Зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев о введении эскроу-счетов

До 2018 года значительная доля рынка новостроек находилась в серой зоне. Ежегодно застройщики собирали с дольщиков около 1,7 трлн руб.: большая часть этой суммы практически проходила мимо государства из-за отсутствий четких требований к застройщикам и движению вносимых покупателями средств. Это был последний крупный рынок, который слабо контролировался государством.

При создании законопроекта об эскроу-счетах мы в рабочей группе проанализировали все схемы обмана дольщиков и пришли к выводу, что предпринимательские риски, которые раньше возникали при долевом строительстве, несли исключительно покупатели.

В итоге каждый десятый дольщик гарантированно становился обманутым.

Банки, застройщики и другие участники рынка занимались бизнесом: одни — строили, другие — выдавали ипотеку. По сути, никто из них не нес ответственности за конечный результат. Задача реформы была в том, чтобы снять риски с потребителя и переложить обратно на профессиональных игроков. Эскроу-счета — инструмент, который наиболее эффективно защищает средства дольщиков. Даже при наихудшем сценарии, когда банкротятся и застройщик, и банк, в котором находятся эскроу-счета, гарантом выступает государство в лице АСВ, компенсирующего покупателю до 10 млн руб.

На этапе подготовки законопроекта были большие споры с застройщиками и банками, считавшими, что проектное финансирование станет дорогим. Но на практике все оказалось иначе. Чем больше застройщик продаст жилья и пополнит эскроу-счета, тем дешевле обходится ему проектное финансирование: зачастую ставка в этом случае не превышает 3% годовых. Повышенный контроль и предварительный анализ проекта со стороны банка тоже оправданны. Финансовая организация должна просчитывать бизнес-модель проекта.

До введения эскроу-счетов застройщики начинали строить жилье на деньги дольщиков, но в процессе понимали, что средств на завершение проекта не хватает, и в результате сроки сдачи дома сильно затягивались либо проект и вовсе не завершался. Теперь девелопер заинтересован как можно раньше сдать комплекс в эксплуатацию, чтобы получить доступ к средствам и сформировать свою прибыль.

Высокие требования банков к девелоперам ожидаемо привели к тому, что не все застройщики могут их соблюсти. Это прямой путь к укрупнению рынка, что само по себе не так и плохо. Это способствует оздоровлению рынка — большому игроку проще контролировать себестоимость проекта и за счет крупных объемов реализации удерживать низкую стоимость проектного финансирования, что снижает стоимость жилья для потребителей. В свою очередь, банкам проще работать с проверенными и крупными контрагентами, которые в случае возникновения трудностей способны рефинансировать заем. Что же касается небольших игроков рынка, особенно в регионах, то в нынешних условиях они могут работать с крупными девелоперами, развивающими франшизу. К тому же для низкомаржинальных проектов в регионах предусмотрена льготная ставка кредитования в рамках проектного финансирования.

Сейчас некоторые застройщики лоббируют поэтапное раскрытие эскроу. Но делать этого нельзя, иначе модель и сама идея покупки квартир в новостройках без риска будут убиты. АСВ может застраховать средства дольщиков, если они есть на счетах. Но если застройщик будет иметь доступ к части этой суммы до завершения строительства, то страховать будет нечего и государство не сможет гарантировать возврат средств.

Николай Николаев, зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям