Удобренная почва для девелопера
Изменения рыночной ситуации заставляют девелоперов менять стратегии
По итогам прошлом года стоимость земельных участков в Петербурге выросла на 10–20%. Такие данные приводят участники рынка. При этом, как говорят эксперты, в общем объеме сделок доля участков с разрешением на строительство выросла в два раза и достигла 7%. Многие девелоперы накопили внушительный земельный банк: за последние три года застройщики купили в агломерации около 3 тыс. га. Поэтому некоторые компании решают продать участки, зафиксировав свою прибыль, и инвестировать вырученные средства в строительство текущих проектов.
Объявление о продаже земельного участка на юге Санкт-Петербурга
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Объявление о продаже земельного участка на юге Санкт-Петербурга
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Как говорят эксперты, основная активность девелоперов по покупке участков пришлась на третий квартал 2023 года, при этом, как подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», в прошлом году площадь приобретаемых участков существенно возросла относительно предыдущего года. Как говорят в «Петербургской недвижимости», в 2023 году было реализовано около 470 га земли в Петербурге — это на 15% больше, чем было реализовано в 2022 году.
Взять масштабом
Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, подсчитал, что за последние три года в Петербурге было приобретено около 3 тыс. га участков. Сейчас многие компании решили продать свою землю и зафиксировать прибыль, а вырученные средства направить на реализацию текущих проектов. «Так как большая часть участков в черте города приобреталась несколько лет назад, до их значительного подорожания, для многих девелоперов выход из проекта после получения РНС является очень выгодным вариантом. Кроме того, на фоне дефицита площадок, готовых к строительству жилых объектов, на один лот в хорошей локации зачастую претендуют несколько застройщиков, и собственники имеют возможность выбирать наиболее привлекательные условия сделки,— замечает Орлов.— Как только ситуация со спросом станет более позитивной и прогнозируемой, компании, накопившие земельный банк, вернутся к активному запуску проектов. Пока же застройщики переориентировались на освоение имеющихся площадок».
Как говорят участники рынка, в нынешних условиях привлекательными становятся проекты комплексного освоения. Чем больше масштаб проекта, тем более интересный и конкурентоспособный жилой район можно создать. Поэтому часть девелоперов продают локальные проекты, чтобы сосредоточиться на более крупных. Так, например, GloraX продала участок в 1 га на Курской улице за 1,8 млрд рублей, при этом в прошлом году купила два масштабных проекта в Парголово и Новоселье. Компания также подыскивает покупателя и на другие участки, но в то же время, как говорят участники рынка, ведет переговоры о приобретении еще пяти проектов комфорт-класса.
Дмитрий Кашинский, президент GloraX, говорит: «Наша стратегия развития предполагает концентрацию на проектах комплексного освоения территории. С экономической точки зрения крупным застройщикам выгодно работать с большими площадками, которые при грамотном подходе могут обеспечить стабильный объем продаж на долгие годы. Учитывая сказанное, сейчас мы занимаемся реструктуризацией портфеля».
При этом застройщики предпочитают приобретать землю с уже готовой градостроительной документацией, а в идеале — и с разрешением на строительство. По подсчетам эксперта в области недвижимости Андрея Вересова, в 2023 году серьезно выросла доля участков с разрешением на строительство: если в 2022 году она составляла около 3–4%, то по итогам прошлого года достигла 7%.
«Покупка готового проекта с РНС позволяет девелоперу упростить процедуры согласования, сразу получить проектное финансирование и приступить к реализации проекта»,— считает директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. По его словам, сейчас бридж-кредит обходится для девелоперов «очень дорого», и ряд компаний могут быть не готовы к уплате 18–19% годовых во время разработки пакета документов для участка. Поэтому строителю будет проще купить участок с документацией либо договориться с собственником участка о рассрочке или его участии в проекте на условиях софинансирования, поясняет эксперт.
Не только центр
На вопрос о наиболее перспективных районах застройки эксперты отвечают, что близость к центру остается основным преимуществом, но не последним. «Однако в последние пару лет мы начали наблюдать проекты премиум-класса в нецентральных локациях, преимущественно вблизи промышленных или зеленых зон»,— отмечает господин Орлов. Удаленность локаций обеспечивает необходимый уровень «уединенности», поэтому возросла активность появления проектов в южной части Адмиралтейского района, недалеко от Обводного канала.
Также в последние два-три года девелоперы в комфорт-сегменте делают ставку на комплексное освоение территорий, отмечает господин Орлов. Это повысило интерес к периферийным районам Петербурга и территориям Ленобласти, граничащим с городом, из-за возможности реализации масштабных проектов. Среди наиболее перспективных участков — территории между Пушкинским и Московским районами близ Пулковского шоссе. «Кроме того, на рынок Петербурга и области продолжают выходить крупные федеральные и региональные игроки, которым особенно интересны проекты КОТ»,— подчеркивает эксперт.
Как говорит господин Вересов, по итогам 2023 года цена земли выросла на 10–15% относительно предыдущего года. Впрочем, «сырые» участки подорожали еще существеннее. Управляющий партнер Fizika Development Александр Кравцов поясняет: «Участки, требующие подготовки пакета документов, получения РНС и согласования будущих проектов, подорожали на 15–20%, а непохожесть лотов только усиливает разброс в цене. Стоимость земли за квадратный метр будущих улучшений может колебаться от 65 тыс. рублей до 200 тыс. рублей».
Также господин Кравцов отметил, что наибольшим приоритетом пользуются участки в 0,5–3 га, но таких, его словам, единицы.