«Набрать темпы строительства мешает дефицит участков в Перми»

Один из крупнейших пермских застройщиков — ПЗСП за последнее время приобрел в краевом центре несколько крупных участков под застройку — на Вышке и в Закамске. Также куплена крупная площадка в Ижевске. При этом в компании отмечают общий дефицит пригодной для застройки земли. О том, что собираются строить на купленной земле и как решают проблему с дефицитом, рассказал в интервью «Ъ-Прикамье» Евгений Дёмкин.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Вы делали карьеру юриста, но неожиданно стали строителем. Сложно ли было принять решение о смене профессии. Как прошла адаптация?

— Решение принять было несложно. Брат ушел на муниципальную службу, и у меня фактически не оставалось выбора — надо было перейти в ПЗСП. Сама адаптация проходила и проходит довольно сложно. До сих пор не считаю себя профессиональным строителем, многое в отрасли мне еще незнакомо и непонятно. Приходится учиться на ходу. Но это новая, интересная работа. Если раньше, как юрист, в память о себе оставлял судебные дела и документы, то теперь буквально памятники — многоквартирные дома, которые, уверен, простоят десятки лет, а может быть, столетия. Эта строительная романтика — строить города — не многим понятна. Но именно ей я заманил в компанию нескольких человек, прежде далеких от стройкомплекса.

— Бывшие руководители ПЗСП Николай и Алексей Дёмкины помогают вам управлять предприятием?

— Николай Иванович остается советником генерального директора ПЗСП. А вот брат не помогает. Из-за рабочих графиков стали видеться гораздо реже. У меня сильно поменялся график работы, стал более напряженным. Подозреваю, что и у Алексея Николаевича он еще более напряженный. Когда погружаешься в новую, незнакомую работу, это очень отнимает время и силы.

— Что-то поменяли в управлении ПЗСП?

— Первые полгода не делал резких движений, но потом стал осторожно менять управленческую команду. Перемены прежде всего коснулись менеджеров, произошла существенная ротация. Все течет, меняется. И кадры должны соответствовать времени. На своих местах остались технический директор и зам по подготовке строительства. Пришел новый директор по строительству, появилась должность директора по логистике.

Создано подразделение строительного контроля, теперь оно подчиняется напрямую мне. Раньше эти функции находились в службе технического заказчика. Решил, что контроль был недостаточным. Сейчас служба контроля, хоть иногда и с конфликтами, но воспитывает строителей, борется за качество.

Кроме того, создана дирекция по развитию, которая занимается реализацией строительных проектов. Прежде эта функция была у строительного блока ПЗСП. Дирекция по развитию занимается поиском земельных участков, их подготовкой, разработкой концепций застройки, выбором класса жилья, обеспечением коммерческих и вспомогательных помещений. Плотность, этажность, высотность, архитектурное планирование — это все фронт работ новой структуры.

— В последние годы у ПЗСП всегда существовала концепция развития: комплексное строительство одного крупного микрорайона (раньше — Пролетарка, сейчас — территория бывшего завода СОЖ) и несколько более мелких проектов точечной застройки. Сейчас что-то меняется? Какие у вас планы по строительству на ближайшие годы?

— Целевая стратегия строительства ПЗСП — одновременное строительство двух крупных проектов: квартала или района — так компания гарантирует себе объем работ на несколько лет, и дополнительные объемы добираем с помощью точечной застройки.

Согласно этой концепции, в микрорайоне Вышка II готовится к застройке сразу 12 га земли единым жилым комплексом — здесь будет построен новый микрорайон. Кроме этого, предполагается застройка около 5 га в Закамске, на площадке бывшего автопарка (Автозаводская, 5).

В ближайшие годы ПЗСП планирует выйти на объемы строительства 100–120 тыс. кв. м в год. В прошлом году мы построили 60 тыс. кв. м жилья, и в этом будет построено примерно столько же. Для нормальной, ритмичной работы предприятию нужно строить в полтора-два раза больше. Производственные мощности это позволяют.

Набрать темпы мешает дефицит земельных участков в Перми — пригодной для застройки земли крайне мало, формирование участков идет тяжело. Проблема только начала решаться. Надо отметить инертность строительного комплекса — прежде чем вовлеченные в оборот участки будут застроены, пройдет два-три года.

— Планируете ли покупать 5 га на Уинской, 55, где Castorama намеревалась построить второй ТЦ в Перми?

— Мы не пойдем на эту сделку. ПЗСП серьезно изучил покупку этого участка. Ключевым для нас был вопрос, можно ли там построить жилье. Юристы сказали, что в нынешнем состоянии участок под жилье не подходит, требуется смена градостроительного регламента участка. Перспективы такой смены туманны, а сроки начала строительства неизвестны. При этом продавец просит за участок серьезные деньги, которые могут оказаться заморожены в участке надолго.

— Как предприятие проходит текущие экономические сложности, вызванные западными санкциями? Сильное снижение объемов строительства? Остановили где-нибудь строительство?

— На текущие тяготы смотрим без радости, но с оптимизмом. Потребление в стране во всех отраслях экономики сократилось. Стройкомплекс, конечно, не исключение. С начала СВО наблюдали ажиотажный спрос на квартиры. А вот июнь и июль оказались тяжелыми. Но ни один объект нами не был заморожен.

С начала августа мы фиксируем признаки восстановления спроса. Надо подождать еще два-три месяца, чтобы понять, насколько устойчиво восстановление.

В этой ситуации радует, что, во-первых, наши дольщики не поддаются панике. Во-вторых, помогают своевременные действия государства в части регулирования процентных ставок, что позволяет удешевлять стоимость ипотеки.

— Более 20 лет ПЗСП строит дома по технологии Э-600. Когда вы откажетесь от этого проекта и будете активнее строить, как большинство застройщиков, монолитные дома?

— Мы модернизировали линию серии Э-600. Думаю, что строительство панельных домов этого проекта сохранится надолго. Панельное строительство, по сравнению с монолитным, имеет массу преимуществ. Я искренне считаю, что панель лучше, чем монолит. Панельная технология дает меньше дефектов, сборка дома идет быстрее, панель теплее и шумоизоляция лучше. Коробку дома можно собрать за три-четыре месяца, тогда как монолитные дома собираются за год.

В прошлом году мы запустили немецкую линию, позволяющую производить строительные конструкции по технологии BAUM. В чем преимущество этой технологии? Мы можем производить теплые стеновые конструкции практически любых размеров и форм, менять форму и расположение оконных проемов, использовать в отделке наружных стен самые разнообразные материалы. Дом, построенный по новой технологии, легче «посадить» на участок. Первый дом по новой технологии возводится на Пролетарке (ул. Докучаева, 23).

— По соглашению с городом ПЗСП обязался выкупить и реконструировать под детский сад здание в Перми, на Братской, 10. Пермские СМИ сообщали о задержке проекта. Что происходит на объекте?

— Взятые на себя социальные обязательства выполняем. К сожалению, не так быстро, как планировали. Мы провели проверку здания на Братской, 10, которая показала, что здание проще снести и построить новое. Так будет быстрее, дешевле. Кроме того, новое здание будет вместительнее. А задержка вызвана перепроектированием. На рынке есть дефицит организаций, которые занимаются проектированием социальных объектов. Выполнить такую работу за пару месяцев не получается. Планируем построить сад, как предусмотрено в соглашении с городом и краем, до конца 2023 года.

В ЖК «Красное яблоко» (площадка бывшего завода СОЖ) планируем построить еще два встроенных детских сада на первых этажах.

— В этом квартале строится примерно 300 тыс. кв. м жилья. Не ожидается проблем с транспортной доступностью в районе? Какие работы по расчистке этой площадки ПЗСП провело?

— Транспортная доступность от строительства этого ЖК не изменится. Он спроектирован и будет построен в соответствии с нормами градпроектирования.

Что касается самой площадки, то ПЗСП больше года потратил на ее рекультивацию. Примерно половина грунта на территории была вынута на глубине до 6 метров. Осенью убрали, а весной приехали посмотреть на котлованы: стояли большие лужи, так там поселились уточки.

— Вы уже семь лет добываете известь в Кишертском районе и во­зите ее в Пермь на обжиг. Планировалось построить отдельный завод в этом районе. Как идет процесс?

— Процесс идет тяжело, пока буксует. Еще минувшей весной я встретился с местными жителями, которые высказали свое беспокойство относительно наших планов возвести известковый завод на границе поселения. Опасения, на мой взгляд, сомнительные, но в какой-то части обоснованные. В итоге я решил поменять дислокацию будущего производства. Для производства будет подобрана новая площадка, на удалении от поселения, но вблизи месторождения. Сейчас ПЗСП вместе с муниципалитетом в поиске новой площадки. Ранее купленный участок либо будем возвращать муниципалитету, либо продадим заинтересованному инвестору.

— Планируется ли реконструкция производства газобетона в Перми?

— Производство газобетона в общей выручке ПЗСП составляет 25%, остальное — реализация жилья. Доля не сокращается. Планы по реконструкции есть, но, как говорится, нельзя за раз съесть слона целиком. Сначала ПЗСП должен построить новый известковый завод, ведь известь — ключевая составляющая в производстве газобетона. После реализации этого этапа следующим будет реконструкция или модернизация производства газобетона. Производимый сегодня на ПЗСП газобетон, безусловно, первый в городе, но мы понимаем, что можем производить еще лучше и с меньшими затратами. Разберемся с заводом в Кишерти, и сразу возьмемся за модернизацию производства газобетона.

— Этим летом региональное управление ФАС открыло дело в отношении «Пермтрансжелезобетона» и ПЗСП за якобы необоснованное повышение цен на газобетон. Краснокамское предприятие уже пытается обжаловать в суде решение ведомства, а ПЗСП не обратился. Какие перспективы у этого расследования?

— Как юрист, считаю преждевременным обжаловать действия ФАС на этапе возбуждения дела. Полагаю, что коллеги из «Пермтрансжелезобетона» немного поторопились. Они обжаловали только акт о начале расследования, это решение никаких обязательных юридических последствий для нас не влечет. Оно означает только то, что специалисты ФАС намерены расследовать имеющуюся у них информацию. По итогам расследования будет выдан акт либо о привлечении к ответственности за нарушение антимонопольного законодательства, либо об отсутствии в действиях проверяемого состава правонарушения. Зачем тогда создавать себе и другим лишнюю работу? Давайте дождемся финального решения и согласимся с ним либо обжалуем.

Полагаю, что ФАС не может привлечь нас к ответственности, поскольку в наших действиях нет манипулирования ценами. Мы уже частично предоставили ФАС материалы, наши доводы вполне убедительны. ФАС указывает, что с 2021 года цены на нашу продукцию сильно выросли — практически в два раза. Но ФАС не учла существенный рост цен на сырье, на материалы. По некоторым позициям рост составил до 70%. ФАС не учла повышение зарплаты. На мой взгляд, ведомство делает необоснованный вывод, что ПЗСП заложил слишком высокую норму рентабельности — не 15, а 20%. По мнению службы, в производстве газобетона норма рентабельности 15% установлена на основании данных ФНС. Наша планка в 20% установлена внутренним приказом. Причем эта цифра была взята еще со старой советской практики. Отмечу, что норматив рентабельности позволяет не просто произвести и продать, но и обеспечить обновление производственных фондов. Ведь производственную линию никто строителям бесплатно не даст, ее придется покупать.

— ПЗСП строит жилье по принципу «заехал и живи», то есть вводя в строй квартиры с максимальной отделкой. Под эти цели у завода есть собственные производства окон, межкомнатных и входных дверей. Продолжаете развивать это направление?

— Продолжаем, и у нас есть мысли по дальнейшему развитию. В частности, сдавать квартиры с уже оборудованными кухнями. В качестве эксперимента в одном из домов пытались оборудовать кухнями три квартиры. Опыт пока не совсем удачный: с подрядчиком еле-еле собрали одну, и в итоге вышло не так эффективно по цене.

Но потенциально это может быть востребовано. Нам нужно самим научиться проектировать универсальные кухни, чтобы они устраивали большинство покупателей и по цене, и по качеству. У нас должно получится точно не дороже по рынку за счет оптовой поставки. Один покупатель кухни платит розничную цену, а покупатель 200 комплексов — оптовую. Нам только нужно научиться «считывать» вкусы покупателей.

Также рассматриваем вариант комплектации квартир межкомнатными дверями, полностью выполненными из стекла. В эксплуатации такие двери гораздо неприхотливее, а значит сократятся претензии по качеству. Вопрос в том, насколько сильно понравится жителям жить со стеклянными дверями. Мне нравится: смотрится легко, изящно.

— ПЗСП в основном ориентируется на бюджетных покупателей, но в вашей копилке появились проекты домов премиум-класса, например «Дипломат». Вы тоже их сдаете с отделкой? Какие перспективы у ПЗСП в этом сегменте?

— Нашим клиентом может стать каждый, для этого ПЗСП по-разному позиционирует свои объекты. Для экономкласса, покупающего жилье в основном в ипотеку, понятно, важно, чтобы дом был максимально укомплектован. Премиум-жилье покупается не из последних сил. Для таких клиентов отделка не востребована, они делают ремонт сами. Поэтому сдаем такие дома в предчистовой отделке: зачем зря ресурсы тратить?

ЖК «Дипломат» интересен прежде всего локацией: рядом центр города, улица Ленина, Пермь II. В то же время он на удалении от дороги и пыль до него не долетает. Мы распродали там все квартиры как пирожки, еще на этапе строительства — за полгода.

Новым «бриллиантом» в нашей коллекции станет дом по ул. М. Горького, 10. Там планируется 34 квартиры. Этот дом будет претендовать если не на люкс, то точно на премиум-класс.

— С начала 2022 года средняя стоимость новостроек в Перми выросла на 24,8%, составив по итогам апреля 106,52 тыс. руб. за 1 кв. м. Не считаете, что это завышенная цена?

— Относительно себестоимости строительства — нет. Приходилось слышать мнение, что себестоимость строительства дома в Перми сегодня 40 тыс. руб. за 1 кв. м, а с учетом рентабельности квадратный метр должен стоить не дороже 60 тыс. руб. В чем-то можно согласиться. Но 40 тыс. руб. за 1 кв. м — это расходы на возведение только стен дома. Необходимо закладывать в себестоимость дома расходы на покупку земли, а это сегодня самый большой дефицит в Перми, цена участков растет как на дрожжах. Не учитываются расходы на обслуживание кредитов. Кроме того, в Перми дорогое присоединение к сетям (вода, канализация, тепло и электричество). Эти расходы иногда доходят до половины стоимости сданного дома. Дорогие внутренние сети. Этой весной поставщики электрооборудования подняли цены сразу на 50%, а через некоторое время еще на 10%, и потом снова на 10%. Мы переждали на собственных запасах. Сейчас цены чуть снизились, но так и не вернулись на прежний уровень. А ведь нам нужно еще думать о развитии, обновлении производственных мощностей.

— ПЗСП уже реализовал несколько проектов за пределами Перми. Как идет иногородняя диверсификация бизнеса?

— Недавно в Ижевске ПЗСП купил у компании «Комосстрой» крупный, даже по пермским меркам, земельный участок — около 25 га. Участок находится в Завьяловском поселении, рядом с крупными магазинами «Лента» и «Метро». Будем его постепенно застраивать панельными домами серии Э-600. На стройку еще не выходим, пока составляем задания для проектирования.

Опять же выход за пределы Перми — вынужденная мера. В другие регионы застройщики идут из-за дефицита земли в Перми, из-за того, что в краевом центре мы не можем обеспечить себе загрузку. Если мне предложат на выбор участок в Ижевске или Перми, конечно, выберу «домашний» проект: это и роднее, ближе, проще, понятнее и дешевле. Ведь до Ижевска еще панель нужно довезти. Сейчас рассматриваем любые земельные участки, в любых формах, на любых торгах, что угодно, лишь бы набрать земли. Если цена будет приемлемая, с радостью возьмем.

— Как ПЗСП развивает индивидуальное домостроение?

— В портфеле ПЗСП уже есть коттеджный поселок Вернисаж в Добрянском районе. Есть идея построить новый поселок, объекты которого будут выполнены в едином архитектурном стиле.

Возможно, выведем на рынок проекты индивидуальных домов из конструкций BAUM. Это дает возможность сократить сроки и себестоимость строительства частного дома. Сегодня в Пермском крае объемы ввода ИЖС превысили объемы много­квартирных домов. Сейчас все частники строят больше, чем все пермские застройщики в совокупности. Хочется выйти на этот рынок с красивым проектом — с теплыми домами, выполненными в едином стиле, с нормальной организацией поселка.

Беседовал Вячеслав Суханов