Комплексный подход

Девелоперы Петербурга перешли к комплексному освоению территорий (КОТ) без малого двадцать лет назад, и одно время доля таких масштабных проектов в общем объеме строительства росла в основном за счет освоения больших территорий на границе города и области. Затем девелоперы вновь переключили свое внимание на проекты внутри КАД, а потому доля КОТ в общем объеме строительства стала снижаться. Сегодня, когда происходит новый виток застройки Ленобласти, проекты КОТ получают новый стимул для развития.

Доля КОТ стала меньше, тем не менее при комплексном подходе у девелоперов больше шансов реализовать проекты с комфортной жилой средой, а именно это сейчас востребовано у покупателей. В Санкт-Петербурге на данный момент, по подсчетам компании Nikoliers, более 20% от реализующихся проектов предполагают создание более 100 тыс. кв. м, то есть речь идет о полноценных кварталах, что позволяет относить такие проекты к КОТ. Крупнейшие (в них строится около 1 млн кв. м жилья) ЖК Санкт-Петербурга: «Чистое небо», «Северная долина», «Солнечный город», «Цветной город», «Цивилизация».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», подсчитал, что сейчас на топ-15 строительных компаний по объему текущего строительства в Петербурге приходится примерно 40 проектов комплексной или квартальной застройки. «Среди них много крупных жилых комплексов с несколькими очередями. Большая часть недвижимости комфорт-класса в Петербурге сейчас строится в рамках КОТ. Из всех приобретенных в прошлом году под жилую застройку участков две трети находится за пределами КАД (в черте как Петербурга, так и в Ленобласти) и предназначено для проектов КОТ. То есть тенденция развития комфорт-класса преимущественно в рамках КОТ будет сохраняться и далее»,— прогнозирует эксперт.

Ключевой тренд

Ключевой тренд комфортной среды — жилые кварталы с реализацией концепции «город в городе» или «15-минутный город». «КОТ сегодня — правильный и нужный выбор застройщиков, когда создается не просто жилой дом, а целая комфортная среда обитания. И приобретая квартиру в таком объекте, покупатель получает не только собственную жилплощадь, но и возможность приятно провести свободное время на территории своего квартала»,— полагает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».

«В некоторых локациях Санкт-Петербурга как города с индустриальным прошлым, к тому же имеющего ограничения на девелопмент в центральной части, все еще имеются последствия четкого разделения зон: отдельно стоят деловые кварталы, есть локации для проведения досуга, отдаленно формируются жилые кварталы-спальники. Концепция, которую уже сейчас стремятся реализовать многие девелоперы, к примеру, при реализации проектов комплексного освоения территории на периферии, включает в себя появление в составе ЖК не только образовательных учреждений, но и спортивных, культурных, торговых центров, а также офисов для размещения среднего и малого бизнеса или коворкингов»,— говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.

Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, подтверждает слова коллеги: «Понятно, что девелопер может предусмотреть какие-то сервисные сценарии занятости — в торговле, в сфере услуг, малом бизнесе. Но эта синергия девелопера, жителей и малого бизнеса также важна для гармоничного развития жилой среды. Мы в ГК "А101" в 2023 году начали самостоятельно управлять частью создающихся в жилом районе объектов, предлагая особые условия аренды тем проектам стрит-ритейла, которые, по мнению наших клиентов, должны открываться в новостройках в первую очередь. Это позволяет ускорить появление услуг и сервисов в локации».

Госпожа Базаева отмечает, что в последнее время проекты КОТ включают в себя корпуса среднеэтажной, малоэтажной (до четырех этажей), блокированной застройки (к примеру, таунхаусы, дуплексы), зоны индивидуальных жилых домов, а также социальную и коммерческую инфраструктуру — локальные торговые центры и деловые площади. Она полагает, что именно мультиформатность позволяет сделать экономику подобных проектов более выгодной для девелопера: такой подход значительно ускоряет реализацию крупных и априори долгосрочных проектов, а также позволяет застройщику предлагать покупателям обширную инфраструктуру по более доступным ценам, что делает покупку в подобных проектах для многих более привлекательной, чем квартиры в точечных проектах.

«В регионах подобные проекты создают девелоперы с большим региональным присутствием — в основном это застройщики из Москвы и Петербурга, работающие в массовом сегменте и реализующие проекты комплексного освоения территории. Хотя сейчас региональные рынки недвижимости отстают от столичных как в ценовом, так и в качественном отношении, выход федеральных игроков в совокупности с повышением инвестиционной привлекательности регионов (за счет развития туристических и деловых кластеров вне столиц) приведет к повышению качества строящейся недвижимости и большему разнообразию проектов и, как следствие, к улучшению качества жизни»,— уверена госпожа Базаева.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», отмечает: «Те примеры проектов КОТ в регионах, с которыми наша компания знакома, отличаются наличием мастер-девелопера, который закрывает большую часть вопросов, связанных с инженерным обеспечением участка и градостроительной подготовкой. В нашем регионе тоже есть такой формат работы. Чаще всего он используется при освоении больших территорий, когда девелоперу приходится самостоятельно решать вопросы по инженерному обеспечению и развитию транспортной инфраструктуры или же объединяться с другими застройщиками, кто реализует проекты в этой же локации».

Работать все сложнее

«При всех своих плюсах проекты КОТ с каждым годом становятся сложнее в реализации, в том числе один из наиболее сложных вопросов сегодня — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения очередей, вовремя построить детские сады и школы. Сам проект требует серьезного экономического анализа: необходимо досконально просчитать все затраты и быть готовым к тому, что на старте в него придется вложить огромный объем денежных средств. Но при этом комплексные проекты сегодня — тот формат, который необходим городу. Это возможность реализовать наиболее комфортную современную среду»,— считает Виталий Бахарев, директор компании «Альфа Фаберже».

Главное отличие новых проектов КОТ в Петербурге сегодня состоит в том, что они осваиваются не одним девелопером, а целой группой. «Это позволяет ускорить освоение места и снизить затраты каждого девелопера. Хороший пример — Новосаратовка, где в процессе освоения участка к нашему проекту подключились другие крупные застройщики»,— рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Если говорить о региональном рынке Ленинградской области, то наиболее заметной тенденцией последних лет стало смещение спроса, а за ним и предложения к комплексным проектам развития территорий. В последнее десятилетие доля точечных проектов в Ленобласти (до 60 тыс. кв. м общей площади) составляла 60% объема предложения, проекты КОТ — только 40%. Но в последнее время эти пропорции меняются благодаря выходу на рынок новых жилых проектов, дающих реальную возможность получить весь набор городских сервисов в одной локации»,— делится госпожа Орлова. По ее подсчетам, в наиболее востребованном у покупателей Всеволожском районе паритет уже практически достигнут: 46% предложения приходится на комплексную застройку. Во втором по популярности Ломоносовском районе на долю КОТ приходится 32%. «По нашим данным, во Всеволожском районе запроектировано около 30 проектов КОТ общей площадью примерно 7,5 млн кв. м, и еще около десятка проектов суммарным объемом в 3,5 млн кв. м готовятся к реализации в Ломоносовском районе»,— перечисляет госпожа Орлова.

По ее мнению, клиентская ценность комплексных проектов стремительно растет. Согласно опросам, наличие в таких районах однородной городской среды с развитой социальной, бытовой, торговой и развлекательной инфраструктурой для покупателя не менее важно, чем привлекательная цена квартиры.

«Разумеется, проекты КОТ в пригородах и приграничных районах Ленобласти имеют свою специфику, прежде всего в плане финансовой нагрузки на девелопера по строительству инфраструктуры, а также в части транспортного обеспечения территории. Там, где редкие в последние годы городские проекты КОТ могут опереться на существующие объекты образования, здравоохранения и улично-дорожную сеть, областные девелоперы вынуждены по большей части создавать все с нуля. Например, при выходе на рынок Ленобласти мы в ГК "А101" четко понимали задачу возведения самодостаточного и инфраструктурно обеспеченного жилого района, построенного по принципу 15-минутного города: все необходимые сервисы должны быть в пешей доступности, все запросы абонентов на территории должны удовлетворяться здесь же, не выезжая за пределы района. Так мы снимаем проблему маятниковой миграции и экономим время наших клиентов, освобождая его для более приятных занятий». — делится госпожа Орлова.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу AAG, обращает внимание, что проекты КОТ в столице отличаются от петербургских примеров. «В Москве КОТ проходит в рамках реновации: целые районы перемещают в соседние локации. А в регионах работает принцип стройки в полях, где параллельно возводится инфраструктура шаговой доступности. Посмотрев на Мурино и Кудрово, мы можем сказать, что в сухом остатке это далеко не идеальное комплексное развитие территорий»,— скептичен эксперт.

Валерий Грибанов