Почему игроки рынка аренды жилья не легализуют свой статус

66 тыс. квартир в Москве сдаются незаконно. Лидерами по числу нарушений в прошлом году стали собственники жилья Северного административного округа, где обнаружено 11 тыс. объектов без договоров. В ЦАО их 8 тыс., говорится в сообщении пресс-службы столичного департамента региональной безопасности и противодействия коррупции. Как выгоднее легально сдать квартиру и стать рантье? Выясняла Аэлита Курмукова.

В Москве, по разным данным, сдается от 500 тыс. до 800 тыс. объектов жилой недвижимости, а налоги платят 5-7% арендодателей. По словам экспертов, легальных рантье могло быть и больше, но из-за правовой неграмотности населения и запутанности системы налогообложения собственники предпочитают не декларировать сдачу жилья. Исключение — владельцы элитных апартаментов, которые выставляют свои объекты официально.

Навести порядок на этом рынке, чтобы привлечь дополнительный доход в казну, мэрия решила еще шесть лет назад, — тогда была принята программа по легализации аренды. Налог можно заплатить несколькими способами: владелец недвижимости может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить 6% либо купить патент на сдачу жилых помещений в аренду. Тогда размер сбора рассчитывается в зависимости от района и площади. Так, на квартиру площадью 170 кв. м в ЦАО, которая сдается за 300 тыс. в месяц, по общей схеме налог составит 470 тыс. руб. в год. По упрощенной — чуть больше 200 тыс. руб.

Однако у каждого из этих вариантов есть свои минусы, говорит руководитель практики налоговых споров компании «МЭФ-Аудит PKF» Александр Овеснов: «Во-первых, в этой сфере не работает трех- и пятилетний срок освобождения от налогообложения. Во-вторых, это же касается и имущественного налогового вычета. То есть если индивидуальный предприниматель сдает жилье в аренду, то налоги с ее последующей продажи придется платить по полной программе. Получается, что если сначала можно сэкономить на арендной плате, то потом вся эта экономия уйдет в трубу».

Владельцы элитного жилья выбирают упрощенную систему. А патент, по данным столичного департамента экономической политики и развития города, покупает каждый шестой индивидуальный предприниматель. Собственники квартир эконом-класса предпочитают платить налог по старинке в размере 13%, а не 6%.

Дело в том, что патент нужно купить не позднее, чем за десять дней до начала деятельности, а это своего рода риск, подчеркивает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Дело в том, что если арендодатель заплатит патент, а потом у него не получится сдать квартиру, то он просто потеряет деньги».

Патент покупается на срок от одного месяца до года. Стоимость документа для сдачи жилья площадью до 50 кв. м составит от 12,5 тыс. руб. до 27 тыс. руб. в год в зависимости от района; для квартиры площадью до 75 кв. м — уже 54 тыс. руб. Это расценки для ЦАО. Самый дорогой патент — на недвижимость площадью свыше 600 кв. м, он обойдется в 600 тыс. руб. в год.

Аналитики говорят, что такую систему выбирают единицы арендодателей, а потому серьезных налоговых поступлений в бюджет ожидать не стоит. Рынок аренды в Москве и Санкт-Петербурге рухнул, резюмирует управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс: «Очень многие трудовые мигранты вернулись домой. За эти годы в регионах поднялись зарплаты, и поэтому люди не понимают, зачем им ехать в Москву. Так что сейчас возникает угроза того, что на столичном рынке появится много квартир эконом-класса, которые покупались как раз с целью их последующей сдачи в аренду приезжим. Но, по сути, они никому не нужны. Рынок аренды в этом сегменте просел в некоторых случаях до 50% и более. Подъезды стоят пустые».

Между тем, падает стоимость аренды не только жилья эконом-класса, но и элитного. По данным компании «Инком-Недвижимость», самая дорогая съемная квартира в Москве подешевела на 200 тыс. руб., что стало худшим показателем за последние три года.

Cамые дорогие апартаменты в рейтинге компании «Инком-Недвижимость» сейчас сдаются в «Москва-Сити» за 600 тыс. руб. в месяц за 190 кв. м. На втором месте — квартира-студия площадью 200 кв. м в Большом Тишинском переулке за 550 тыс. руб. На 50 тыс. руб. дешевле можно снять жилье на Никольской улице.