Жилье под вопросительным знаком
дискуссия
На Российском инвестиционном форуме, который стартует в четверг в Сочи, в качестве основной темы обозначены национальные проекты, но при этом один из наиболее противоречивых, «Жилье и городская среда», заявлен на панельных сессиях только в части, не вызывающей споров,— благоустройство. Жилищная часть этого проекта пока остается весьма спорной, начиная от реалистичности цели в 120 млн кв. м жилья в 2024 году и заканчивая шансами на возрождение программы субсидирования ипотеки и отсрочку для некоторых застройщиков перехода на проектное финансирование.
Один из наиболее сложных и спорных нацпроектов — «Жилье и городская среда», как ни странно, в повестке Российского инвестиционного форума представлен лишь в части, практически не вызывающей вопросов и касающейся благоустройства. Развитие жилищного строительства вовсе не заявлено в качестве темы для дискуссии, хотя в этой сфере нерешенных вопросов вполне набралось бы на отдельную сессию. Напомним, ключевая цель нацпроекта — рост ввода жилья до 120 млн кв. м в 2024 году. Достичь такого показателя правительство планирует за счет ускорения строительства многоквартирных домов, более половины из которых должно финансироваться за счет ипотеки. Весь проект оценивается чуть более чем в 1 трлн руб., из которых 891 млрд руб. выделяет федеральный бюджет.
Уже на старте нацпроекта жилищное строительство отклонилось от правительственных планов: ввод в 2018 году оказался на уровне 75,3 млн кв. м, что не только ниже и без того неважных итогов 2017 года (тогда было введено 79,2 млн кв. м), но и существенно отстает от заявленных в нацпроекте на этот год 86 млн кв. м. Отметим, такой спад вряд ли можно назвать неожиданностью: отрасль пребывает в отрицательной зоне с 2015 года и пока слабо подает сигналы о возможном восстановлении. Примечательно, что основной спад в течение последних лет приходился именно на индустриальное жилье, которое, согласно нацпроекту, должно обеспечить ускорение отрасли. Отрицательная динамика могла быть и хуже, чем показывает статистика, однако ее сдерживало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), несмотря на большую чувствительность этого сектора стройки к изменениям в экономике. На индивидуальное жилье еще в первом полугодии 2018 года приходилось более половины объема ввода. В это время ИЖС демонстрировало рост (пик которого пришелся на первый квартал в связи с ожиданиями об окончании «дачной амнистии», которая в итоге была продлена до 2020 года), но уже в середине года тоже перешло в минус. Вместе с тем снизилась и общая доля ИЖС в объемах ввода жилья: по итогам 2018 года она оценивается в 43%.
Ожидается, что жилищное строительство в целом оживится не ранее середины текущего года, а расти может начать только в следующем. Однако Минстрой, ранее спокойно относившийся к спаду в отрасли, к концу года назвал подобное отставание от прогноза серьезным сигналом от отрасли, который нельзя игнорировать.
Прежде всего Минстрой настаивает на корректировке нацпроекта, едва власти успели начать его реализовывать — стартовый показатель нужно привести в соответствие с фактическим. В таком случае на фоне низкой базы для достижения показателя 120 млн кв. м (несмотря на явные сомнения в реалистичности, менять его не планируют) регионам придется форсировать наращивание темпов ввода жилья. Насколько такие темпы будут посильны территориям — пока вопрос. Ранее уже звучали опасения, что риск спада объемов ввода жилья может распространиться и на 2020–2021 годы — прежде всего из-за перехода от долевого строительства к его проектному финансированию, низких темпов модернизации отрасли, а также низкой производительности труда и дефицита рабочей силы — низкая безработица в РФ имеет свои минусы. Кроме того, в числе главных замечаний не раз говорилось о том, что при текущем объеме финансирования нацпроект фактически обречен.
Во многом пессимистичные прогнозы связаны с ожиданиями полноценного старта проектного финансирования, лишающего застройщиков возможности напрямую получать средства дольщиков, хотя в правительстве утверждали, что проект учитывает переход и адаптацию отрасли к нему. Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны работать через эскроу-счета, на которых будут размещаться средства граждан — строительные компании не смогут пользоваться ими напрямую, финансировать проекты они должны за счет банковских кредитов. По оценкам Минстроя, по новым правилам финансирование не сможет получить треть проектов в стране — речь идет о 14,5 млн кв. м. Например, в Татарстане уже заявляли о том, что только девять застройщиков соответствуют необходимым критериям — в таком случае для выполнения плана им придется нарастить ввод жилья в полтора раза. Даже в Москве около 20% строящихся объектов рискует не соблюсти требования, необходимые для доступа к проектному финансированию.
В числе наиболее популярных предложений регионов — отложить переход на новые правила для девелоперов, достраивающих свои объекты. Федеральный центр, как следует из заявлений чиновников, эти предложения встретил с пониманием — например, Минстрой обещал застройщикам, не имеющим возможности получить проектное финансирование, предоставить «небанковский продукт», позволяющий достроить объекты. Вице-премьер Виталий Мутко анонсировал обсуждение возможности достройки объектов без эскроу-счетов на заседании президиума Госсовета в Казани 10–12 февраля — на момент сдачи номера критерии, по которым застройщикам могут быть сделаны поблажки, названы не были.
Впрочем, наиболее серьезные дискуссии ожидаются в части стимулирования спроса — среди решений Минстрой предлагал возродить программу субсидирования ипотеки. Этот вопрос остается довольно спорным: пока фиксируется рост ипотеки, идея поддерживать ее еще и бюджетными деньгами выглядит странной и как минимум потребует целого раунда детальных обсуждений с Минфином. С другой стороны, довольно справедливы и опасения Минстроя: после прошлогодних решений Банка России о повышении ключевой ставки ведомство ожидает падения спроса на ипотечные кредиты из-за уже состоявшегося роста банковских ставок. С другой стороны, текущая их динамика пока несущественно отклонилась от плановых значений: вместо ожидавшихся 9,5% средневзвешенная ставка по итогам 2018 года составила 9,56%, а отказ Банка России повышать ставку в начале февраля, вероятно, остановит от повышения стоимости ипотечных займов те банки, которые допускали такую вероятность ранее. Обсуждения возможности поддержки ипотечного кредитования еще не завершены и на публику не выносятся — ни Минфин, ни Минстрой пока ход дискуссии не комментируют.