Анализ рынка

Миллиарды рублей, уже вложенные в апарт-отели Санкт-Петербурга, заставляют более внимательно присмотреться к этому сегменту рынка коммерческой недвижимости. Директор Фонда 60+ Вадим Бараусов считает, что инвестиции в эту недвижимость, открываются с новой стороны для розничных инвесторов при знании математики и рынка.

Массированную рекламу вложений в апартаменты, рассказывающую о преимуществах этого актива, равно как и показываемые публике цифры доходности стоит рассматривать вкупе с раскрытием ряда практических особенностей, на которые потенциальным инвесторам стоит обратить внимание.

Считаем вместе

Обычный инвестор, сравнивая различные варианты вложений и задумываясь о возможность купить апартаменты, в первую очередь видит 11, 12 или даже 30% годовых, которые продвигаются как доходность инвестиций. Эти цифры — всего лишь виртуальные расчетные показатели, зависящие от креативности того или иного застройщика. Стандартно будущую ставку для таких вложений рассчитать невозможно, в отличие, например, от облигаций или депозитов, но даже к прогнозируемым процентам нужно подходить с холодной головой и калькулятором, чтобы потом не разочароваться в результате.

Для оценки ставки доходности важны несколько показателей — объем первоначальных инвестиций, оценка их итоговой стоимости, сроки и объем ввода и вывода средств в течение периода инвестирования и, собственно, срок инвестирования.

В отделе продаж апарт-отеля могут дать упрощенный вариант расчета. Так, например, при стоимости приобретаемых построенных апартаментов 4 млн рублей декларируется рост их цены на 5% за год, а также 300 тыс. рублей дохода от сдачи в аренду (с учетом комиссии управляющий компании), что приводит к показываемой симпатичной цифре в 12,5% годовых.

В реальности доходность сразу серьезно уменьшают вложения в оснащение апартаментов, так что вкладывается не 4 млн, а 4,3–4,5 млн рублей. Также уменьшают доходность налог на имущество, НДФЛ или налоги и расходы на ведение ИП, статус которого инвестору предлагают оформить. Нельзя забывать и про расходы на коммунальные услуги и комиссию систем бронирования. Дополнительные расходы на ремонт апартаментов, который потребуется в долгосрочном периоде,— еще один минус при расчете дохода. Даже если предлагается «честная» формула, в которой прописано все вышеперечисленное, есть еще более важные факторы.

Прогнозируемый доход от сдачи от апартаментов рассчитывается как стоимость номера за день, умноженная на среднюю заполняемость в течение года и на количество дней в году. Каждый апарт-отель максимально позитивен в отношении уровня заполняемости своих номеров (чаще всего прогнозируется не менее 70%), а также индексации ставки аренды каждый год (обычно 4–6%). Определенный скептицизм в отношении таких оценок должен определяться как общими представлениями о реальных перспективах рынка, так и особенностями конкретного комплекса апартаментов.

Кроме того, обратить внимание стоит и на то, какой рост цены самих апартаментов закладывается в расчете. Если увеличение цены квадратного метра по итогам строительства объяснимо, то обещанный рост на вторичке часто чересчур оптимистичен — 5–6% в год.

Таким образом, инвестор сталкивается с очевидными дополнительными расходами с одной стороны и не столь реалистичными обещаниями (и ожиданиями) доходов с другой. Это хорошо видно на форумах дольщиков апарт-отелей, которые уже после заключения договора долевого участия и договора на управления апартаментами пытаются коллективными усилиями вычислить, сколько они могут получить на самом деле. Как только цифры приводятся к более вменяемому сценарию, те же 12,5% годовых превращаются в 7–8%. Собственно, именно такие цифры ожидаемой доходности называют сами девелоперы при нерекламном общении.

Наличие у петербургских застройщиков нескольких программ доходности, связанных, например, с долгосрочной или краткосрочной арендой или приобретением нескольких юнитов, не меняет базового подхода к расчетам. Такие варианты, как «гарантированный» доход от аренды или выкуп по определенной цене, могут находиться на низком уровне доходности или ставить вопрос о способности застройщика/управляющего выполнить свои обязательства.

Определенная сложность в плане оценки финансового результата заключается и в отсутствии достоверных исторических данных о результатах инвестирования в апарт-отели в прошлом. Так, данные самих апарт-отелей или аналитика от консультантов рынка недвижимости о динамике рынка апартаментов не дают полной и верифицированной картины, позволяющей рассчитать доходность и сравнить ее с показателями других видов активов, доступных частным инвесторам.

В этой ситуации последним до принятия решения о вложении в недвижимость стоит запросить максимум информации в дополнение к рекламным буклетам, тем более что чаще всего апарт-отели готовы делиться моделью с расчетом в MS Excel. Логично также поинтересоваться обоснованием прогнозов.

Делим риски

При работе на рынке ценных бумаг российскому инвестору дается декларация о рисках, в которой описываются факторы, способные повлиять на финансовый результат инвестирования,— от политических до технических. Инвестору также сообщается, что стоимость активов может как увеличиваться, так и уменьшаться, что результаты инвестирования в прошлом не гарантируют аналогичную доходность в будущем, и другая подобная информация, позволяющая принимать осознанные решения об инвестировании. В случае вложений в недвижимость информация о рисках инвестиций не относится к списку обязательно раскрываемой.

Между тем риск надежности застройщика уже реализовался в одном из комплексов городских апарт-отелей. Риск изменения экономической ситуации, например, из-за коронавируса хорошо заметен в падении числа туристов и загрузки отелей. Очень быстрый рост предложения апартаментов в Петербурге приводит к изменению динамики арендных ставок и стоимости метра. Риск ликвидности при продаже апартаментов выражается в невозможности быстро реализовать актив по рыночной цене.

Еще один риск — инвестор, ожидающий сценария «вы просто вкладываете деньги и получаете доход», в результате все равно может оказаться в ситуации, когда ему нужно ездить принимать построенные апартаменты, ругаться из-за плохо сделанных потолков или разводки труб, спорить с управляющей компанией по поводу многочисленных штрафов, прописанных в договоре, выяснять обоснованность счетов за коммунальные услуги.

Инвестиционные апартаменты нельзя рассматривать как стандартизированный финансовый инструмент, это индивидуальные вложения, требующие от инвестора не просто изучения договоров (желательно вместе с юристом), а изучения рынка и бизнеса. В отличие от развитых стран, у нас нет многолетней практики вложения средств физических лиц в арендуемую коммерческую недвижимость, которая давала бы необходимую базу знаний. По мере роста рынка информированность и опыт инвесторов будут расти, что сделает апартаменты более адекватным вариантом для розницы. Еще одно направление — коллективное инвестирование через механизм паевых фондов. Такие ПИФы уже есть для арендуемой торгово-развлекательной и офисной недвижимости, дело за апарт-отелями.