Почти половина их объема — предложение одного игрока

В условиях ограниченного ввода новых бизнес-центров качественных офисов в Москве становится меньше. Внутри ТТК они и вовсе рискуют оказаться в дефиците: здесь половина строящегося предложения в моменте уже распродана. А ведь именно на таких объектах концентрируется интерес бизнеса.

По итогам года объем ввода новых бизнес-центров на офисном рынке может оказаться более чем в два раза ниже результата 2021 года, подсчитали аналитики NF Group (ранее — Knight Frank Russia). При этом суммарный объем нового строительства увеличился на 50% и стал рекордным за всю историю наблюдения, сообщают в компании. Так, в 2022 году на рынок планомерно выходили новые качественные бизнес-центры — все объекты, вышедшие на рынок за 11 месяцев, были представлены в классе А. Помимо проектов от профессиональных офисных девелоперов продажи стартовали в небольших проектах от новых игроков, которых привлек молодой и развивающийся сегмент офисов на продажу. Однако суммарный объем нового предложения не превысил прогнозов начала года. Девелоперы, специализирующиеся на жилых объектах, частично перенесли сроки выхода своих ранее запланированных офисных проектов.

На фоне выхода новых бизнес-центров на рынок и сохраняющегося спроса средние цены продажи увеличились. Положительная динамика стоимости усилила переток инвесторов в сегмент: традиционно более 80% в структуре спроса на покупку офисов формируют именно такие покупатели. Сейчас все внимание приковано к тем девелоперам, которые выводят на рынок новые предложения, следуя своей изначальной стратегии и имея опыт в сегменте. Их сложившаяся репутация — гарантия надежности, что особенно важно в текущее время.

Офисы на продажу

Согласно оценкам NF Group (ранее Knight Frank Russia), сейчас в Москве строится 930 тыс. кв. м новых проектов, в составе которых предполагаются офисы на продажу. Одновременно 29% этого предложения уже реализовано. С одной стороны, существующий объем строительства рекордный, с другой — он включает всю территорию города, проекты классов А и В+. При этом большинство из текущих проектов относятся к классу А, который прежде всего востребован бизнесом. Основной спрос сконцентрирован в зоне СК—ТТК и ТТК—МКАД, где наиболее крупными игроками выступают STONE HEDGE (общий проектный объем портфеля — 357 тыс. кв. м), ГК «Пионер» (общий проектный объем портфеля — 152 тыс. кв. м) и MR Group (общий проектный объем портфеля — 135 кв. м).

На долю офисов класса А, представленных к продаже сегодня в пределах МКАД, приходится лишь половина объема предложения в строящихся бизнес-центрах. В то время как объекты, расположенные в отдалении, скорее представляют собой полноценные жилые кварталы с офисным ядром.

По данным аналитиков CORE.XP, крупнейшим по объему офисов в портфеле в анонсированных и находящихся в свободной продаже проектах в классе А внутри МКАД выступает девелопер STONE HEDGE: общий объем офисных площадей в бизнес-центрах, представленных в реализации, достигает 250 тыс. кв. м. Это почти 50% от всего офисного объема класса А на продажу блоками. На втором месте в сегменте — MR Group с портфелем 135 тыс. кв. м, который приходится на предложение в рамках одного крупного делового кластера в границах делового центра «Москва-Сити».

Из общего объема площадей класса А на продажу в границах МКАД треть предложения на текущий момент уже реализована. В то же время руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко указывает, что спрос в текущем году был стабильно невысоким (за исключением первого квартала, в котором была закрыта большая часть сделок 2022 года) и маловероятно, что в четвертом квартале ситуация изменится существенным образом.

По предварительным итогам 11 месяцев 2022 года объем продаж офисной недвижимости STONE HEDGE составил 50 тыс. кв. м, согласно данным компании. Данный показатель составляет порядка 70% от всех реализованных площадей в классе А, уточняют в CORE.XP. По оценке аналитиков STONE HEDGE, объем реализации сопоставим с результатами прошлого года за счет увеличения предложения в экспозиции по пяти офисным проектам: за год в продажу вышло три бизнес-центра, где минимальные цены на старте продаж стимулировали спрос. В то время как у других игроков офисного рынка старты продаж были заявлены в единичных проектах меньшей площади. Но в следующие несколько лет аналитики NF Group прогнозируют продолжение роста объемов площадей на продажу и не исключают выхода новых игроков в этот сегмент.

Молодой сегмент

Сегмент офисов класса А на продажу — молодой: он зародился около пяти лет назад. В то время как исторически класс А был представлен единым собственником здания, который сдавал свои площади в аренду. Офисный рынок на продажу активно начал развиваться всего три года назад на фоне ограниченного набора инвестиционных инструментов с гарантированной доходностью на альтернативных рынках, отмечают консультанты. Ранее инвесторы рассматривали готовый арендный бизнес, где добавленную стоимость формировал арендатор и долгосрочный договор аренды. Офисы на продажу «предложили» инвесторам увеличить доходность за счет роста стоимости недвижимости за период строительства.

Сохраняющийся спрос и стабильные темпы продаж у профессиональных офисных девелоперов привлекают новых игроков в сегмент, несмотря на непростую в целом конъюнктуру текущего года. При этом профессиональных офисных девелоперов отличает масштаб проектов, а новые застройщики приходят попробовать свои силы в сегменте, реализуя небольшие проекты в нарезку. Однако цена метра в таких проектах выше, что объясняется более высокой себестоимостью проектов меньшего объема.

Неперегретый рынок

На стабильность указывает и уровень цен. Согласно подсчетам NF Group, средневзвешенная цена офисов класса А за год выросла с 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м до 320–330 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть динамика составила 20–30%. «Сегмент офисов на продажу начал свое активное развитие два-три года назад, и перегрева цен, который мы наблюдаем на рынке жилой недвижимости, не произошло»,— отмечает управляющий партнер Алексей Новиков. Тенденции рынка офисной недвижимости в нынешнем году действительно кардинально отличаются от сегмента жилья, где девелоперы после двухгодичного роста цен столкнулись с необходимостью распродавать предложение.

Несмотря на то что в третьем квартале 2022 года темпы продаж на офисном рынке замедлились, снижения цен это не вызвало: цены экспонирования остались не ниже уровня первого и второго кварталов, свидетельствуют данные NF Group.

В моменте дисконтов на офисы практически нет и их появление в дальнейшем маловероятно, единогласны во мнении опрошенные эксперты рынка, ссылаясь на ограниченный объем в столице качественного предложения. Именно за счет этого сегмент остается привлекательным для частных инвесторов, сохраняя для них возможность получать прогнозируемый доход.

Говоря об инвестициях в недвижимость, в том числе в офисную, оценивать их стоит в горизонте от трех-пяти лет. В среднесрочной перспективе вложения в недвижимость позволяют нивелировать инфляционные риски. А в долгосрочной — появляется возможность заработать. Ведь рост себестоимости нового строительства и замедление вывода новых объектов в кризисные годы формируют к моменту восстановления экономики дефицит площадей, что ведет к росту ставок аренды и, соответственно, к росту стоимости готовых объектов. В случае с офисным рынком дополнительно нужно помнить про сложившийся дефицит качественного предложения, который формировался последние годы.

Ольга Мухина