Обездоленный приоритет
Парламент Петербурга рассмотрит законопроект о льготах при строительстве отелей и санаториев
Петербургский парламент в среду, 17 июня, рассмотрит губернаторский законопроект, который утверждает статус «приоритетного туристского проекта». Предполагается, что его смогут получить гостиницы и санатории при соблюдении нескольких условий. Проект должен быть реализован инвестором из Петербурга и без долевого участия, а удельная стоимость строительства одного гостиничного номера должна быть не менее 11 млн рублей для нового объекта и не менее 8,25 млн — при редевелопменте. Инвесторы при этом будут освобождены от возведения социальной инфраструктуры. По мнению экспертов, девелоперы не будут активно стремиться получить новый статус из-за жестких критериев отбора и штрафов из-за нарушения требований.
Большинство гостиниц и апарт-отелей в России строятся с привлечением внешнего капитала. Требование не использовать этот механизм фактически сокращает круг потенциальных участников
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Большинство гостиниц и апарт-отелей в России строятся с привлечением внешнего капитала. Требование не использовать этот механизм фактически сокращает круг потенциальных участников
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Правительство Санкт-Петербурга разработало законопроект, который вводит статус «приоритетного проекта», утверждает критерии для его присвоения и устанавливает обязанности девелопера, который заключил с городом соглашение о реализации такого проекта. Речь идет только о строительстве гостиниц и санаториев или приспособлении старых зданий под эти цели. Документ опубликован на сайте петербургского парламента.
Согласно инициативе, получить новый статус смогут проекты, соответствующие сразу нескольким критериям. Среди требований: обязательная регистрация компании в Петербурге и строительство без привлечения средств долевого участия, то есть запрет на продажу номеров в частную собственность (214-ФЗ).
Документом также устанавливается удельная стоимость одного номера: при новом строительстве — 11 млн рублей, при реконструкции — 8,25 млн.
Определять порядок включения в перечень приоритетных и выносить решение, соответствует ли гостиница или санаторий критериям, будет Смольный. Для девелоперов получение такого статуса — право, а не обязанность, подчеркивают в комитете по инвестициям.
Инвестор, реализующий приоритетный проект, приобретает «титул» и заключает соглашение с правительством города. Максимальный срок действия нового статуса — десять лет. Подписывая соглашение, девелопер обязуется построить объект, а затем включить его в госреестр классифицированных средств размещения. Смольный, в свою очередь, может предоставить отельерам налоговые льготы. Эта возможность, как объясняют в комитете по инвестициям, будет рассматриваться на основе действующего налогового законодательства.
Кроме того, согласно обсуждаемому закону, инвесторы освобождаются от «социальной нагрузки»: строительства школ, поликлиник, детских садов
Согласно нынешним Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), девелоперы, которые возводят гостиничные объекты, также обязаны подумать о социальной инфраструктуре. Если строительство школ и детских садов на определенной территории уже заложено в бюджет города — в адресную инвестиционную программу (АИП), то инвестора минуют дополнительные траты. Однако если строительство соцобъектов город не планировал, то их возведение в условном «чистом поле» берет на себя девелопер, объясняют в пресс-службе комитета по инвестициям.
«Необходимость принятия обязанности по созданию объектов обслуживания жилой застройки при строительстве туристической инфраструктуры создает для добросовестных инвесторов дополнительную финансовую и административную нагрузку»,— признают в комитете.
В случае нарушения требований закона Смольный может расторгнуть соглашение и, следовательно, отобрать статус и у инвестора, и у проекта. При таком развитии событий девелопер должен будет выплатить штраф в городской бюджет в размере трехкратной стоимости построенных социальных объектов
Рассчитывать суммы штрафа будут на основе отдельного постановления исходя из объема предоставленных инвестору льгот, рассказали «Ъ Северо-Запад» в комитете по инвестициям.
Управляющий партнер 4R Group Михаил Бойцов отмечает, что из текста закона не следует однозначно, что инвесторы освобождаются от каких-либо обязанностей по строительству социальной инфраструктуры. «Гостиницы и объекты туристической инфраструктуры могут быть размещены там, где соблюдается обеспеченность объектами инфраструктуры жилой застройки. Если обеспеченности нет, то она должна быть построена. В последнем абзаце пункта 1.2.9 ПЗЗ указано, что требование к строительству соцобъектов "не распространяются на гостиницы и санатории, создаваемые и эксплуатируемые в рамках приоритетных туристских проектов в соответствии с законом Петербурга". Если учитывать в совокупности проект закона и норму ПЗЗ, то инвесторы приоритетных туристических объектов не должны строить объекты инфраструктуры жилой застройки. Однако текст проекта закона недостаточно проработан, и из него недостаточно определенно следует, что инвесторы освобождаются от каких-либо обязанностей по строительству школ, садов и поликлиник. Данная идея прослеживается только в связке с соответствующим условием в ПЗЗ»,— говорит господин Бойцов.
Интерес инвесторов к новому статусу, по мнению управляющего директора Vertical Hotels Раиля Муфазданова, будет ограниченным, в первую очередь из-за требований реализовывать проект без привлечения средств в рамках 214-ФЗ. Господин Муфазданов обращает внимание, что сейчас большинство гостиниц и апарт-отелей в России строится с привлечением внешнего капитала. Требование не использовать этот механизм фактически сокращает круг потенциальных участников. «Это будут в первую очередь компании с большим объемом собственного капитала или инвесторы, которые готовы полностью финансировать проект за счет банковского кредитования. Практика показывает, что проекты, реализуемые только за счет собственных средств инвестора, встречаются редко»,— комментирует Раиль Муфазданов.
Об этом же аспекте говорит и председатель совета директоров ГК «Место» Вячеслав Семененко: «Сегодня именно частный капитал становится одним из ключевых источников развития туристической инфраструктуры. При существующей стоимости заемных средств рассчитывать исключительно на крупный корпоративный капитал невозможно». По мнению господина Семененко, государству необходимо не запрещать такие механизмы, а создавать понятные критерии, которые позволят отличать инвестиционный гостиничный продукт от псевдожилья. «Важно, чтобы объект действительно являлся гостиницей, находился под управлением профессионального оператора и обеспечивал прозрачную модель получения дохода для инвестора»,— подчеркивает эксперт.
По мнению партнера NF Group Ольги Широковой, в условиях дорогого заемного финансирования особенно важными для реализации проектов остаются меры, направленные на предоставление льготных условий финансирования и субсидий, которые повышают интерес к инвестициям в гостиничную отрасль, тем самым наполняя рынок качественно новыми объектами
По оценке Раиля Муфазданова, более 90% гостиничных и апарт-отельных проектов, которые сейчас строятся или только планируются к запуску, не смогут соответствовать заявленным критериям и получить новый статус.
Сдерживающим фактором для девелоперов, как отмечает господин Муфазданов, будут также санкции, наступающие из-за нарушения соглашения. «Рынку не до конца понятно, что именно получает инвестор взамен достаточно жестких обязательств, ограничений по финансированию проекта и значительных штрафных санкций в случае нарушения условий соглашения. Если налоговые и другие меры поддержки окажутся действительно существенными, интерес крупных инвесторов может появиться. Но в текущем виде баланс между выгодами и рисками выглядит неочевидным»,— заключает Раиль Муфазданов.