Две торговые площадки в Воронеже пытаются продать за полмиллиарда

Один из самых старых воронежских рынков — Юго-Западный — выставлен на продажу на сайте бесплатных объявлений вместе с прилегающим к нему мини-рынком «Купеческий». Связанные с сенатором от Кабардино-Балкарии Арсеном Каноковым собственники этих активов, занимающих 40 тыс. кв. м в спальном районе, оценивают их в 500 млн руб. Эксперты считают стоимость завышенной минимум в два раза. Заявления о продаже активов выше рыночной стоимости могут объясняться попыткой собственников получить банковский кредит под залог площадок, предполагают источники „Ъ“ на воронежском рынке коммерческой недвижимости.

Информация об одновременной продаже двух воронежских рынков была опубликована на портале бесплатных объявлений Avito.ru в начале недели. Юго-Западный и прилегающий к нему «Купеческий» занимают 39,8 тыс. кв. м на окраине Воронежа. В объявлении уточняется, что общая площадь участков в собственности у продавца составляет 31,5 тыс. кв. м, остальные 8,3 тыс. кв. м у него в аренде. На территории рынков расположены капитальные строения площадью 6,6 тыс. кв. м, они также входят в объект торга. Указанный в объявлении телефон вчера был недоступен.

По данным Kartoteka.ru, владельцами рынков являются ООО «Рынок Юго-Западный» и ООО «Фрегат» (рынок «Купеческий»). Директором обеих компаний значится Аслан Фотов, который ранее руководил центральным рынком города Гусь-Хрустальный во Владимирской области, а в Воронеже является директором и владельцем ООО «Трансдорстрой», работающего в сфере дорожного строительства. Оба ООО на 100% принадлежат Зауру Канокову, бывшему чиновнику из Кабардино-Балкарии. В республике он до 2013 года был главой администрации селения Шитхала. Владеющая рынком компания и сам Заур Каноков через несколько юридических лиц, в том числе уже ликвидированных, связаны с экс-президентом Кабардино-Балкарии, а сейчас сенатором от парламента республики Арсеном Каноковым (он родился в селении Шитхала). В числе основных активов основанного сенатором холдинга «Синдика» строительные рынки и торгцентры в Москве, аэропорты Калининграда и Минеральных Вод, Radisson Blue Spa Hotel в Сочи. Телефоны обоих воронежских ООО вчера не отвечали.

ООО «Рынок Юго-Западный» зарегистрировано в 2006 году, уставный капитал — 10 тыс. руб. Основной вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. В 2015 году компания получила 163,3 млн руб. выручки и 54,2 млн руб. чистой прибыли. С прибылью от 2,5 до 73 млн руб. она работала последние восемь лет, ни разу не становясь убыточной. ООО «Фрегат» зарегистрировано в 2005 году, уставный капитал — также 10 тыс. руб. Основной вид деятельности — работа агентов по оптовой торговле универсальным ассортиментом товаров. Прошлый год ООО завершило с выручкой в 24,1 млн руб. и чистой прибылью в 9,9 млн руб. С 2010 года (самая ранняя полная опубликованная бухгалтерская отчетность) компания была прибыльной.

Напомним, что имущество Юго-Западного рынка, крупнейшего и одного из старейших в городе, муниципалитет передал в аренду ООО «Рынок Юго-Западный» в октябре 2007 года. До 2010 года компанией владели воронежский бизнесмен Николай Уланов и его партнеры. Мэрия передавала рынок команде господина Уланова в аренду при условии строительства на его базе крытого помещения площадью более 70 тыс. кв. м, причем часть площадей должна была перейти в муниципальную собственность. Господин Уланов на начальном этапе столкнулся с сопротивлением торговцев, которые выступали за возврат имущества муниципалитету. В итоге проект так и не был реализован. Вернуть рынок из аренды мэрия не смогла в двух инстанциях арбитража. С 2010 года компания сменила больше полутора десятков собственников, в их числе недолгое время были, например, компания из Австрии и воронежская турбаза «Березка».

Генеральный директор воронежского агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников предполагает, что заявленная сумма сделки может превышать рыночную стоимость двух объектов приблизительно в два раза: «Кадастровая стоимость участков не превышает 300 млн руб., но этот показатель всегда заметно выше рыночного. Разумеется, нужно учитывать и ежемесячную прибыль от аренды торговых точек, но, даже с учетом всех построек, реальная стоимость рынков и земли под ними может быть наполовину ниже». «За 1 га собственники хотят получить 120 млн руб. Это очень высокая цена даже для городской черты. Находящийся неподалеку, на улице Космонавтов, участок площадью 1 га с очень хорошим расположением мы недавно продали за 45 млн руб.», — отметил господин Колокольников.

Источник „Ъ“ на региональном рынке недвижимости предположил, что заявления о продаже объектов могут быть попыткой собственника «сымитировать оценку рыночной стоимости недвижимости»: «Речь, возможно, идет об инструменте, которым хотят воспользоваться для получения кредита под залог имеющихся активов. Банк может посчитать опубликованную в объявлении сумму объективной оценкой стоимости и выдать средства заемщику». «В кризис, когда финорганизации неохотно кредитуют работающие с недвижимостью компании, бизнесмены стали часто прибегать к такому трюку и пытаться выдать желаемую стоимость своих активов за рыночную», — заключил собеседник „Ъ“.

Воронежский бизнесмен, занимающийся недвижимостью и строительством, считает 500 млн руб. за рынки «сумасшедшей суммой»: «Сложно представить, что в кризис местные предприниматели смогут найти такие средства на покупку этого актива».

Сергей Калашников