Минобороны отступает от Кремля
Военные согласились освободить Балчуг
Минобороны готово продать 1,36 га на острове Балчуг рядом с Кремлем. Стартовая цена участка определена в размере 1,25 млрд руб., но по факту она может оказаться выше, поскольку эта площадка — единственное предложение в открытой продаже в такой премиальной локации.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
«Дом.РФ» (ранее АИЖК), выступающий агентом правительства по вовлечению неэффективно используемых участков, выставил на торги находившуюся на балансе у Минобороны площадку в пешей доступности от Кремля. Эту информацию “Ъ” обнаружил на сайте «Дом.РФ». Аукцион должен пройти в середине ноября. Речь идет о 1,36 га на Садовнической улице. Сейчас на участке расположены 13 разных зданий и сооружений общей площадью 7,8 тыс. кв. м. Площадка примыкает к Садовнической набережной Водоотводного канала. Стартовая цена площадки — 1,25 млрд руб. «Действующее законодательство позволяет правообладателю получить часть средств, вырученных от продажи участка»,— отметили в «Доме.РФ».
Выставленный на продажу участок — единственная площадка у Кремля, доступная инвесторам на открытом рынке. «В активной продаже есть только неэффективно используемые здания»,— отмечает один из консультантов. То же самое говорит еще один участник рынка: в этом районе нет пригодных для девелопмента участков, зато продаются отдельные особняки, требующие серьезной реставрации.
Эти факторы создают предпосылки для роста итоговой цены площадки Минобороны. По оценке партнера департамента оценки Cushman & Wakefield Олега Такоева, она может дойти до 1,3 млрд руб. «Стартовая цена выглядит привлекательной даже с учетом того, что застройщики по-разному оценивают расходную часть проектов и имеют разные ожидания по выручке»,— говорит он.
Продающийся комплекс зданий попадает в зону объектов культурного наследия и относится к территориям объединенных охранных зон.
«На него нет проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, архитектурно-градостроительного решения, только после получения этих документов возможно строительство»,— указывает партнер Colliers International Владимир Сергунин. Охранный статус налагает ограничения на объемы застройки, но у потенциального инвестора есть возможность оптимизировать площади за счет реконструкции существующих задний, уточняет консультант.
По его мнению, у участка высокий потенциал. «Площадка подходит для реализации жилого проекта или строительства апартаментов, так как находится в премиальном районе со сложившейся инфраструктурой»,— перечисляет господин Сергунин. Если покупателю удастся оформить разрешение на новое строительство, то по действующим нормам на участке можно будет построить около 32 тыс. кв. м. В этом случае, по подсчетам эксперта, стоимость строительства жилья или апартаментов составит 100–120 тыс. руб. за 1 кв. м, или 3,2–3,84 млрд руб. за весь объект.
В пешей доступности от Кремля на первичном рынке дорого жилья продается около 200 квартир со средним бюджетом 48 млн руб., подсчитала директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Так, напротив участка Минобороны расположен элитный жилой комплекс Wine House, в котором на первичном рынке в продаже осталось менее десяти лотов (сдан в эксплуатацию в 2016 году). Также в районе Балчуга на первичном рынке продается жилье в Balchug Residence, Balchug Viewpoint, A-Residence, «Софийском», «Сомелье». В перспективе появятся квартиры в строящемся многофункциональном комплексе на Софийской набережной, который возводит Capital Group, и жилье в рамках проекта реконструкции Военной академии РВСН имени Петра Великого на Москворецкой набережной.