Торговые центры ставят на реконцепцию

Объем строительства новых торговых центров в Санкт-Петербурге находится на минимальном уровне. В 2019 году открылась только первая очередь Fashion House (GLA 10,87 тыс. кв. м) на Таллинском шоссе. В ближайшие годы, как полагают аналитики, инвестиционная активность девелоперов сосредоточится на реконцепции уже построенных комплексов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Затишье на рынке торговых помещений продолжается не первый год. В 2018 году был также открыт лишь один торговый центр, и это также был аутлет (Outlet Village Pulkovo, 2-я очередь), а в 2017 году новых крупных торговых центров не появилось вовсе.

В 2020 году ожидается открытие 4-й очереди «Заневского каскада» и ТЦ «Спутник» на ул. Бабушкина.

Юлия Чернышева, руководитель направления аренды торговых центров JLL, полагает, что основные перспективы дальнейшего развития рынка торговой недвижимости в Петербурге лежат в реконцепции устаревших торговых центров, точечной ротации существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительстве небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.

«Рынок торговых центров достаточно стабилен. Новый этап будет заключаться именно в наличии оптимальных арендных ставок для операторов и приемлемых условий для арендодателей. Для большинства ритейлеров теперь важно не только быть в топовых объектах, а иметь долю аренды в обороте, которая позволит им иметь определенную норму рентабельности и срок окупаемости. Планы по развитию достаточно ограничены, соответственно, речь будет идти преимущественно о точечных открытиях»,— говорит госпожа Чернышева.

Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate, согласна с коллегой по поводу перспективности малоформатных комплексов. «Наблюдается смещение фокуса в сторону малоформатной и районной торговой недвижимости. Значительное преимущество получило развитие проектов районного значения в связи с перераспределением покупательских маршрутов». Она также считает, что сейчас происходит увеличение доли развлекательной функции в торговом центре. «Это тренд, который продолжает расти и доминировать в крупных проектах, обеспечивая стабильно высокий целевой трафик»,— отмечает она.

Активное развитие online store существенно повлияло на ставки аренды в торговых комплексах, на динамику ввода новых торговых объектов и на развитие рынка в целом. «Намечающаяся тенденция сотрудничества online и offline торговли может поддержать сокращение уровня вакансий в торговых центрах. А также в 2019 году на площадях торговых центров стали появляться выросшие ритейлеры в online-сегменте в качестве сетевых брендов»,— говорит госпожа Кожевникова.

Наиболее активный сегмент в сфере торговой недвижимости сегодня — стрит-ритейл.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», говорит, что в этом году заметно вырос спрос на торговые помещения в строящихся домах. «Сейчас это самая доходная недвижимость для инвестирования»,— уверен он.

Впрочем, Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA, считает, что сегодня рынок стрит-ритейла не способствует тому, чтобы арендные ставки росли теми темпами, которые были в 2018 году. Это происходит из-за замедления предпринимательской активности и платежеспособного спроса. В уходящем году шла корректировка арендных ставок. И далеко не всем собственникам помещений удалось индексировать их. В большинстве случаев ставки остались на прежнем уровне.

Еще один тренд уходящего года — рост вакантных помещений в центре. Это связано с тем, что арендные ставки на помещения в центре оказались вне рынка, считает госпожа Пузанова. «Доходы горожан не растут, покупательский спрос сокращается, все больше увеличивается разрыв между средним классом, богатыми и бедными людьми. Собственники помещений в центре города вынуждены были корректировать размер ставок. И пока не найден новый баланс между спросом и предложением, возникла пауза в востребованности помещений. К примеру, на Невском проспекте сегодня вакантно каждое девятое помещение стрит-ритейла (11,3% в количестве помещений, в площадях эта доля чуть ниже). Сейчас в аренду можно взять даже особо статусные помещения, которые раньше пустовали редко. Ставки на главной торговой магистрали сильно разбросаны (от 3 тыс. до 18 тыс. рублей за 1 кв. м) и зависят от нескольких факторов: удаленности от центров притяжения и трафика, состояния здания и самого помещения, его площади, технических характеристик, ограничений и прочего»,— говорит госпожа Пузанова.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, приводит данные, которые говорят о том, что ситуация в стрит-ритейле все же улучшается. Она подсчитала, что в сегменте стрит-ритейла по предварительным итогам 2019 года ротация составила 12%, что на 1 процентный пункт ниже, чем годом ранее. Арендные ставки увеличились в среднем на 2%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия сократилась на 1 процентный пункт и составила 7%. Всего, по данным Knight Frank St Petersburg, за 2019 год было открыто и закрыто одинаковое количество торговых точек — 872. В структуре открытий на первом месте по-прежнему заведения общественного питания (34%), однако общее количество новых заведений сократилось на 10%. На главных ресторанных улицах начали функционировать на 27% меньше кафе и ресторанов, чем годом ранее

«Противостояние арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна привело к тому, что доля вакантных помещений в этой локации выросла до 11%. За прошедший год здесь было открыто почти в два раза меньше заведений общественного питания, чем годом ранее. При этом дополнительный стимул к развитию получили новые ресторанные локации — улица Жуковского (13 новых заведений общественного питания), улица Некрасова (12 новых заведений), улица Восстаний (9 новых заведений), улица Маяковского (7 новых заведений) и так далее»,— перечисляет госпожа Лапченко.

По мнению госпожи Пузановой, рынок стрит-ритейла в России, с одной стороны, чрезмерно зарегулирован, с другой — не располагает эффективными правовыми инструментами, которые позволят ему развиваться по цивилизованному сценарию. «В стрит-ритейле пока царит "закон джунглей": каждый участник отстаивает собственные интересы, часто не думая о своих деловых партнерах и общественном благе»,— сокрушается эксперт.

Максим Каверин