BMW разгонится в Подмосковье
Компания ведет переговоры о строительстве склада с PNK Group
Девелопер PNK Group бизнесмена Андрея Шаркова может построить для BMW склад на 35 тыс. кв. м в подмосковном Бекасове. Стоимость проекта оценивается в 1,4 млрд руб. Приобрести объект могут предложить Российскому фонду прямых инвестиций, который недавно уже купил у PNK два складских офиса вместе с пулом ближневосточных инвесторов.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
О проекте сотрудничества PNK Group и "BMW Group Россия" "Ъ" рассказали два источника на рынке коммерческой недвижимости. "Стороны заинтересованы в проекте, но никакие документы пока не подписаны",— сообщил один из них. По словам другого, речь идет о строительстве склада по схеме built-to-suit (BTS), когда объект строят под конкретного заказчика в соответствии с его пожеланиями. "PNK Group строит склад на своем участке земли и сдает его в аренду "BMW Group Россия"",— поясняет собеседник "Ъ". Гендиректор PNK Group Олег Мамаев переадресовал вопросы о деталях сотрудничества к заказчику. В "BMW Group Россия" от комментариев отказались. Так же поступили в консультанте сделки — CBRE.
Опрошенные "Ъ" участники рынка предполагают, что покупателем объекта может выступить Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ). Весной 2016 года РФПИ с пулом ближневосточных инвесторов, среди которых Mubadala Development, уже приобрели у PNK Group два складских комплекса площадью 200 тыс. кв. м в "PNK-Чехов-3" и "PNK — Северное Шереметьево" за $100 млн. Гендиректор РФПИ Кирилл Дмитриев тогда говорил о совместных планах партнеров по строительству еще около 250 тыс. кв. м складских помещений. В РФПИ отказались от комментариев.
Сейчас "BMW Group Россия" арендует складские помещения в логистическом парке "Крекшино" (251,2 тыс. кв. м у "Росевродевелопмента", 118,9 тыс. кв. м у Raven Russia) в 24 км от МКАД между Минским и Киевским шоссе.
Наиболее вероятная площадка для нового склада "BMW Group Россия" — "PNK-Бекасово" в 50 км от МКАД по Киевскому шоссе, считает старший директор отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield Екатерина Морозова. "BMW расширяется, компании нужно больше места. Сейчас у нее склад в том же направлении, значит, это оправдано с точки зрения логистики",— рассуждает она. Сейчас на Киевском шоссе нет достаточного объема свободных площадей. "Вакансия существенная, но она формируется в старых объектах класса А, за те же деньги сейчас можно арендовать помещение лучшего качества",— поясняет госпожа Морозова. Стоимость строительства обычного сухого склада она оценивает в 40-42 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть около 1,4 млрд руб. Его аренда обходится в 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то есть 157,5 млн руб.
По данным JLL, на московском складском рынке пустует около 10% помещений, или 1,2 млн кв. м. Но у автомобильных компаний специфические требования к объектам и существующее предложение сложно под них адаптировать, говорит региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий. По его словам, в такой ситуации логично строить склад под собственные нужды. "PNK Group уже построила логистические объекты для Daimler и Volkswagen",— напоминает он.
В Московской области у PNK Group уже есть BTS-проект "PNK-Внуково", где в 2011-2013 годах для разных заказчиков, среди которых "Дикси" и Fix Price, было построено более 315 тыс. кв. м складских площадей. В прошлом году PNK построила 20 тыс. кв. м для сети гипермаркетов "Лента". Всего группа управляет и владеет 14 объектами в Москве и регионах общей площадью около 2 млн кв. м. Они пользуются спросом у инвесторов — в июне 2015 года "PNK-Чехов-1" приобрела MLP, управляющая складскими активами группы БИН Микаила Шишханова, Саид-Салама и Михаила Гуцериевых. Летом 2015 года стало известно о сделке с Adidas Group, которая выкупает 120 тыс. кв. м в "PNK-Чехов-2" (общая площадь комплекса — 286 тыс. кв. м). Половину этого объема Adidas занимает сама, оставшуюся часть арендует ритейлер Enter.