Власти потребовали демонтажа 18-этажки на севере облцентра

Мэрия Воронежа через суд хочет признать самовольной постройкой почти возведенный 18-этажный дом площадью 37,3 тыс. кв. м и обязать застройщика ЗАО «Воронеж-Дом» снести объект. К делу намерен подключиться владелец соседнего участка, требовавший того же с конца 2022 года. В мэрии объясняют, что дом построен без разрешительной документации и с нарушением норм. Застройщик отрицает нарушения норм и считает, что власти незаконно не утверждают измененный по их же требованию проект планировки территории (ППТ). Участники рынка оценивают стройку дома более чем в 2 млрд руб. в текущих ценах. Юристы отмечают, что ранее мэрия не требовала сноса объектов такой степени готовности и что в деле обязательна судебная экспертиза.

Арбитражный суд Воронежской области в конце февраля отложил разбирательство по делу о сносе 18-этажного дома, который ЗАО «Воронеж-Дом» возводит в северном микрорайоне Воронежа по адресу Шелепина, 4. В начале года с требованием признать объект самовольной постройкой и обязать застройщика ее снести обратилась мэрия Воронежа. Причины таких требований в документации не раскрываются, как и причины отложения дела. Вместе с тем суд по ходатайству властей принял обеспечительные меры и запретил региональному управлению Росреестра совершать «любые действия по государственной регистрации прав, обременений, сделок и изменений характеристик объекта».

Площадь дома составляет 37,3 тыс. кв. м, следует из документации. Он расположен на участке площадью 1,1 га. Кадастровая стоимость земли, по данным Росреестра, составляет 54,6 млн руб.

К делу также подключился известный местный землевладелец Андрей Чермошенцев. В другом разбирательстве он также требует признать дом самовольной постройкой и снести его. Как следует из документации, господин Чермошенцев владеет соседним участком, считает, что «Воронеж-Дом» ведет работы без разрешения на строительство и мог частично занять его землю.

В 2023 году суды двух инстанций отказали господину Чермошенцеву в удовлетворении иска, но кассация вернула дело на новое рассмотрение, отметив, что нижестоящие инстанции «устранились от рассмотрения исковых требований, признавая достаточным основанием для отказа в иске недоказанность факта возведения самовольной постройки». При этом, отмечается в решении, «исходя из принципа пропорциональности» снос самовольной постройки «является крайней мерой государственного вмешательства», а «устранение последствий должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков».

В разбирательстве властей и застройщика Андрей Чермошенцев просит объединить это дело и его спор в одно производство.

В мэрии Воронежа пояснили «Ъ-Черноземье», что обратились в суд после того, как региональная инспекция государственного строительного надзора выявила, что дом построен без необходимых согласований и разрешений, а также с нарушением градостроительных норм и правил. «Застройщик неоднократно обращался в управление разрешительной документации. В выдаче разрешения на строительство отказано в связи с несоответствием проектной документации проекту планировки территории, с нарушением границ земельного участка и несоблюдением санитарно-гигиенических и экологических требований»,— отметили в администрации.

В «Воронеж-Доме» рассказали «Ъ-Черноземье», что участок находится в собственности компании и по утвержденному в 2016 году мэрией проекту планировки территории на нем уже построены три дома. В 2020 году застройщик спроектировал спорный дом, на который позже было получено положительное заключение эксперта. Затем был разработан новый ППТ, так как потребовалось перераспределить парковочную зону, а мэрия решила, что на территории необходимо построить отдельно стоящий детсад, а не пристроенный, как было запланировано.

В компании заявили, что ППТ «должен быть утвержден» мэрией, однако «до настоящего времени по непонятным причинам» он не утверждается: «Внятного ответа, почему новый проект планировки не утверждается, наша организация получить не может. Это препятствует получению разрешения на строительство и осуществлению дальнейшей строительной деятельности». «Каждый раз в нарушение действующего законодательства администрация находит все новые основания для неутверждения проекта»,— добавили в «Воронеж-Доме».

В компании утверждают, что «никаких нарушений» строительных норм и правил на участке застройки не было: «Наличие этого объекта не может угрожать жизни и здоровью граждан, земельный участок огорожен и расположен непосредственно на территории комплексной застройки, что делает невозможным проникновение на территорию посторонних лиц». В компании также отметили, что средства дольщиков или прочих инвесторов застройщик не привлекал, договоры на реализацию квартир не заключал.

Сейчас все работы на объекте заморожены. Степень готовности дома и объем инвестиций в его строительство в компании не раскрыли.

По собственным данным, застройщик работает на рынке с 1994 года. За 25 лет компания возвела более 35 многоэтажных домов и административных зданий. Сейчас «Воронеж-Дом» в основном строит в северном микрорайоне облцентра. В Единой информационной системе жилищного строительства и на Едином ресурсе застройщиков сведений о компании нет. Это может быть связано с тем, что «Воронеж-Дом» не работает с проектным финансированием.

По оценке главы строительной ГК «Бик» Дмитрия Большакова, в текущих ценах инвестиции в строительство такого дома превышают 2 млрд руб.: «Сейчас в среднем себестоимость строительства 1 кв. м составляет 60 тыс. руб.». Впрочем, добавил господин Большаков, сумма может быть и меньше, так как работы начинались при другой конъюнктуре рынка.

Воронежский земельный юрист Сергей Кардашов отметил, что в практике мэрии не было обращений в суд с иском о сносе жилых многоквартирных домов такой этажности и степени готовности. Он также обратил внимание, что, несмотря на отказы властей в выдаче разрешения, застройщик не обращался в суд с заявлением о признании этих отказов незаконными и о понуждении к выдаче документации.

По мнению эксперта, перспективы сноса не слишком реалистичные. «Действенным способом предотвратить такой исход было бы заявление застройщиком встречного иска о признании права собственности на здание. Актуальные нормы законодательства о самовольной постройке предполагают сейчас не только снос здания, но и возможность обязать застройщика привести его в соответствие с градостроительными нормами»,— пояснил господин Кардшов.

В любом случае, по его словам, в процессе еще должна быть судебная экспертиза: «Без нее арбитражный суд вряд ли будет разрешать такой спор».

Александр Прытков