Внутридворовые территории

Высокая конкурентная среда побуждает застройщиков комфорт-класса Петербурга в разы увеличить затраты на благоустройство придомовой территории. Одной только детской площадкой покупателей давно не удивишь, поэтому строители устанавливают в своих жилых комплексах фонтаны, скалодромы, разбивают велодорожки и раздают бесплатный Wi-Fi.

Ольга Кантемирова

Как объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей, сегодня на рынке жилья Петербурга наблюдается бум проектов комфорт-класса, и это вынуждает девелоперов "биться" за качество, в том числе и за счет улучшения благоустройства территории. "Если раньше местам общего пользования уделялось повышенное внимание только в сегментах "элита" и "бизнес", то в последние три года удобные и привлекательные пространства во дворе дома стали появляться и в комфорт-классе",— отмечает госпожа Конвей.

Еще несколько лет назад застройщики старались вывести как можно больше "квадратов" в своих проектах, пренебрегая при этом свободным пространством, дополняет директор компании "Этажи" в Санкт-Петербурге Артем Ксенофонтов. Сейчас же очевидный тренд — увеличение площади территории под благоустройство. "В проектах КОТ девелоперы предусматривают и организовывают целые площади, и в дальнейшем используют их для различных активностей, например, для проведения ярмарок и праздничных мероприятий для жителей",— сказал господин Ксенофонтов.

По мнению экспертов, уровень благоустройства придомовой территории напрямую влияет на восприятие покупателями бренда застройщика. Стратег международного брендингового агентства Mildberry Елена Куприна объясняет, что взаимодействие покупателя с брендом девелопера начинается задолго до момента покупки квартиры и не прекращается после завершения сделки. "Работа с многофункциональным, интуитивно понятным пространством, в котором отражены принципы и ценности девелопера, не должна заканчиваться после сдачи объекта. То, насколько гибко застройщик реагирует на изменения запросов аудитории, как быстро внедряет актуальные решения и внимательно относится к безопасности и порядку на придомовой территории, оказывает влияние на привлекательность как бренда в целом, так и конкретного объекта для нынешних и будущих жильцов",— считает Елена Куприна.

Дополнительные расходы

По словам менеджера по продуктовым решениям компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Веры Малаховой, при определении бюджета на создание внутридворовой территории жилого комплекса, застройщику приходится соблюдать непростой баланс между показателями рентабельности проекта и обеспечением необходимого уровня комфорта дворов в данном сегменте.

Эксперт агентства недвижимости Century 21 Capital Petersburg Сергей Ткаченко сообщает, что за последние десять лет расходы застройщиков на благоустройство дворов в домах комфорт-класса выросли в разы. Если ранее они составляли лишь 0,25% от общей стоимости проекта, то сейчас в некоторых проектах бюджет может доходить до 6%. В среднем, указывает руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" в Петербурге Яна Булмистре, петербургские застройщики сегодня тратят от 2 до 5% на благоустройство дворов в ЖК данного сегмента. В денежном выражении, дополняет директор по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы" Алексей Муравьев, в проекте компании эта сумма составляет 2,5 тыс. рублей на каждый квадратный метр общей площади домов.

"Очевидно, что конечная цена благоустройства в точечном проекте и в проектах КОТ значительно отличается, но в целом на эти цели не должно уходить больше 7% от общего бюджета проекта. В противном случае это серьезно отразится на стоимости жилья",— уверен господин Ксенофонтов.

Основные отличительные особенности благоустройства дворов комфорт-класса, по мнению Артема Ксенофонтова, напрямую зависят от портрета покупателей. Квартиры в новостройках данного сегмента предпочитают семейные покупатели либо люди, которые в скором времени планируют обзавестись семьей. В связи с этим аналитики выделяют четыре основополагающих элемента, которые девелоперы активно применяют в своих проектах.

Перешли на местное

Первый и, пожалуй, самый основной — хорошо оснащенные детские и спортивные площадки. Как правило, на территории комплексов предусмотрено зонирование для детей разных возрастных групп, а также отведены места для отдыха взрослых жителей. "Есть территории и для настольных игр, а в крупных жилых комплексах — велодорожки. В некоторых проектах есть специально оборудованные места для выгула и дрессировки собак",— сказал Алексей Муравьев.

Что касается спортивных площадок, то, по словам заместителя генерального директора ГК "Ленстройтрест" Натальи Лучиной, желательно, чтобы на территории двора были установлены только уличные тренажеры, а волейбольная, баскетбольная и футбольная площадки должны быть вынесены за его пределы, но расположены на территории квартала.

В оснащении детского оборудования на игровых площадках петербургских ЖК комфорт-класса произошли наиболее явные изменения: многим застройщикам пришлось отказаться от сотрудничества с иностранными поставщиками. С 2015 года, говорит госпожа Малахова, из-за оптимизации затрат компания стала работать только с российскими компаниями. "Этот рынок претерпел значительные изменения, и местные производители высоко подняли уровень производства и дизайн оборудования. В то же время критерии выборов наших партнеров очень высоки, и далеко не все преодолевают входной барьер",— сказала Вера Малахова.

Следующая обязательная составляющая дворов — озеленение территории. Руководитель мастерской NOOR Architects Михаил Беляков объяснил, что минимальная площадь озеленения территории жилых комплексов, регламентируемая ПЗЗ, составляет 23 х 100 кв. м совокупной площади квартир в проекте. Но высокая конкурентная среда вынуждает застройщиков расширять зеленые зоны с целью привлечения внимания покупателей. Одни, говорит директор компании "Маркетинг-Консультант" Сергей Разуваев, интегрируют в придомовую территорию альпийские горки, другие применяют геопластику (искусственное создание рельефа), третьи высаживают взрослые деревья. В числе новых приемов в озеленении дворов эксперты отмечают и сложные цветочные композиции, создание искусственных прудов, небольших скверов.

Ничего лишнего

Еще один важный аспект в создании придомовой территории жилья комфорт-класса — безопасный двор без машин. Парковочные места в таких комплексах находятся либо в закрытом наземном паркинге, либо в подземном. Некоторые девелоперы предлагают оставлять автомобили только с внешней стороны дома на специально отведенных площадках, но в основном такой подход распространен в малоэтажных комплексах.

Безопасности жителей способствует закрытая территория двора. К числу функций, направленных на безопасность жителей домов комфорт-класса, Вера Малахова отнесла тревожную копку на детских площадках, а также контроль доступа, включающий системы видеонаблюдения, архивации данных, идентификации личности входящего на территорию жителя либо гостя.

Однако, по мнению Алексея Муравьева, с припаркованными авто во дворах бороться получается далеко не у всех девелоперов. "Стремиться, тем не менее, есть к чему. В действительности автомобили из дворов никуда не деваются, поскольку места в паркингах стоят дорого. Хотя гораздо более эффективное решение, казалось бы, лежит на поверхности: строить менее высотные дома и отводить больше площади для парковочных мест. Тогда в комплексе будет меньше автомобилей и больше места для их парковки",— рассуждает он.

Чистый двор как бонус

И, наконец, четвертым обязательным элементом придомовой территории в комплексах комфорт-класса аналитики называют бонусы или "фишки" от застройщиков, которые отличают их проекты от других. Это может быть фонтан, QR-библиотека, архитектурное оформление террас, места для зарядки ноутбуков или смартфонов, бесплатный Wi-Fi. Устанавливают для местных жителей, продолжает Яна Булмистре, во дворах и скейт-парки, скалодромы, большие шахматы, авторское освещение.

Несмотря на то, что уровень благоустройства, по мнению экспертов, заметно возрос, не все застройщики справляются со своими обязательствами вовремя. "У многих застройщиков руки до обустройства прилегающих территорий и внутренних дворов доходят спустя недели, а то и месяцы после того, как комплекс сдан в эксплуатацию. Это приводит к тому, что жильцы вынуждены гулять вдоль стен своего дома или отправляться на поиски подходящих для прогулок мест",— сетует господин Муравьев.

После снежной зимы этого года, предполагает Сергей Разуваев, отличным уникальным торговым предложением от девелоперов Петербурга может стать простой девиз: "Чистый двор". "В этом смысле налаженные взаимоотношения девелопера и управляющей компании — один из инструментов создания комфортной среды для жильцов. В то время как все говорят о дворе без машин, ярких детских площадках со специальными покрытиями, современных спортивных комплексах, про сервис и управление жилым фондом задумываются далеко не все застройщики. А стоило бы",— резюмирует господин Разуваев.