Тенденции

За последний год, как говорят эксперты, продажи апартаментов упали почти в два раза, притом что предложение, напротив, выросло: по некоторым оценкам — в три раза. На этом фоне, как прогнозируют эксперты, доходность данного сегмента недвижимости может упасть. Еще одна важная тенденция, которую отмечают участники рынка,— рост доли несервисных апартаментов.

По данным Maris, по состоянию на конец сентября 2022 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывает 92 проекта на 27 844 юнита. В январе — сентябре 2022 года в эксплуатацию было введено 17 комплексов апартаментов. В общей сложности рынок пополнился 6073 юнитами.

Валовый объем прироста предложения по итогам трех кварталов 2022 уже превысил в 2,6 раза итоговый показатель 2021 года (по числу юнитов). До конца 2022 года в эксплуатацию планируется ввести еще более 4,4 тыс. юнитов в 17 комплексах. При условии соблюдения сроков строительства суммарный объем ввода в 2022 году составит около 10 500 юнитов, или 368 тыс. кв. м. При этом в январе — сентябре 2022 года в Санкт-Петербурге было продано 2318 апартаментов, что на 40,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2021-го.

В январе — сентябре 2022 года в продажу было выведено 17 апарт-комплексов в общей сложности на 7312 юнитов. Для сравнения, за аналогичный период 2021 года в продажу поступило 2198 юнитов в 12 проектах. На рынке продолжается тенденция наращивания объемов предложения и укрупнения проектов. «Однако насколько данный тренд будет устойчив в среднесрочной перспективе, судить весьма сложно в условиях активно сокращающегося спроса»,— подчеркивает Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group, говорит: «Сервисные апартаменты являются неотъемлемой частью гостиничного предложения Петербурга, где внутренний туризм вышел на новый этап развития. Более 70% номерного фонда работающих апарт-отелей относится к категории "три звезды", которая имеет наибольшие темпы прироста операционных показателей в 2022 году».

Цены продолжают рост

По данным Maris, рост средних цен на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 составил +6,3% по отношению ко второму кварталу 2022 года и +20,5% с начала года. «Управляющие компании в последнее время декларируют, что уровень анонсируемой доходности в сегменте сервисных апартаментах совпадает с реальным и находится в диапазоне 4–7% годовых. В текущих условиях на рынке уже никто не осмеливается называть совершенно недостижимые 20% доходности»,— отмечает госпожа Волобуева.

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers, подтверждает слова коллеги: «На данный момент реальная доходность для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет 6–7% годовых». Она рассказала, что летом 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка в части апарт-отелей летом достигала 85–95%, а стоимость размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации. Но на фоне сезонного снижения турпотока апарт-отели поменяют ориентацию как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения, прогнозирует эксперт. «Именно эта гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течении всего года, как следствие — стабильный доход для инвесторов»,— указывает она.

Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, считает, что в следующем году доходность может сократиться из-за снижения количества туристов и длительных деловых командировок.

Госпожа Базаева говорит, что в проектах с небольшим номерным фондом, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность будет выше. «Однако нужно понимать, что за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность будет выше, чем в квартирах, расположенных в той же локации. Также сейчас программы гарантированной доходности вернулись в ряд проектов. Срок гарантированного дохода ограничен и обычно приближен к сумме, получаемой инвестором при сдаче апартамента в долгосрочную аренду. Управляющие компании предлагают инвестору пассивный доход без собственного участия, что является очень привлекательным даже в условиях отсутствия внешнего туристического потока: апарт-отели более ориентированы на долгосрочное и среднесрочное размещение соотечественников. Также апарт-отели максимально ориентированы на работу с корпоративным сегментом и групповым туризмом»,— рассуждает госпожа Базаева.

Гарантия не стала стимулом

Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта AAG, при этом отмечает: «Несмотря на введение более привлекательных условий, например, программ гарантированного дохода или субсидированных ипотечных ставок, разработанных девелоперами совместно с банками по аналогии с жилым сегментом, оживление интереса пока неощутимо. В ближайшей перспективе устойчивым спросом будут пользоваться сервисные апарт-отели в центральных районах города, рассчитанные на внутренних туристов. Востребованным остается и направление рекреационных апартаментов в Курортном районе».

К числу тенденций госпожа Базаева относит выход ряда проектов несервисного формата. «Чаще всего они представляют собой проекты реконструкции или проекты класса бизнес и элит в интересных городских локациях или уникальных загородных районах. Особенно данный формат интересен игрокам из Москвы, где он очень развит, или компаниям, чей профиль деятельности связан с капитальным ремонтом или реконструкцией исторических зданий. Так, например, сейчас на рынке реализуются проекты "Берег.Курортный" — апартаменты рекреационного формата, Cheval Court и "Дом Балле" — элитные апартаменты, а также новые проекты линейки Zoom от ФСК»,— перечисляет госпожа Базаева.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также полагает, что ключевое изменение в структуре предложения апартаментов заключается в значительном росте несервисных апартаментов. Причин, по его мнению, несколько. Во-первых, увеличилось предложение московских девелоперов, для которых несервисный формат традиционный, как на рынке столицы. Во-вторых, созданием инвестиционного продукта, которыми являются сервисные апартаменты, сейчас готовы заниматься не все девелоперы. В-третьих, на рынок выводилось предложение рекреационных апартаментов, для которых сервисная составляющая, как правило, не предлагается.

«Основная причина сокращения предложения сервисных апартаментов — снижение их доходности на фоне роста их цены. Это очевидно: сейчас на рынке большой объем предложения, при этом спрос со стороны арендаторов падает из-за геополитических факторов и снижения количества туристов, которые по причине сокращения платежеспособного спроса обращаются к более дешевым опциям для размещения»,— рассуждает Егор Федоров, директор по продажам группы «Аквилон».

Тяга к зелени

Продолжается рост и рекреационного сегмента. «Сейчас на рынке появился больший интерес к рекреационным проектам. Их доля растет. Мы ориентируемся на покупателей, у которых уже есть квартира в городе и им требуется неподалеку место для отдыха, но с городской инфраструктурой. Этот спрос, который начал формироваться во времена пандемии, сейчас продолжает быть востребован»,— уверен Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит», слова коллеги подтверждает: «Падение, по мнению аналитиков, случилось в массовом сегменте сервисных апартаментов. А спрос на рекреационные апарты, наоборот, вырос. Одновременно отметим похожий тренд: спрос на жилье в новостройках сократился (минус 15–20% за год), а вот на малоэтажку увеличился: плюс 6%. Отсюда вывод: реальный спрос формируется сегодня на комфортное жилье в зеленых зонах, с приличной инфраструктурой. По крайней мере, он не снижается. Это необходимо учитывать».

«Сейчас покупают недвижимость не для инвестиций, а для улучшения жилищных условий. Поэтому интерес к апартаментам снижается»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

При этом господин Софронов признает, что лидерами инвестиционной привлекательности остаются сервисные апартаменты. «Если оценивать в среднем по рынку, то динамика роста цен на них опережает несервисные минимум вдвое. То есть сервисная составляющая является фактором добавленной стоимости — более привлекательного предложения для инвесторов, рассчитывающих на ежемесячный доход. Кроме того, в некоторых апарт-отелях есть предложения гарантированной доходности. Например, мы предлагаем как гарантированную часть, так и сочетание гарантированных выплат с доходом от сдачи в аренду управляющей компанией. Что опять же является для инвесторов лучшим предложением, нежели просто квадратные метры»,— рассказывает он.

Эксперт добавляет, что средний метраж несервисных апартаментов, как правило, выше, чем у сервисных. «Но и в новых проектах апарт-отелей есть юниты до 60 кв. м. Например, в апарт-отеле Ladozhsky Avenir, который мы строим в районе Малой Охты, предлагается довольно много просторных планировок»,— говорит господин Софронов.

По данным NF Group, по результатам первого полугодия 2022 года в структуре предложения апартаментов 88% занимали студии, что на 11% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Средняя площадь проданных апартаментов составила 25,6 кв. м, что на 5 кв. м меньше, чем годом ранее.

Падение на треть

«Объемы нового гостиничного предложения на рынок выходят достаточно большие, с выходом в операционную стадию все большего количества апарт-отелей обостряется конкуренция не только с классическими отелями сравнимых ценовых категорий, но и внутри сегмента. Сейчас рынок функционирующих апарт-отелей входит в ту стадию, которая требует новых решений, продуктов и конкурентных преимуществ, чтобы выиграть гонку за гостя. Успешным может называться проект, который сможет не только предложить инвестору высокий уровень дохода, но и обеспечить высокое качество размещения для конечных пользователей. Это вынуждает девелоперов четче дифференцировать продукт, выделяя и усиливая его конкурентные преимущества. Как следствие, некоторые девелоперы используют комбинацию в рамках одного комплекса нескольких сегментов и форматов проживания или рассматривают возможность привлечения гостиничного оператора с сильным брендом»,— отмечает госпожа Базаева.

Госпожа Волобуева добавляет, что, по предварительным оценкам, прирост предложения в 2023 году составит 7100 юнитов (или 290 тыс. кв. м). По числу юнитов объем ввода в 2023 году снизится на 32%, при условии отсутствия переносов сроков ввода в четвертом квартале 2022 года.

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, говорит: «Мы ожидаем ввод заявленных ранее проектов, которые успели выйти на стройплощадку. Причина тому — текущая законодательная неопределенность. Апартаменты частично рассматриваются как жилье, и градостроительная комиссия требует от девелоперов ведения социальных объектов. В дополнение к снижению общего туристического потока и инвестиционного интереса это сказалось на серьезном сокращении объемов нового ввода. В грядущем году рынок, несомненно, ожидает законодательных решений о статусе апартаментов».

Генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев считает: «Наиболее перспективные на рынке апартаментов в ближайшее время будут три направления: проекты на заключительном этапе строительства; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции, в историческом центре, а также рекреационные комплексы». По его прогнозам, девелоперы будут занимать предельно «осторожную» позицию по выводу в продажу новых проектов апартаментов — во избежание затоваривания рынка и снижения цен.

«Для стимулирования продаж в сервисных апарт-комплексах будут формироваться новые программы гарантированного дохода, а также применяться акции и скидки для определенных категорий покупателей, на определенные лоты, в определенных временных рамках. В большинстве проектов апарт-комплексов будут действовать субсидированные ставки по ипотечным займам от 0,01% на разных условиях. Клиентам будут предлагаться интересные формы рассрочек: с минимальным первым взносом, длинные рассрочки, беспроцентные рассрочки»,— дает прогнозы эксперт.

Как полагает господин Сторожев, активное развитие внутреннего туризма в РФ, а также внесенные президентом предложения по восстановлению въездного туризма с «дружественными» России странами (увеличение количества авиаперевозок с «дружественными» иностранными государствами, введение безвизового режима для проездок иностранных граждан в РФ с туристическими, деловыми, образовательными целями, для участия в спортивных и культурных мероприятиях). «Возобновление действия единой электронной визы, увеличение срока действия многократной туристической визы, создание круглогодичных морских курортов будут подталкивать сегмент сервисных апартаментов к дальнейшему развитию»,— уверен он.

Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI), рассуждает: «Несмотря на средний уровень спроса в силу объективных внешних причин и низкого горизонта планирования, апартаменты с гарантированными программами доходности остаются наиболее надежным способом вложения средств, чем другой вид недвижимости. При нынешней внешнеэкономической ситуации, состоянии неопределенности туристического рынка и общем снижениии уровня доходов населения собственнику трудно прогнозировать постоянный приток арендаторов, а следовательно, рассчитывать на определенные показатели доходности своей недвижимости без помощи внешних операторов». Он полагает, что рынок инвестиционных отелей продолжит пополняться новыми объектами и в 2023 году, даже несмотря на уход с рынка некоторых крупных гостиничных операторов. «Площади апартаментов могут уменьшаться, но цены в среднем будут держаться на том же уровне: до конца года рынок вряд ли испытает большие потрясения, чем уже произошедшие»,— заключает эксперт.

Константин Залиев