Спрос на склады начинает восстанавливаться

Рост продаж на маркетплейсах и запасов товаров у дистрибуторов привел к восстановлению спроса на складскую недвижимость. С начала года объем свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья сократился на четверть, до 340 тыс. кв. м. Это позволяет владельцам объектов устранить избыток предложения, возникший год назад после ухода с российского рынка западных компаний. Однако девелоперы пока не стремятся запускать новые проекты в этом сегменте из-за увеличившейся себестоимости строительства и неуверенности в долгосрочности высокого спроса на складские площади.

С января и до середины марта 2023 года объем свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья сократился на 26%, до 340 тыс. кв. м, вернувшись к показателю начала 2022 года, следует из отчета CORE.XP.

Аналитики подчеркивают, что рынок ликвидировал избыток предложения, возникший год назад из-за ухода международных компаний.

В итоге сейчас доля свободных помещений опустилась до 1,9%, тогда как на пике высвобождения площадей, в августе 2022 года, она составляла 4,8%. По итогам первого квартала этого года объем сделок по аренде складских площадей может составить не менее 300 тыс. кв. м, что соответствует показателю первого квартала 2022 года, прогнозируют в CORE.XP.

Среди основных арендаторов — российские дистрибуторы и логистические операторы, увеличивающие поставки в страну товаров по параллельному импорту, отмечает директор по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола. Также наблюдается спрос со стороны крупных маркетплейсов, у которых вырос товарооборот, добавляет гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников.

Ранее пустовавшие логопарки уже заняты арендаторами, и снова может возникнуть нехватка предложения, считает директор департамента складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Уже сейчас невозможно арендовать в действующих логопарках единым лотом площади от 50 тыс. кв. м, как это делали онлайн-ритейлеры прошлой осенью, добавляет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. По его словам, крупным арендаторам не приходится рассчитывать на свободные площади и в новых объектах, так как годовой объем строительства прогнозируется на скромном уровне — около 1,2 млн кв. м, что на треть меньше, чем в 2021–2022 годах.

Ситуация усугубляется тем, что в последние годы в складском сегменте сократился объем спекулятивного строительства, когда объект заполняется арендаторами в процессе его возведения или после его сдачи в эксплуатацию.

Сейчас общая площадь таких объектов не превышает 500 тыс. кв. м, в то время как годовой спрос на такие площади в Москве и области редко опускался ниже 1 млн кв. м, говорит господин Алябьев. И этот объем был арендован еще на этапе строительства, добавляет руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

В текущих реалиях начинать новые спекулятивные проекты с учетом высокой стоимости строительства и небольшого горизонта планирования девелоперы пока не заинтересованы, поясняет партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина. Кроме того, у застройщиков нет уверенности, что возникший высокий спрос на складские площади сохранится хотя бы в краткосрочной перспективе, добавляет один из участников рынка. По прогнозам госпожи Кузиной, к концу 2023 года вакантность площадей в логопарках снова достигнет околонулевых значений, то есть не более 0,5%.

Компаниям, желающим арендовать большой объем площадей, придется вновь возвращаться к формату сделок build-to-suit, когда объект строится под конкретного арендатора или покупателя, не исключает инвестиционный директор «Тринфико» Владимир Стольников. В прошлом году, поясняет директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, из-за большого объема свободных готовых логопарков в таком формате не было необходимости: в итоге объем сделок build-to-suit снизился в шесть раз, до 181 тыс. кв. м.

Дарья Андрианова