Старый луг лучше новых двух
Мэрия Воронежа добивается запрета строительства на участках у реки Усмань
Мэрия Воронежа и областные ведомства намерены добиться ликвидации последствий крупного экологического нарушения. Еще в 2022 году тяжелая техника уничтожила заливной луг на 25 га берега Усмани (областной памятник природы) возле базы отдыха «Смена» на севере Воронежа. Затем там без разрешения построили двухэтажное здание площадью 1 800 кв. м. С требованием о сносе этой постройки и запрете дальнейшего строительства на участке мэрия обратилась в суд. Ранее Росимущество изъяло у собственника часть земли вдоль реки. СКР расследует уголовное дело о нарушении правил охраны окружающей среды в результате стройки. Эксперты разошлись в оценке перспектив судебного разбирательства.
Сейчас на бывшем заливном лугу стоит двухэтажное здание
с незавершенной отделкой
Фото: Андрей Архипов, Коммерсантъ
Арбитражный суд Воронежской области начал рассмотрение иска мэрии Воронежа, требующей признать самовольной постройкой объект, возведенный на заливном лугу в лесном пригороде Воронежа, в популярном месте отдыха горожан (в 2,5 км юго-восточнее Кожевенного кордона). Противоположный берег входит в федеральный заказник «Воронежский», сама Усмань является памятником природы областного значения, а на берегу рядом со спорной землей находится несколько турбаз.
Администрация хочет снести здание и запретить строительные работы на земле.
Суд уже принял обеспечительные меры, запретив совершать регистрационные действия со зданием и землей. Следующее заседание назначено на 19 февраля.
Претензии по этому участку ранее были у нескольких областных ведомств. Работа тяжелой техники на прибрежном лугу началась еще в 2022 году. В январе 2023 года областной департамент природных ресурсов и экологии (ныне министерство) в ходе проверки подтвердил, что техника работала в водоохранной зоне и в прибрежной защитной полосе. По данным Росприроднадзора, работы дошли до создания искусственных водоемов. В сентябре 2023 года стало известно, что региональное управление Следственного комитета (СКР) по материалам областного УФСБ и прокуратуры возбудило уголовное дело о нарушении правил охраны окружающей среды при строительстве (ст. 246 УК РФ). Следователи изъяли спецтехнику и начали устанавливать заказчика работ; сумму ущерба оценили в 415 млн руб.
Территория, где появилась спорная постройка, имеет форму квадрата площадью около 25 га. Изначально она состояла из двух участков — прибрежного (около 15 га кадастровой стоимостью 1 млрд руб.) и ближайшего к лесу (около 10 га). Затем собственник (в документах он не раскрывался, но право собственности, по данным «Ъ-Черноземье», было оформлено еще в декабре 2020 года) дважды обращался в мэрию, чтобы из участка в 10 га выделить еще два поменьше. Проекты межевания осенью 2022-го и весной 2023 года были проведены через публичные слушания, но на них никто не приходил. В документации слушаний говорилось, что территория пригодна для строительства «туристического комплекса», но подчеркивалась необходимость обеспечить безопасность находящемуся рядом памятнику природы областного значения (реке Усмань).
Сейчас на лугу стоит двухэтажное здание с незавершенной отделкой. Согласно открытым сервисам спутниковых снимков, оно возводилось с 2019 по 2021 год. Неподалеку от здания (дальше от воды) располагаются два объекта. База отдыха «Смена» находится в собственности Воронежской области. «Дивный клуб», территория которого осваивается с 2020 года (гостиница, спортивно-развлекательные объекты и планируемая индивидуальная жилая застройка на 30 участках), управляется ООО «Спортивно-туристический комплекс "Дивный клаб"» и индивидуальным предпринимателем Лидией Меренковой (номерной фонд).
Земельный «квадрат» теперь состоит из четырех участков. Два из них, на 15,1 и на 7,7 га, предназначены для «благоустройства территории». Третий площадью 0,6 га (на нем находится здание) расположен на выезде из леса между «Сменой» и «Дивным клубом» и предназначен для размещения «спортивно-оздоровительных сооружений в природно-рекреационных зонах». Такой же вид разрешенного использования имеет и выделенный в 2023-м четвертый участок (0,5 га).
Первые претензии к собственнику этой земли — индивидуальному предпринимателю Ирине Фоминой — еще в октябре 2022 года предъявило территориальное управление Росимущества. Оно потребовало признать отсутствующим ее право на полосу земли вдоль реки.
Суд признал, что «в границах акватории» формирование участка недопустимо, а береговая полоса шириной 20 м не может находиться в частной собственности. В апреле 2023 года суд исключил 0,2 га вдоль берега из состава участка; в июле апелляция оставила решение без изменения.
В мэрии Воронежа рассказали «Ъ-Черноземье», что размеры здания проверяющие оценили в 60 на 30 м. Речь идет об объекте капстроительства с заглубленным фундаментом. Назначение его определить не смогли. За разрешением на строительство в горадминистрацию «никто не обращался». При этом объект находится «в границах сильного затопления водами реки» (при глубине залегания грунтовых вод менее 30 см), а сведений о сооружении инженерной защиты нет, поэтому мэрия потребовала снести здание и запретить на лугу капстроительство.
В июле 2023 года департамент природных ресурсов и экологии провел обследование земли, на которой возвели постройку. «Ландшафт, гидрологический режим и береговая линия Усмани изменены»,— констатировалось в документе по итогам проверки.
Чиновники отметили, что изменение береговой полосы без проектной документации противоречит закону, а размещение отвалов негативно влияет на реку. При этом собственники должны были обеспечить особую охрану памятников природы.
В воронежском управлении СКР вчера не успели оперативно ответить на запрос «Ъ-Черноземье» о том, на каком этапе находится расследование уголовного дела о нарушении правил охраны окружающей среды.
Собственница участков Ирина Фомина отказалась от комментариев. По данным Kartoteka.ru, она зарегистрировалась как ИП в ноябре 2020 года (за месяц до оформления права собственности на участок) и занимается преимущественно рекламной деятельностью. Всего на нее зарегистрировано более 50 видов деятельности, в том числе строительные, деятельность гостиниц и организация свадеб.
Судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев замечает, что для вынесения решения суду предстоит определить, что это за постройка и соответствует ли такая деятельность категории, к которой отнесен участок: «То, что объект находится в зоне сильного затопления, было подтверждено уже после того, как этот объект недвижимости возник, так что это достаточно слабый аргумент. Полагаю, что куда большую вероятность признания объекта самостроем с последующим сносом обеспечило бы доказывание его нахождения в водоохранной зоне — или, например, обнаружение обстоятельств, доказывающих нарушения при выделении земельного участка и его переходе в собственность ответчика».
Партнер практики «недвижимость и строительство» юридической компании «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков отмечает, что вероятность удовлетворения требований высока, только если администрация докажет капитальный характер строения и необходимость получения разрешения, а также что возведением здания «был нарушен публичный интерес»: «Он может заключаться в устранении угрозы жизни и здоровью граждан — будущих пользователей объекта или в обеспечении доступа к береговой линии. Обычно в таких спорах позиция защиты основана на утверждениях о некапитальном или вспомогательном характере спорного строения. Это позволяет объяснить, почему строительство велось без получения разрешительной документации».
«В рассматриваемом случае смущает большая площадь объекта и его этажность. Но бывают случаи, когда и двухэтажные здания признаются объектами, не требующими получения разрешения на строительство»,— заметил эксперт.