Коммерция почувствовала оживление

Хотя трафик торговых объектов сохраняет отрыв от значений прошлого года, интерес арендаторов к помещениям восстанавливается. Наибольшую активность как в сегменте стрит-ритейла, так и в торговых центрах проявляют российские фэшн-операторы, занимающие нишу закрывшихся международных брендов. Текущий спрос на офисную недвижимость внушает консультантам оптимизм. Ожидания роста вакантности сохраняются, но драматичным его назвать будет нельзя.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы на 33-й неделе года (15–21 августа) отставал от аналогичного показателя прошлого года на 12%, докризисного 2021 года — на 21%. В Санкт-Петербурге аналогичный разрыв составил 12% и 16% соответственно. Такие данные приводит Focus Technologies. Согласно данным аналитиков, сезонного всплеска посещаемости пока не произошло: отставание от показателей первой половины августа (в Москве минус 11% к уровню 2021 года, в Санкт-Петербурге — минус 9%) немного усилилось на фоне более высокой базы — в прошлом году в конце лета в торгцентрах была снята основная масса действовавших в июне-июле пандемийных ограничений.

Одновременно на рынок торговой недвижимости продолжает влиять неопределенность, связанная с уходом международных брендов.

Согласно подсчетам регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, в общей сложности о планах прекратить работу в России заявили 16 иностранных ритейлеров, но не все из них уже освободили помещения.

Средний уровень вакантности в торгцентрах Москвы по итогам первого полугодия составил 13,4%, Санкт-Петербурга — 5,3%. Госпожа Хакбердиева прогнозирует рост этих показателей на один-два процентных пункта к концу года за счет увеличения доли пустующих площадей в крупных объектах — освобождать их продолжат магазины международных брендов и кинотеатры. По мере роста вакантности арендные ставки в крупных объектах могут снизиться на 5–10%, но не за счет ликвидных площадей, прогнозирует эксперт.

Замещение магазинов

Евгения Хакбердиева обращает внимание на растущую активность российских дизайнеров и ритейлеров одежды по подбору помещений, например, All we need, 12 Storeez, Anna Pekun, Nice One начали активно рассматривать площадки за выездом других игроков. Хотя в силу специфики бизнеса полностью поглотить пустующие площади эти игроки не смогут, предупреждает эксперт. В сегменте стрит-ритейла, по словам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, также активно происходит замена российскими брендами зарубежных, хотя последние составляли и сравнительно небольшую группу арендаторов. «Российский фэшн показывает невероятную активность, такого не было за все время нашего нахождения на рынке»,— говорит она. Этот процесс эксперт связывает именно с уходом западных брендов.

Одновременно на рынок Москвы, по словам госпожи Буренко, активно выходят региональные производители, развивается стрит-фуд. А вот банковская розница практически сошла на нет, замечает эксперт.

Спрос на помещения стрит-ритейла госпожа Буренко называет активным как со стороны арендаторов, так и покупателей-инвесторов. Схожей позиции придерживается руководитель направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова, говоря об активности заведений общепита и одежных ритейлеров. «Московский стрит меняется, и, возможно, уже через год на улицах столицы мы увидим совсем другую картину»,— рассуждает она.

В Санкт-Петербурге спрос на торговые помещения в нынешнем году, по предварительным оценкам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, будет на 20% ниже показателей прошлого года. Активность заведений общепита, одной из ключевых категорий арендаторов, сократилась на 25%, доля таких арендаторов в общей структуре спроса снизилась на 10%. Спрос со стороны дрогери-сетей, магазинов товаров для спорта и отдыха, детей сократился более чем на 70%. Госпожа Волобуева также говорит о замедлении темпов развития FMCG-операторов, в то время как активность алкомаркетов, напротив, выросла на 30%. Положительная динамика также наблюдается в сегменте бьюти- и фитнес-индустрии, добавляет эксперт.

Возвращение в офис

На рынке офисной недвижимости Москвы ситуация тоже не выглядит драматичной: руководитель департамента офисной недвижимости Core.xp Ирина Хорошилова ждет, что в третьем квартале совокупный объем поглощения может составить 300–350 тыс. кв. м, превысив показатель за аналогичный период прошлого года. «Динамика рынка уже заметно лучше сложного периода весны, в частности начала второго квартала»,— говорит она. Общую вакантность на конец августа в сегменте офисов класса А эксперт оценивает в 10%, В — в 8%, к концу года показатели могут увеличиться до 12–13%. Доля пустующих площадей прирастает за счет компаний, которые завершают анонсированный ранее выход из договоров или сдают площади в субаренду, объясняет госпожа Хорошилова. Частично этот процесс, по ее словам, продолжится и в 2023 году.

В Санкт-Петербурге сделки по аренде офисов, по словам директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, идут достаточно активно, но спрос, по всей видимости, окажется ниже прошлогоднего. Основной спрос формируют госструктуры и IT-компании. Сейчас доля пустующих площадей, по словам госпожи Горячевой, растет в спекулятивных проектах, на 1,5–2 п. п. в месяц, но в целом в сегменте есть скрытая вакансия, которую рынок увидит в четвертом квартале. На этом фоне эксперт рассчитывает, что вакантность к концу года увеличится с 6,3% до 8,3–9,3%. Это значение не будет драматичным, в кризис мы вошли с ограниченным доступным предложением, замечает она.

Александра Мерцалова