Судебная практика по расторжению убыточных арендных споров встает на сторону ритейла

«Коронакризис» основательно встряхнул российский ритейл, и часть участников рынка пожелала расторгнуть свои договоры аренды. Поскольку отказаться от договора в одностороннем порядке нельзя, для выхода из арендных правоотношений предприниматели могут использовать нормы недавнего закона, нацеленного на поддержку пострадавшего от пандемии бизнеса. Подходящим основанием послужат и положения о существенном изменении обстоятельств, закрепленные в Гражданском кодексе. О том, как расторгнуть убыточный договор аренды по ковидным основаниям и насколько активно развивается судебная практика по арендным спорам, “Ъ” рассказал Кирилл Понасюк, адвокат, руководитель практики «Разрешение споров» юридической фирмы «Лемчик, Крупский и партнеры».

2020 год дался российскому малому и среднему бизнесу нелегко. Тяжелее прочих пришлось рынкам ритейла и общепита: для посетителей закрылась значительная часть торговых центров, ресторанов и кафе. И если в секторе торговли бизнес сумел адаптироваться к новым условиям, подключив онлайн-шопинг, продажу еды на вынос и доставку товаров, то избежать серьезных сложностей в арендных отношениях ему не удалось.

Стремясь помочь сторонам арендных правоотношений найти баланс, законодатель сделал несколько важных шагов. Так, 1 апреля прошлого года был принят ФЗ №98, который внес изменения в отдельные законодательные акты по вопросам чрезвычайных ситуаций, и ст. 19 этого документа целиком посвящена аренде. Закон закрепил право арендатора обратиться за отсрочкой арендной платы, а также уменьшить ее из-за невозможности пользоваться имуществом.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, если он работает в отрасли, особенно сильно пострадавшей от ковидной пандемии (перечень таких отраслей содержится в постановлении правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434). Важно помнить, что это право касается договоров аренды, заключенных до того момента, как соответствующий субъект РФ ввел на своей территории режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Возможность отсрочки арендной платы конкретизировало постановление правительства РФ от 3 апреля 2020 года №439: оно утвердило подробные требования к ее условиям и срокам. Отсрочка предоставлялась до 1 октября 2020 года, а возвращать ее следовало в пределах трех лет, начиная с 1 января 2021 года. Оплата задолженности производится равными платежами не чаще раза в месяц и в сумме, не превышающей половину месячного размера арендной платы.

Третьим ключевым актом по вопросу урегулирования арендных отношений выступает «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2», утвержденный Президиумом ВС РФ 30 апреля прошлого года.

Обзор раскрывает положения вышеупомянутого постановления, уточняя, что обязательства сторон по договору аренды в части предоставления арендатору отсрочки по уплате считаются измененными с даты введения режима ЧС или повышенной готовности. Если арендодатель вдруг решит не информировать арендатора о наличии у того прав на отсрочку, по условиям Обзора он будет считаться предоставившим ее на условиях, указанных в постановлении №439.

Также Обзор дал арендодателю возможность оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях. Хотя исход такого спора, как отмечает законодатель, зависит от судейского усмотрения.

Судебная практика обретает четкость

Принятые законодателем меры не уберегли рынок от волны судебных исков. Большую их часть занимают иски арендодателей о взыскании арендных платежей, также часто встречаются и, более того, удовлетворяются иски арендаторов о расторжении договоров аренды на основании ст. 451 ГК РФ. Напомним, ВС РФ в Обзоре №1 от 21 апреля 2020 года признал основанием для ее применения эпидемиологическую обстановку, ограничительные меры и режим самоизоляции.

В случае если стороны не могли предвидеть существенного изменения обстоятельств, ст. 451 ГК позволяет изменить или расторгнуть договор. Но арендатор должен доказать не только свою неспособность предусмотреть закрытие торговых центров, нулевую посещаемость магазинов и прочие ограничения, но и тот факт, что исполнение договора в текущем виде нанесет ему значительный ущерб.

Среди обстоятельств, которые играют ключевую роль при рассмотрении подобных споров, можно выделить снижение выручки, объективное отсутствие средств для оплаты аренды, включение арендатора в Перечень отраслей, наиболее пострадавших от ковидных ограничений, а также направление арендатором просьб о предоставлении финансовых уступок — скидок или арендных каникул.

В ковидных арендных спорах владельцы недвижимости либо пытаются доказать, что финансовые возможности арендатора никак не пострадали от пандемии, либо выстраивают свою позицию вокруг диспозитивности ст. 451, смещая акцент конфликта на заключение договора аренды и установление его условий.

Показательным можно назвать дело ООО «Казань Реал Эстейт», владеющего сетью магазинов United Colors of Benetton. Компания обратилась с исковым заявлением о расторжении договора аренды по ковидным основаниям (А40–139122/2020), но справедливого разрешения конфликта — расторжения договора аренды, взыскания обеспечительного платежа и ретроспективного снижения арендной платы на 50% в период локдауна — удалось добиться только в апелляции. В декабре прошлого года, на момент отказа судом первой инстанции в удовлетворении иска «Казань Реал Эстейт», суды были не готовы признавать ограничения, связанные с коронавирусной пандемией, основанием для применения ст. 451 ГК РФ. Однако позже судебная практика выработала более четкую позицию по этому вопросу.

Так, в мае текущего года Арбитражный суд г. Москвы по делу А40–126812/2020 удовлетворил требования Х5 Retail Group (владельца магазинной сети «Перекресток») о расторжении договора аренды. Ответчик полагал, что общая прибыльность группы компаний Х5 Retail Group позволяет арендатору оплатить аренду конкретного магазина. Однако истец предоставил данные об отсутствии прямой зависимости между результатами финансово-экономической деятельности X5 Retail Group и «Перекрестка», и суд встал на его сторону. Таким образом, кейс демонстрирует, что в потенциальных спорах о расторжении договоров необходимо доказать отсутствие иных прямых путей получения денег для выплаты арендных платежей.

Считать ходы наперед

Хочется посоветовать бизнесу (особенно малому) вести тщательный учет финансовых показателей, поскольку они лягут в основу доказательственной базы в потенциальных спорах. Как показывает судебная практика, благоприятный исход спора для арендатора зависит от того, насколько убедительными окажутся его доводы о снижении выручки и невозможности оплаты аренды.

Кроме того, стоит помнить о диспозитивности нормы п. 1 ст. 451 ГК РФ. Ковидная история послужила для предпринимателей хорошим уроком и доказала, что к урегулированию существенных изменений обстоятельств в договорах им нужно относиться более трепетно.

Помимо обозначенных сложностей ковидный кризис показал, насколько непродуманно предприниматели могут действовать при непосредственном заключении договора аренды. Сторонам арендных отношений нужно тщательнее обсуждать вопрос о существенном изменении обстоятельств и корректно включать данное условие в договор. Скажем, если арендодатель настаивает на том, чтобы включить в документ условие о неприменимости положений ст. 451 ГК РФ к данным отношениям, целесообразно внести в это условие исключения, чтобы избежать проблем при новой инфекции. Допустим, указать, что положения статьи применяются к отношениям из данного договора аренды в строго определенных случаях, например при ухудшении эпидемиологической ситуации, вызывающей существенное снижение финансовых показателей арендатора.

Конечно, в потенциальном споре каждая из сторон может по-своему трактовать условие о «существенном снижении». Для предпринимателей, которые хотят полностью обезопасить себя в дальнейшем, целесообразно будет определить размер снижения финансовых показателей в процентном соотношении или твердой сумме.

Юлия Карапетян