Как Россия 25 лет создает класс мелких собственников

Ровно 25 лет назад в России началась бесплатная приватизация жилья. Как менялся этот механизм, насколько он популярен у населения, куда пропали долги государства перед собственниками по капремонту — и как приватизация затянулась на 10 лет дольше, чем рассчитывали власти, вспоминала корреспондент “Ъ” ЕВГЕНИЯ КРЮЧКОВА.

Сегодня исполняется 25 лет с начала бесплатной приватизации жилья в России. 4 июля 1991 года председатель Верховного совета РСФСР Борис Ельцин подписал закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». К тому моменту в постсоветских странах механизм приватизации уже был запущен в Прибалтике и Казахстане. В РСФСР же процесс получения жилья в собственность шел крайне медленно — по закону 1989 года граждане могли выкупить квартиру у государства, но так было приватизировано лишь 0,09% жилого фонда.

Новый закон предусматривал уже бесплатную передачу квартир в собственность граждан, хотя и не во всех случаях — например, если оценочная стоимость жилья превышала среднюю (с учетом качества), потенциальный собственник должен был самостоятельно уплатить разницу. Площадь бесплатно передаваемой квартиры должна была быть не менее 18 кв. м на человека и дополнительно 9 кв. м на семью. При таком подходе около 75% имеющих жилье граждан тогда освобождались от доплаты — в среднем на человека в стране приходилось 16,4 кв. м общей площади. Ограничения по размеру и стоимости бесплатно приватизируемых квартир были сняты лишь спустя полтора года после начала приватизации — в конце 1992 года. В случае если квартира была меньше норматива, государство разницу не доплачивало — хотя в ходе разработки документа такая обязанность властей предусматривалась, в итоговую редакцию она не вошла — это, по оценкам экспертов, могло бы увеличить госдолг на 60 млрд руб.

Еще одной проблемой передачи жилья в частную собственность была проблема «недоремонта». Квартиры передавались новым владельцам в различном состоянии — поэтому в Жилищном кодексе «на будущее» были зафиксированы обязательства государства довести состояние домов до нормативного — после чего о них надолго забыли. Только к 2011 году тогда ответственный за отрасль Минрегион признал: капремонта в РФ требует более 1 млрд кв. м жилья, стоит это 3,5–4 трлн руб. Сколько в этом объеме государственной задолженности — уже никто не знал: ответственное министерство констатировало лишь, что «системная работа по оценке объема финансовых обязательств, находящихся на балансе органов госвласти и местного самоуправления, отсутствует».

За популистскую идею продлить приватизацию депутатам пришлось бороться: в Госдуму было внесено шесть альтернативных проектов, но предпочтение отдали проекту «Единой России»

Одновременно в «массовом неисполнении обязанности по финансированию капитального ремонта» ведомство обвинило владельцев квартир — хотя вопрос на тот момент был неурегулирован законодательно: обязанность, зафиксированная в ЖК, не была детализирована. В итоге вопрос о долгах государства оказался окончательно размыт, для поддержания домов в нормативном состоянии были созданы фонды капремонта и принят соответствующий закон, обязавший собственников квартир платить в них взносы. Размер взносов с 2014 года устанавливается регионами — к примеру, в Москве для квартиры в 67 кв. м ставка составляет 1 тыс. руб. в месяц.

О завершении бесплатной приватизации граждане впервые услышали за десять лет до того, как стали платить за капремонт. В 2004 году был подготовлен закон «О введении в действие Жилищного кодекса», он предполагал окончание приватизации с 1 января 2007 года и вводил запрет на перевод в собственность жилья, полученного после 1 марта 2005 года. Новый ЖК предусматривал, что опоздавшие будут либо выкупать жилье у государства, либо арендовать по коммерческой цене. Квартиры малоимущих граждан, в свою очередь, должны были стать социальным жильем. Это, однако, только подстегнуло интерес к процессу: число обращений росло, а регистрирующие органы не успевали оформлять документы. К тому же с 2006 года Конституционный суд отменил запрет на перевод в собственность квартир, полученных после 1 марта 2005 года,— и приватизацию на волне ажиотажа продлили на три года, до 1 марта 2010-го.

Дмитрий Козак, тогда глава Минрегиона, заявил, что повторного продления не будет. К этому времени граждане успели приватизировать уже 75% подлежащего передаче в собственность жилья. Но в январе 2010 года Госдума сразу в трех чтениях одобрила законопроект о продлении бесплатной приватизации еще на три года, до 1 марта 2013-го, по тем же причинам: граждане не успели оформить жилье в собственность. Президент Дмитрий Медведев, подписав этот закон, выразил надежду, что дополнительные три года — «достаточно серьезный запас для того, чтобы довести все эти процедуры до конца». При этом за популистскую идею продлить приватизацию депутатам пришлось бороться: в Госдуму было внесено шесть альтернативных проектов, но предпочтение отдали проекту «Единой России».

В Москве это стало одной из антикризисных стратегий граждан: в условиях бесконечного продления приватизации временная деприватизация ничем не угрожала владельцам, но позволяла не платить налог на имущество

Тем временем Белый дом, надеясь все же закончить бесплатную приватизацию, прорабатывал создание в РФ механизма некоммерческой аренды — она должна была заменить соцнаем. Документ бы подготовлен Минрегионом — предполагалось, что продать или приватизировать арендную квартиру уже будет нельзя. Запустить механизм предполагалось до конца 2012 года. Одновременно правительство пресекало попытки нового продления приватизации — подобные проекты в конце 2012 года массово получали отрицательные заключения правительства.

К тому моменту в РФ уже был сформирован многочисленный средний класс, который рассматривал жилье как инвестиции. Доля частного жилья в России (80% граждан, проживающих в многоквартирных домах, являлись его собственниками) была одной из самых высоких в мире — и тормозила рост расслоения населения, сокращая расходы граждан на аренду. Более того, по мере насыщения спроса на собственное жилье равновесие начало смещаться в обратную сторону: с 2006 года начала набирать обороты деприватизация: если гражданин решал, что он больше не хочет быть собственником жилья, например, чтобы снизить налоговую нагрузку, он мог деприватизировать свою квартиру и подписать договор о соцнайме. Так, в Москве это стало одной из антикризисных стратегий граждан: в условиях бесконечного продления приватизации временная деприватизация ничем не угрожала владельцам, но позволяла не платить налог на имущество.

Доля частного жилья в России была одной из самых высоких в мире — и тормозила рост расслоения населения

Однако даже это не избавило правительство от очередного продления бесплатной приватизации — за месяц до ее окончания, в феврале 2013 года, президент высказался за новую пролонгацию программы «ориентировочно на два года», а уже в конце февраля подписал закон о переносе срока ее окончания до 1 марта 2015 года. Через год инициативу перехватили депутаты «Справедливой России», предложив продлить приватизацию еще на три года — но во втором чтении срок был сокращен до года. Этот закон президент подписал в феврале 2015-го.

В 2016 году к теме вернулся Дмитрий Медведев, сухо отметивший на одном из совещаний, что бесконечно продлевать приватизацию нельзя. За ее сворачивание выступали и Минстрой, и Минэкономики — приватизация сокращает соцфонд. Но и на этот раз правительство вспомнило о необходимости исключений: сначала их решили сделать для социально незащищенных граждан и жителей присоединенного к РФ Крыма, а через несколько дней — распространили на всех граждан, в предвыборный год продлив приватизацию до начала 2017 года. Впрочем, договоренность о том, что это — последняя пролонгация, глава Минстроя Михаил Мень называл «предварительной, но очень высоко вероятной» — но это никак не исключает вероятности, что после 1 марта 2017 года история бесплатной приватизации жилья продолжится — как минимум до 2018 года ее могут продлить для жителей Крыма.