Почему строить жилье стало дорого

Одна из причин роста цен на жилье в новостройках — увеличение себестоимости строительства. В этом единодушны и власти, и девелоперы. Основные претензии высказываются металлургам, чья продукция подорожала почти на 20%. Те, в свою очередь, заявляют, что металлоконструкции — биржевой товар, зависимый от мировой конъюнктуры. К этому добавилась нехватка рабочей силы после того, как в локдаун мигранты уехали к себе на родину и не вернулись. Если ситуация не изменится, то девелоперы вынуждены будут пересматривать финансовые модели своих проектов, что неминуемо скажется на цене для конечных покупателей квартир на первичном рынке.

Самая затратная часть в любом девелоперском проекте — это строительно-монтажные работы (СМР). На их долю приходится 70% себестоимости, рассказывает коммерческий директор «Страна девелопмент» Александр Гуторов. На создание инженерных сетей необходимо закладывать 10–15%, а на приобретение площадки под застройку — 12–15%. На первоначальном этапе, когда производятся проектно-изыскательные работы, застройщики тратятся по минимуму. Затраты на эту часть в структуре себестоимости не превышают 5%, добавляет господин Гуторов. Гендиректор We know Александр Галицын приводит свои расчеты: на СМР приходится от 50% до 80%, на покупку участка — 20–30% в зависимости от региона.

Опрошенные "Ъ-Домом" застройщики в один голос утверждают, что расходы на СМР с прошлого года заметно увеличились. Причина — в подорожании металлоконструкций. В конце 2020 года на уровне властей происходило серьезное обсуждение этой проблемы. Однако от заградительных пошлин на импорт конструкции, что, как рассчитывали чиновники строительного блока в правительстве, должно было стабилизировать цены на эту продукцию на внутреннем рынке, металлургам пока удалось отбиться. Отраслевые компании обратились к премьеру Михаилу Мишустину с пояснениями, что пошлина не позволит достичь ожидаемой цели, так как на цены влияют биржевые факторы.

В итоге, говорит директор по развитию ГК А101 Дмитрий Цветов, арматура, удельный вес которой в себестоимости строительства жилья составляет 15–20%, в первом квартале 2021 года в среднем стоила около 60 тыс. руб. за тонну, в то время как год назад — 34–35 тыс. руб. Резкий скачок стоимости металлоконструкций наблюдался прошлым летом, когда темпы роста цен оказались на рекордном уровне в 90%, вспоминает господин Цветов.

Увеличились издержки девелоперов не только на закупку арматуры. Так, оцинкованные вентиляционные фасады подорожали за последний год на 15%, изделия из черного металла, а также входные двери — на 30%, поясняет эксперт. Стальные трубы для инженерных сетей за год выросли в цене на 23%. «Даже остекление стало дороже на 22%, а цены на термоизоляционные материалы выросли на 30%»,— продолжает Дмитрий Цветов. Кроме того, ощутимо выросли в цене изолированные трубы и сантехника (на 15%), кабельно-проводниковая продукция и лифтовое оборудование (на 10–11%).

Особой зависимости от импорта у застройщиков жилья нет. На долю ввозимой из-за рубежа продукции приходится около 10%, говорит один из девелоперов. По его словам, в основном завозится лифтовое оборудование. В то же время производители других комплектующих зависимы от импортного сырья, что и вызвало рост цен, говорит собеседник "Ъ-Дома".

Куда серьезнее сейчас проблема с рабочей силой. Уехавшие во время прошлогоднего локдауна к себе на родину трудовые мигранты до сих пор не могут в массе своей вернуться в Россию. Об этой проблеме не раз говорил и вице-премьер Марат Хуснуллин. Дефицит рабочих привел к росту на 30% стоимости труда строительных специальностей, констатирует Александр Галицын. По данным Дмитрия Цветова, услуги строительных бригад в среднем подорожали на 10–15%.

Для застройщиков Москвы добавилась и своя специфика. «Значительное влияние на инвестиционную стоимость проекта оказывают затраты на подготовку площадки и градостроительного плана застройки участка,— отмечает господин Галицын.— В последнее время в городе резко выросла стоимость процедуры изменения вида разрешенного использования участков, что в будущем неотвратимо скажется на стоимости будущих проектов». Если в ближайшее время сохранится тенденция роста себестоимости из-за совокупности факторов, то, как прогнозирует господин Цветов, девелоперы вынуждены будут пересмотреть финансовые модели своих проектов в том числе «в части минимально возможной стоимости жилья». А за это уже придется расплачиваться конечным покупателям квартир.

Халиль Аминов, Дарья Андрианова