Бизнес ищет форматы
Рынок коммерческой недвижимости в Удмуртии претерпел изменения вследствие коронакризиса
После снятия ограничений по коронавирусу в торговых центрах Ижевска восстановился покупательский трафик. Однако бизнес не спешит возвращаться туда и выбирает более гибкие варианты — помещения свободного назначения в собственном владении и коворк-пространства. Девелоперы отмечают смену вкусовых предпочтений у арендаторов и релокацию крупных ритейлеров в помещения формата «у дома». На фоне происходящих изменений эксперты прогнозируют частичное вымирание крупных торговых и офисных центров и их последующую трансформацию. Эту тему обсудили на круглом столе, организованном изданием “Ъ-Удмуртия”.
В течение прошлого года участники рынка коммерческой недвижимости адаптировались под меняющиеся условия и продолжают работать в новых реалиях. Если в начале имелась просадка на рынке, связанная с общим локдауном, то после сыграл отложенный спрос, фактор снижения доходности по банковским депозитам повысил интерес, в том числе инвесторов, к коммерческой недвижимости, рассказал Дмитрий Пушин, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «УралДомСтрой». «По итогу года финрезультат нашей компании был достаточно успешным, в будущее мы тоже смотрим с оптимизмом»,— добавил собеседник.
При этом риэлторы отмечают перераспределение спроса по коммерческой недвижимости. Наметилась тенденция ухода бизнеса из крупных торговых центров в нежилые помещения свободного назначения. «И страховщики уходили, которые ранее снимали небольшие «островки» в торговых центрах, и предприниматели, у которых там был товар, чтобы увести его в онлайн-площадку или организовать шоу-рум на новой площади. Жизнь показала, что не только надо держать товар в крупных отделах торговых центров, но и иметь небольшой склад»,— сообщила генеральный директор компании Flэthouse Ирина Алексеева.
Основным аргументом при выборе помещений свободного назначения стала гибкость формата и, как следствие, неограниченность в эксплуатации. Их площади варьируется от 50 до 150 кв м.
По словам коммерческого директора Kalinka Group Егора Курбанмагомедова, стоимость покупки больших объектов коммерческой недвижимости снижает окупаемость, поэтому инвесторы при покупке помещения переходят на объекты с меньшей площадью. «Срок окупаемости и стоимость аренды квадратного метра в таких помещениях все равно выше. Чем меньше помещение, тем выше цена за квадрат», – пояснил он.
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокую доходность по сравнению с жилой. «Если до этого нормой считалось 10-12% годовых, которые инвестор рассчитывал получить, купив коммерческое помещение. Сейчас, если брать в пример качественное помещение в новостройках, то средний показатель — 8% доходности и 12 лет окупаемости»,— добавил Дмитрий Пушин.
Бизнес постепенно отказывается от аренды и предпочитает иметь нежилые помещения свободного назначения в собственности. «Застройщики идут навстречу собственникам бизнеса и предоставляют рассрочку на длительное время. Это способствует тому, что предприниматели могут платить за свое. Было время, когда случился отток бизнеса в крупные моллы из помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Сейчас торговые центры аренду не снизили ни на рубль и в рекламу вкладываться перестали, поскольку проходят болезненный процесс восстановления. И бизнес перестал понимать: за что платит деньги, находясь на этих площадях»,— добавила госпожа Алексеева.
В удмуртском региональном отделении «Деловой России» отмечают факт оттока арендаторов из торговых центров. «Возьмем в пример торговый дом по улице Азина, 1 в Ижевске. Это центральная локация Ленинского района с хорошей проходимостью. Здесь арендная ставка низкая. По факту после пандемии оставалось три рабочих отдела из 15. Я задаюсь вопросом: что мешает людям работать? Несмотря на то, что лояльный арендодатель снизил ставку, ситуация не выправляется»,— сообщила сопредседатель УРО «Деловая Россия» Юлия Камашева.
Одной из тенденций стал и уход покупателей из торгово-развлекательных комплексов и удаленных больших магазинов. С изменением покупательской модели поведения ритейлеры вынуждены предлагать новые форматы.
«"Лента" последние семь лет показывает снижающуюся динамику. Это касается и торговых центров MEGA в Москве и других городах. Вспомним, как весь рынок строительной розницы боялась открытия "Леруа Мерлен" в Ижевск. На самом деле, все увидели на полтора-два месяца падение спроса в рознице, после чего последовало восстановление. Эта тенденция не только Ижевска. Сейчас и IKEA, и "Лента" создают мини-форматы «у дома» в шаговой доступности. Ритейлеры понимают, что люди стали ценить свое время и хотят покупать ближе к дому»,— отметил директор консалтингового агентства Центр бизнес-аналитики Михаил Алексеев.
На рынке коммерческой недвижимости набирают популярность торговые центры малых форматов. «Речь идет о небольших районных торговых центрах, где есть продуктовый якорь и небольшой формат сопутствующих товаров. Это небольшие центры развивающихся районов и микрорайонов, где численность превышает 12 тыс. человек. Первые этажи жилых домов не справятся с таким трафиком. Поэтому малые форматы ТЦ будут востребованы долгое время»,— сообщил Дмитрий Пушин.
Что касается офисной недвижимости, то потенциал есть у «гибких» офисов — коворкингов. «Сейчас арендаторы умеют считать деньги. Площадь, которая выделяется на одного сотрудника, в среднем по статистике — 6 кв. м. Арендатор стремится максимально эффективно использовать помещения и предоставить оптимальные условия для сотрудников»,— добавил господин Пушин.
По словам основателя коворк-студии «Библиотика» Сергея Грудцына, в Ижевске появился спрос на коворкинги в сегменте B2B. «В марте этого года появился коворкинг Fun(c) с проработанной бизнес-моделью для B2B-сектора. Проект взлетел. Буквально через полгода у него загрузка стала порядка 80%. Бизнес — постоянное развитие. Если предпринимателю создать условия, в которых ему будет выгодно и интересно, он почувствует и, конечно же, туда перейдет. Необходимость в новых офисах будет всегда сохраняться»,- отмечает эксперт.. При этом господин Грудцын сообщил, что в сегменте B2C загрузка коворкинга достигает 30%. Одной из причин вакантности мест стала смена потребительского поведения. После пандемии некоторые люди так и остались работать дома «на удаленке».
Сергей Грудцын назвал гибридные офисы форматом будущего. «Наша команда работает с большим количеством девелоперов не только в Ижевске, но и в других городах. Сейчас девелопмент рассматривают формат гибридных офисов. Они поняли, что четыре якорных принципа — оптимизация, автоматизация, кооперация и аутсорсинг — будут работать на бизнес всегда. Например, в компании «Острова», поговорив с руководителями ИТ-компаний, предложили их разместить в одном месте с сохранностью их конкурентных преимуществ»,— добавил он.
Участники рынка коммерческой недвижимости прогнозируют постепенное вымирание крупных офисных и торговых центров. «Жизненный цикл офисных центров закончился. Их похоронят или переоборудуют под что-то другое. Такая же ситуация и с торговыми центрами, еще немного и люди перейдут к покупке там времени, а не товаров. Потребуются новые форматы»,— отметил Сергей Грудцын.
В числе вариантов для трансформации крупных торговых центров участники рынка коммерческой недвижимости видят создание в ТЦ комьюнити-центров с культурными и общественными функциями.