Инвестор придерживает ввод БЦ «Северная Пальмира» и переделывает под офисы кинотеатр в ТРК «Лиговъ»

Холдинг «Адамант» отсрочивает вывод на рынок бизнес-центра «Северная Пальмира» на Черниговской улице площадью 66 тыс. кв. м, построенного в 2021 году, сообщили вчера в компании NF Group в Санкт-Петербурге. В ТРК «Лиговъ» девелопер переделывает кинотеатр под офисы. Вакансия офисных площадей в Петербурге к декабрю зафиксирована на уровне 10–11% и может увеличиться в следующем году до 12–13%, но это не настолько критичный показатель, чтобы девелоперы начали массово переформатировать торговые центры, прогнозируют эксперты.

Бизнес-центр «Северная Пальмира» в Московском районе, построенный в прошлом году, но до сих пор не выведенный на рынок, относится к числу замороженных проектов, рассказала вчера директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. Среди других примеров зависших проектов — четвертая очередь офисного центра «Заневский каскад — 4», еще один объект холдинга «Адамант», о приостановке ввода и переориентации под другой функционал которого компания заявила в сентябре этого года.

Генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге Константин Лосюков отмечает, что ожидаемый рост уровня вакансий на офисном рынке Петербурга в следующем году до 12–13% (в классах А и В) не является настолько критичным, чтобы девелоперы начало массово менять формат открываемых офисных центров. «Переформатирование обычно начинается, когда вакансия растет до 20% и более»,— подчеркнул господин Лосюков.

«Концепция офисного пространства БЦ "Северная Пальмира" предполагает сдачу офисов крупными метражами. В условиях сегодняшней экономической и политической ситуации процесс заполнения площадей требует более длительного периода и тщательного подбора арендаторов»,— объяснили причину задержки вывода офисного здания в пресс-службе холдинга «Адамант». Какое решение принято в отношении «Заневского каскада — 4», в компании не обозначили.

Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers, считает, что сдвиг сроков реализации части проектов бизнес-центров на следующий год не стоит считать «заморозкой». «Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут якорного интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра,— подтвердила госпожа Горячева.— Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».

Кроме приостановки реализации бизнес-центров, холдинг «Адамант» серьезно перестраивает ТРК «Лиговъ» (34,4 тыс. кв. м) на Обводном канале. Закрывшийся кинотеатр «Каро» девелопер переделывает под офисы, площадь которых может достичь 4 тыс. кв. м, сообщили в NF Group. «Там частично расшиваются фасады, строится двухуровневое пространство»,— пояснила госпожа Волошенко. В холдинге «Адамант» рассказали, что площади, оставшиеся после закрытия кинозалов, было решено реконструировать под офисное пространство для действующего арендатора. В данный момент работы по реконструкции и расширению площадей арендатора завершены.

«Такое перепрофилирование пространства позволило увеличить выручку от сдаваемых площадей в три раза по сравнению с предыдущим периодом, когда на их месте располагался кинотеатр»,— сказали в компании, не уточнив объем выручки и название арендатора. Ранее участники рынка говорили, что перепрофилирование кинотеатра под другие функции — достаточно сложный процесс, так как планировочные решения кинозоны обычно закладываются еще на уровне проектирования. В этом году о переделке кинотеатра в ТЦ «Пик» и открытии там фуд-холла сообщала компания Nikoliers, аналитики которой оценивали примерную стоимость переформатирования кинотеатра в 40–120 тыс. рублей за «квадрат».

Евгения Кулеш, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers, обращает внимание, что вариант альтернативного использования площадей кинотеатров должен разрабатываться индивидуально с учетом ряда существенных факторов: расположения объекта относительно станций метро, жилых кварталов и инфраструктуры, самого формата объекта (торгового центра), в котором располагается кинотеатр, его площади, его конструктивных особенностей и возможных ограничений по функциональному использованию. Так, например, не все семейные развлекательные центры могут работать на верхних этажах из-за норм и ограничений, в том числе противопожарных.

В каком-то случае площади кинотеатра будет целесообразно перепрофилировать под различные форматы общественного питания, где-то — под торговые площади, фитнес-центр или спортивные и wellness форматы, продолжает госпожа Кулеш. «Не исключено размещение формата dark store (склад товаров, закрытый для посетителей и работающий только на формирование онлайн-заказов.— «Ъ-СПб»), гибких офисных пространств или неклассических вариантов, как, например, интерактивный музей или выставочное и событийное пространство. Зачастую помещения кинотеатров имеют особую специфику, например, высокие потолки, что может быть преимуществом для некоторых других форматов»,— заключает эксперт.

Александра Тен