Коммерческая недвижимость

В настоящее время в Северной столице открыто множество разноформатных торговых центров, и, несмотря на то, что бум строительства уже прошел, направление с разной степенью интенсивности продолжает развиваться: расширяются действующие объекты и строятся новые. Первые торговые центры в современном понимании появились в Петербурге еще в 1990-х годах, однако тогда четких концепций проектов не было, и текущие форматы значительно отличаются от них практически по всем параметрам.

Олег Привалов

Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев отмечает, что наиболее значимыми вехами развития торговых центров в Петербурге стали 1994 год с открытием "Балканского", 2003 год с открытием торгового комплекса "Сенная", который был первым ТРЦ современного формата с "якорями", развлечениями, фудкортом и галереей сетевых брендовых магазинов, 2006 год с открытием "Мега Дыбенко" (первого ТРЦ такого масштаба в Петербурге и Ленобласти) и "Гранд Каньона" — первого суперрегионального ТРЦ в сложившейся застройке, а также 2010 год с открытием "Галереи" — "главного" и по сегодняшний день ТРЦ города.

По его словам, на заре развития торговых центров в Петербурге предприниматели ориентировались на тот участок земли или объект недвижимости, которые были, и пешеходные потоки или возможность их получить. "По объектам до 1998 года у нас нет информации, но, например, ТЦ "Бада-Бум" открылся в 1999 году, несмотря на всю тяжелую ситуацию в экономике и кризис 1998 года",— добавляет эксперт. Господин Кокорев уточняет, что неудавшиеся примеры реализации проектов ТРЦ есть в более близком по времени кризисе 2008 года: ТЦ "Искра" так до сих пор и не достроен, а торговый центр компании РТМ в Купчино все еще ждет инвестора для завершения.

Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев указывает на то, что торговая недвижимость города в 1998 году была представлена преимущественно объектами рыночного формата, а из существующих сегодня качественных торговых центров в тот момент не было ни одного. Первый же объект, который можно отнести к качественным торговым центрам, появился только в 2003 году. "К сведению, в Москве в 1998 году был только один такой объект — "Рамстор" на Ярцевской улице, на месте которого в 2015 году был открыт МФК "Кунцево Плаза"",— отмечает он.

В 1998 году в городе крупных объектов было мало, а в небольших под одной крышей уживались продажа одежды и нижнего белья и лотки с картофелем, говорит эксперт. Из относительно крупных объектов того времени можно назвать "Гостиный Двор", "Пассаж", "Кировский пассаж", "Московский универмаг" и "Балканский". Основным игроком рынка того времени была компания "Адамант", открывшая 2Балканский", а в 1998 — "Аэродром", впрочем, уже не существующий, добавляет господин Фадеев. Также в 1998 году открылся ТЦ "Нарва", впоследствии расширенный. К торговым центрам тогда относился и "Атриум" на Невском со "Стокманном" в качестве якорного арендатора, являющийся в настоящее время офисным объектом.

Качественные, построенные с нуля торговые центры появились в Петербурге после дефолта 1998 года, солидарна в оценках с представителем JLL партнер Colliers International Анна Никандрова. До них были универмаги — "Московский" (1966 год открытия), "Нарвский" (1968), "Кировский" (1931), "Дом мод" (1968), "Светлановский" (1998) и "Фрунзенский" (1934),— которые в перестроечные времена выступали своеобразными прототипами современных торговых центров. "Их основным отличием являлось то, что универмаги не сдавали помещений, а вели собственную торговлю. Первые проекты, ориентированные на арендаторов, такие как ТК "Торговый двор", были сравнительно небольшими, их арендопригодная площадь составляла 10-15 тыс. кв. м",— говорит эксперт.

Смена формата

Первые проекты торговых центров были рассчитаны на массового покупателя, то есть на все слои — от небогатых до уже обеспеченных, отмечает господин Кокорев. Такие объекты не имели как таковых "якорей", а делились на много небольших арендаторов, преимущественно несетевых, и имели неширокие проходы для посетителей.

Основной трудностью для проектов, которые реализовывались в конце 1990-х, можно назвать небольшое количество сетевых ритейлеров, отмечет Анна Никандрова. При этом работали они преимущественно в Москве и очень аккуратно расширяли свое присутствие в Петербурге. "Одними из первых торговых центров в Северной столице в это время стали "Светлановский" и универмаг "Фрунзенский" после реконструкции: они сдавали площади в аренду, а большую часть арендаторов составляли несетевые магазины, открытые частными предпринимателями",— напоминает она.

По словам госпожи Никандровой, формула успеха торговых центров первой волны была проста: наличие продуктового "якоря", магазина бытовой техники и кинотеатра гарантировали проекту востребованность на рынке. "В ответ на смену интересов и приоритетов ставшей более искушенной аудитории компоненты формулы изменились. Сегодня важно не только присутствие определенного сегмента, но и ассортимент представленных услуг и товаров",— подчеркивает эксперт.

Так, в рецепте 2018 года обязательно найдется разнообразный пул магазинов одежды и обуви, развлечения широкого формата — от кинотеатров до детских, игровых и образовательных проектов, большой выбор операторов общественного питания и атмосфера, которая связывает все ингредиенты, а также выступает четвертым, уникальным для каждого торгового центра элементом.

Пик развития

После первых крупных проектов, реализованных в период 2001-2004 годов, большинство из которых принадлежало компании "Адамант", пиковым, самым значимым для рынка торговой недвижимости Петербурга, стал 2006 год — именно тогда были открыты такие ключевые для города проекты, как "Мега Дыбенко" и "Мега Парнас" компании IKEA, "Гранд Каньон", реализованный управляющей компанией "Соломон", а также ряд других проектов, которые осуществлял "Адамант" ("Континент на Стачек", "Варшавский экспресс" и "Невский II"). "Этот год принес Петербургу более 600 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей, что на сегодняшний день составляет 23% от всего объема предложения в классических ТЦ, а в 2006 году составляло более 50% всего предложения. По сути, рынок тогда удвоился",— подчеркивает госпожа Никандрова.

По словам Игоря Кокорева, основной пик открытия торговых центр в Петербурге пришелся на 2003-2011 годы. В частности, в 2011 году в городе был открыт торговый комплекс "Лето". "В этот период открылось большинство торговых центров современного формата и гипермаркетов",— добавляет он.

Все эксперты отмечают, что из тех девелоперов, которые начинали работу в 1990-е и которым удалось продержаться и в 1998 году, и в последующие кризисы, самым ярким примером является холдинг "Адамант". По словам Владислава Фадеева, "Адамант" по-прежнему является крупнейшим игроком петербургского рынка торговых центров, занимая на нем 24% из расчета арендопригодной площади объектов.

Госпожа Никандрова напоминает, что холдинг реализовал поэтапную реконструкцию и новое строительство корпусов нынешнего торгового комплекса "Балканский". "Именно "Адамант" запустил первую волну строительства крупных торгово-развлекательных центров в 2003-2004 годах, в частности — "Заневский каскад" (первая фаза), ТРК "Норд" и ТРК "Невский"",— добавляет она. Несколько лет назад в городе появился еще один крупный игрок — компания Fort Group, которая приобрела сразу несколько крупных торговых комплексов ("Академ-Парк", "Сити Молл", "Лондон Молл", "5 Озер", "Родео Драйв" и другие), сейчас компания оценивает свою долю на рынке в 15%.

В настоящее же время активность девелоперов в отношении строительства торговых центров в Петербурге является невысокой: в 2017 году впервые за всю историю рынка качественных ТРК в городе не были открыты новые объекты, а в 2018 году, по прогнозу JLL, объем ввода составит лишь 11,7 тыс. кв. м.

"Будущее развитие торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в первую очередь связано со строительством районных и окружных объектов в зонах активного жилого девелопмента — Мурино, Девяткино, Кудрово, Оккервиль, Юго-Запад, Парнас, Шушары. По мере заселения жилых комплексов мы ожидаем открытия небольших ТЦ в этих районах",— отмечает господин Фадеев.