Квартира как искусство

Растет спрос на квартиры, расположенные в объектах культурного наследия в центре Москвы. Публике, предпочитающей элитную недвижимость, теперь мало владеть квадратными метрами — ей нужна история, сохранившаяся в стенах здания. Некоторые даже рассматривают такое приобретение не только как трофей, но и верят, что это успешная инвестиция. На рынке недвижимости не разделяют этого мнения и говорят о том, что заработать на перепродаже такого жилья в нынешних экономических условиях будет трудно.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Кто живет в домах-памятниках

В Москве насчитывается 413 зданий жилого фонда, причисленных к объектам культурного наследия. Но многие из них остаются в плачевном состоянии и требуют реставрации. Одним из нашумевших проектов реставрации стал Дом Наркомфина в Пресненском районе столицы. Архитекторы хором говорят об этом доме как об одном из лучших примеров реставрации. Девелопер проекта гендиректор «Лиги прав» Гарегин Барсумян отмечает, что, покупая квартиру в объекте культурного наследия, жители приобретают не только квадратные метры, но историческую составляющую здания. Вдохновились этим объектом и покупатели. Господин Барсумян подтверждает: в Доме Наркомфина раскуплены все квартиры менее чем за два года, еще до окончания реставрации здания.

Жилье в этих элитных домах покупают не как семейное пространство для постоянного проживания: как правило, это далеко не первая квартира для покупателей изысканных лотов, указывает советник гендиректора Российского аукционного дома Наталья Круглова. Такое приобретение — это покупка объекта коллекционирования и способ самопрезентации, добавляет эксперт.

Как следует из данных Росреестра, многие состоятельные люди купили квадратные метры в Доме Наркомфина, одновременно приобретая публичных личностей в соседи. К примеру, дом приглянулся главе холдинга «Базэл» Олегу Дерипаске: у него там куплено 35,5 кв. м. Стоимость 1 кв. м, судя по сайту девелопера проекта, составляет 1,7 млн руб. Таким образом, квартира для коллекции обошлась господину Дерипаске в 60 млн руб. Среди его соседей — один из владельцев телеканала «Дождь», Александр Винокуров. Банковские топ-менеджеры тоже разбираются во вложениях в искусство: по три квартиры купили семья вице-президента банка ВТБ Ольги Дергуновой и семья топ-менеджера банка «Тинькофф» Евгения Ивашкевича. Бывший финансовый директор инвесткомпании Millhouse, бывший депутат Госдумы и по совместительству партнер Романа Абрамовича Ирина Панченко тоже приобрела недвижимость в знаменитом доме.

Впрочем, идеолог проекта Гарегин Барсумян не обижается на то, что жители этого дома в лучшем случае будут лишь изредка приводить туда гостей, а не жить там круглый год: «Если времяпрепровождение в квартире будет приносить удовольствие ее владельцам и их гостям, значит, покупка была не зря».

Не только жилье предполагает проект Дома Наркомфина. Здесь планируется сделать два отельных номера и сдавать их в краткосрочную аренду, рассказал господин Барсумян. «Мы хотим сохранить возможность полюбоваться этим объектом искусства всем желающим, а не только резидентам дома»,— добавил он.

В бывшем доходном доме Александра Шамшина на Знаменке, 8/13 знаменитых соседей поменьше. Впрочем, там гораздо больше площади квартир и сам вариант проживания более клубный. Согласно данным Росреестра, квартиры в этом доме пользуются популярностью у семей чиновников. Так, владеет там квартирой жена бывшего министра здравоохранения России Михаила Зурабова Юлия. Жена владельца Coalco Василия Анисимова Юлия также имеет трофейную недвижимость в доме-памятнике.

Деньги в архитектурные эталоны

Сравнивать инвестицию в покупку квартиры в доме-памятнике с вложением в классические предметы искусства сложно. Вложение, к примеру, в картину малоизвестного художника может не оправдаться, если он не станет знаменитым и востребованным, говорит руководитель по продажам новостроек компании Knight Frank Константин Андрюшин. И хотя квартира вряд ли вырастет в цене в той же пропорции, что и работы прославленного художника, но и риск того, что цена не изменится, будет совсем минимальным, добавляет господин Андрюшин. Важны и сроки инвестирования: в недвижимости этот период значительно короче, говорит эксперт.

Как правило, инвестор при покупке такой квартиры рассчитывает на рост ее стоимости с целью дальнейшей ее продажи. На фоне сжимающейся экономики людей, располагающих свободным доходом, который они могут инвестировать в предметы чистого искусства, больше не становится, говорит госпожа Круглова. Поэтому выход из таких активов оказывается затруднен по макроэкономическим причинам, продолжает она.

Самым удачным временем для инвестиции в искусство госпожа Круглова считает 2000-е годы. Тогда после длительного упадка страна стала стабильно зарабатывать, у состоятельных людей были свободные деньги, которые они вкладывали, в частности в предметы искусства. Сейчас время более бюджетных проектов, а Дом Наркомфина остается привлекателен и доступен для очень узкого круга покупателей, способных оценить уникальность этого актива и за него заплатить, не рассчитывая на инвестиционную составляющую сделки, добавляет эксперт.

А вот директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова считает, что на дома культурного наследия всегда высокий спрос у определенной публики, который сохраняется вне зависимости от экономических реалий. Цена лотов в домах-памятниках растет со временем, «как и прочие исторические предметы высокой культурной ценности», продолжает госпожа Раджабова. По ее оценке, во время реконструкции Дома Наркомфина, в частности, в декабре 2018 года цена 1 кв. м составляла от 714 тыс. руб. до 1,1 млн руб. Сейчас недвижимость там оценивается в 1,7 млн руб. за 1 кв. м.

На конец 2020 года объем предложения в элитных новостройках, которые полностью или частично относятся к объектам культурного наследия, составляет примерно 300 лотов, оценивают в Knight Frank. Средневзвешенная цена предложения для таких квартир и апартаментов составила 1,15 млн руб. за 1 кв. м, что на 30% превышает среднерыночный показатель, рассказала консалтинговая компания. Такую разницу они объясняют скорее параметрами и особенностями самих проектов, чем фактом их принадлежности к объектам культурного наследия. Изменение их стоимости в будущем будет зависеть от характеристик и локации объектов культурного наследия, появляющихся на рынке, прогнозирует господин Андрюшин.

Гарегин Барсумян говорит, что в Доме Наркомфина уже есть ряд вторичных продаж квартир. Иными словами, инвесторы вкладывались в проект на этапе его реконструкции, а позже, после введения его в эксплуатацию, продавали квартиру новому собственнику. «Очевидно, такие операции имели успех»,— говорит господин Барсумян.

Реставрированное не отреставрируешь

Впрочем, в домах-памятниках не обходится без ограничений. Правила не позволят устанавливать кондиционеры на главных фасадах, а также менять окна на пластиковые. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы такой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.

Господин Андрюшин говорит, что в некоторых домах при реставрации ограничения накладываются не только на фасад дома, но и на его конструктивные элементы. Поэтому девелоперам приходится сохранять планировку квартир и их расположение на этаже. То расположение комнат и их размер, что были удобны жильцам в прошлом столетии, скорее всего, не будет соответствовать ожиданиям современных жителей мегаполиса. Наталья Круглова отмечает, что, к примеру, в Доме Наркомфина квартиры не отвечают стандартам жилья, принятого даже в бизнес-классе: это небольшие двухуровневые квартиры от 35 до 80 кв. м с высокими потерями полезных площадей. При этом стоимость метра сопоставима с аналогами в премиальном классе и люксовой недвижимостью, говорит эксперт.

Господин Барсумян уверен, что тренд на минимализм и уменьшение средней площади квартиры находит отклик среди покупателей. Сейчас, когда активно развиты сервисы доставки, а дом расположен вблизи ресторанов и кафе, необходимость в кухонном пространстве отпадает, в квартирах оставляют небольшую территорию для бытовых нужд, поясняет он.

Впрочем, большая часть собственников все равно не проживает в этом доме. Об этом говорит и Гарегин Барсумян. По его словам, лишь половина владельцев планирует жить в доме и лишь небольшая часть из них проживает в доме на постоянной основе, остальные предпочтут редкие визиты в квартиру. Такую квартиру покупают не ради улучшения жилищных условий — приобретают арт-объект, это заявка на причастность к высоким эстетическим ценностям, добавляет госпожа Круглова.

Дарья Андрианова