ИСК Уфы теряет площадку возле храма

Муниципальное АО «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет» (ИСК, бывшее МУП, принадлежит мэрии) в 2021 году может потерять права на участок в исторической части города, возле храма Рождества Богородицы. Компания брала его в 2013 году, но не успевает исполнить договор в срок, в чем винит чиновников администрации. Попытка продлить договор в арбитражном суде пока не удалась, равно как и утвердить в суде мировое соглашение. Суд счел, что стороны пытаются, по сути, заключить новый договор на выгодных для застройщика условиях. По мнению экспертов, ИСК переоценил свои силы, когда брал квартал с большим объемом расселения жилья. Площадка, по их мнению, по силам только крупному федеральному застройщику.

Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительный комитет Уфы» проиграл спор с администрацией города и управлением земельных и имущественных отношений за право пролонгации договора развития застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской и проспектом Юлаева. Компания брала квартал площадью 43 га в развитие в октябре 2013 года. Срок действия договора истекает в 2021 году. По его условиям в течение трех лет застройщик обязался построить или передать городским властям квартиры для расселения 216 частных домов или возместить их выкупную стоимость. Проект планировки квартала предусматривает снос около 28 тыс. кв. м жилья, строительство 16 многоэтажных домов общей площадью 271,3 тыс. кв. м, двух бизнес-центров, торгово-развлекательного комплекса, школы на 1,3 тыс. мест, двух детсадов на 390 мест и гостиницы на 150 мест. Пока ИСК удалось начать строительство только одного дома в ЖК «Йондоз», состоящего из четырех литеров.

В августе 2018 года застройщик обратился в мэрию с просьбой продлить действие договора путем заключения дополнительного соглашения. В нем ИСК предлагал продлить срок расселения частных домов до 2021 года, застройку квартала — до 2026-го. Однако в мэрии ответили отказом, указав на то, что действующая версия договора развития застроенной территории не предусматривает возможность его изменения.

Компания обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении мэрии к заключению допсоглашения. В заявлении застройщик указал, что не смог исполнить договор в срок из-за действий городских чиновников. В мае 2015 года они нарушили двухнедельный срок утверждения протокола публичных слушаний по проектам планировки и межевания, отметил истец: слушания прошли в мае 2015 года, а мэрия утвердила протокол лишь в январе 2016-го, то есть через 127 дней. Кроме того, отметил застройщик, с апреля 2016 по апрель 2019 года он не мог приступить к освоению квартала: вокруг собора Рождества Богородицы — объекта культурного наследия на улице Кирова — формировались границы охранной зоны, и на значительной части квартала вести работы было невозможно.

Суды двух инстанций — арбитражный суд Башкирии в августе и апелляция 11 ноября — отказали застройщику в удовлетворении его требований. Суд указал, что согласно Гражданскому кодексу РФ условия договора могут быть пересмотрены, только если одна из сторон существенно их нарушила или существенно изменились обстоятельства, которые застройщик не мог предвидеть. «Какого-либо надлежащего и разумного обоснования» своим доводам ИСК предоставить не смог, отметил суд. В частности, суду показался неубедительным довод о том, что застройщик три года не мог пользоваться значительной частью квартала из-за установления защитных зон. Границы вокруг объектов культурного наследия устанавливаются в радиусе 200 м, а общая площадь квартала составляет 43 га, указал суд. Кроме того, заключая договор в 2013 году, ИСК не мог не знать о нахождении в квартале охраняемого объекта, отметил суд.

Примечательно, что между разбирательством в судах первой и второй инстанции, мэрия и ИСК попытались заключить мировое соглашение. 1 ноября они попросили суд его утвердить. Текст проекта соглашения не опубликован, но суд счел, что, по сути, это новый договор сторон, находящийся за пределами иска. Так, в мировом соглашении с застройщика снимались обязательства по разработке проекта планировки и межевания квартала, уплате цены права его развития, покупке и передаче муниципалитету жилья для расселяемых жильцов, которые есть в действующей версии договора развития застроенной территории.

Изучив проект мирового соглашения, суд утвердить его отказался.

Собеседник в ИСК заявил, что компания будет обжаловать решение в кассации. Причиной несоблюдения срока договора он назвал большой объем сноса жилья в квартале. Конкретизировать затраты на эти цели собеседник отказался.

В пресс-службе мэрии на запрос „Ъ“ оперативно не ответили.

В 2012–2018 годах должность генерального директора ИСК занимал Альберт Мусифуллин. Дозвониться до него вчера не удалось.

Бывший вице-мэр Уфы по строительству Александр Филиппов отмечает, что «с одной стороны, застройщика можно понять — там действительно колоссальный масштаб сноса, с другой, — это нужно было учитывать прежде, чем заходить на площадку». «С юридической точки зрения и мэрия, отказавшая компании, и суды совершенно правы»,— считает он.

Эксперт по земельным вопросам Михаил Лазаренко (в 2011–2012 годах возглавлял управление земельных и имущественных отношений мэрии) также считает, что застройщик не рассчитал свои силы. «В квартале сотни частных домов, снести и застроить в одиночку силами местной компании нереально. Иск изначально выглядел проигрышным. Интересна, конечно, попытка заключить в суде мировое соглашение, которое, по сути, было новым договором. Надеяться на то, что суд его утвердит, было, по-моему, слишком оптимистично».

«При всех плюсах этого квартала — центр города, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура — у него есть большой минус: огромный объем расселения,— отмечает управляющий партнер Art Estate Group Роберт Тагиров.— Это обстоятельство может отпугнуть даже крупных федеральных застройщиков: практика показывает, что аппетиты собственников даже полуразрушенных домов могут быть безграничны, а процесс переговоров с ними — долгим. Но если бы договор с мэрией предусматривал поэтапное освоение территории, это могло бы заинтересовать крупных игроков».

Булат Баширов