Инвестиции в историю

Реновация знаковых объектов недвижимости — непростой процесс, который требует не только сохранения исторического облика зданий, но и не предполагает возврата инвестиций. В международной практике бывшие фабрики, железнодорожные вокзалы и электростанции чаще превращают в музеи, галереи и просто общественные пространства. Однако профит для девелоперов все-таки есть. Преображение увеличивает стоимость имущества в локации в целом, от чего могут выиграть владельцы недвижимости, которая расположена или будет построена по соседству.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Москве выставлено на продажу здание Рижского вокзала, построенное в 1901 году. Его стартовая цена чуть выше 4 млрд руб. Кроме самого вокзала площадью почти 4 тыс. кв. м в лот входит нежилое здание на 3,8 тыс. кв. м и субаренда 13,7 тыс. кв. м прилегающей территории. Оба здания — объекты культурного наследия. Они отремонтированы, и в РЖД считают, что покупка станет идеальным решением для инвесторов, ориентированных на стабильное, долгосрочное получение дохода. «Здания длительное время не используются для осуществления пассажирских перевозок, что открывает возможность для их адаптации под новые цели эксплуатации. Среди достоинств комплекса — выгодное расположение и наличие рядом территории бывшего грузового двора, предполагающей административную и жилую застройку»,— говорилось в сообщении РЖД, которая владеет объектами сейчас.

Истории возможных преображений Рижского вокзала почти 20 лет. Еще в 2007 году руководство РЖД говорило о том, что после реконструкции на прилегающих территориях будет построен 1 млн кв. м жилья, офисов, гостиниц, гаражей, культурно-развлекательных пространств и социальных объектов. Тогда под застройку предполагалось выделить 37 га. Через пять лет состоялось присоединение новых территорий к Москве, что существенно изменило карту транспортного развития города.

В 2024 году Рижский вокзал открылся после полутора лет реконструкции, но поезда дальнего следования, которых многие ждали, с него ходить не стали. Вокзал обновляли для запуска четвертого Московского центрального диаметра (МЦД-4). Клали пути и строили новые платформы. В ходе работ снесли одну из исторических построек, пост централизации. Поезда из Железнодорожного музея, который здесь был до начала обновления, перенесли в Лихоборы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игоря Кокорева, в поэтапном вовлечении крупных инфраструктурных зданий в городской оборот, нет ничего удивительного и реновация исторических зданий и окружающих их территорий не всегда происходит одновременно.

Например, редевелопмент Варшавского вокзала в Санкт-Петербурге был завершен заметно раньше, чем изменилась окружающая его территория. «Вокзал сначала стал торгово-развлекательным центром. Потом концепцию скорректировали, и большую часть здания занял фудхолл. Постепенно прилегающую территорию застроили преимущественно жильем и инфраструктурой, офисами. А сохраняемые исторические объекты, вероятно, будут выполнять торговую функцию»,— напоминает господин Кокорев.

Известный зарубежный пример

Battersea Power Station — одно из самых известных промышленных зданий Лондона, выведенное из эксплуатации в 1980-х годах и ставшее сейчас самым дорогим в истории местного рынка недвижимости. Долгое время проект реконструкции этого памятника архитектуры откладывался из-за высокой стоимости и сложности. Редевелопмент начался только в 2010-х годах, часть завершилась через 12 лет и обошлась в 9 млрд с учетом развития всей территории. В разработке концепции участвовали архитекторы с мировым именем, включая Нормана Фостера и Фрэнка Гери. Сейчас проект принадлежит малайзийцам, крупнейшей управляющей компании Permodalan Nasional (PNB) и пенсионному фонду Employees Provident Fund (EPF). Они купили его в 2019 году за 1,6 млрд у более широкого консорциума инвесторов Battersea Project Holdings, который, в свою очередь, подключился к проекту в 2012 году, купив участок и здание станции за 400 млн.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

К 2022 году станцию превратили в многофункциональный комплекс. «Спустя четыре десятилетия, десяток неудачных проектов, несколько обанкротившихся застройщиков и несколько миллиардов фунтов стерлингов электростанция наконец— вопреки всему — готова открыться для публики»,— писал тогда The Guardian. В Battersea сейчас расположены 250 апартаментов класса люкс внутри станции, 4 тыс. квартир на прилегающей территории, 3 этажа магазинов и ресторанов, 6 этажей офисов (где, в частности, расположена лондонская штаб-квартира Apple), кинотеатр, боксерский зал и частный клуб. Здесь есть как магазины люксовых марок — Rolex, Omega, Tag Heuer, аутлет Cartier, так и более широкого сегмента — Uniqlo и M&S, а также бутик Calvin Klein. Теперь на территории станции 1,1 млн кв. м коммерческих площадей.

В процессе редевелопмента многое менялось.

Так, число апартаментов внутри сократилось в два с половиной раза, в том числе из-за смены настроений инвесторов. Сначала все выглядело хорошо — например, квартира-студия, купленная в 2014 году на стадии строительства за 1 млн, через несколько месяцев появилась в продаже за 1,5 млн. Но к 2016 году цены на 50 квартир были снижены на 38% и СМИ писали о панике в Battersea и инвесторах, спешно покидающих проект. В конце 2022 года стоимость студии составляла 865 тыс., а застройщик утверждал, что 94% квартир уже проданы, хотя значительная часть была выкуплена крупными институциональными инвесторами. В частности, MGT Investment Management приобрела 92 квартиры за 150 млн (по готовности они сданы в аренду). Доля доступного жилья, которое предполагалось строить рядом не в рамках редевелопмента здания самой станции, тоже снизилась: с 50%, о которых говорили в начале планирования проекта в 2010-х годах, до 9%.

Осенью прошлого года Bloomberg сообщало о том, что акционеры наняли BNP Paribas консультантом по потенциальной продаже активов Battersea заинтересованным инвесторам. PNB и EPF ответили заявлением, в котором говорится о рассматривании возможности монетизации или привлечения стратегических партнеров для поддержки будущих потребностей в капитале и роста проекта.

Инвестиционные подробности

Крупнейший пример обновления исторического памятника в Москве — реконструкция ВДНХ. По данным мэрии, на текущий момент завершена реставрация 42 объектов культурного наследия на территории выставки. В 2014 году город оценивал расходы на реконструкцию в 60 млрд руб. В 2015 году, согласно концепции обновления, которую разрабатывали ООО «Ценципер» Ильи Осколкова-Ценципера и консалтинговая компания Strategy Partners Group, бюджет получился 107,3 млрд руб. Самым дорогостоящим был «Парк будущего» площадью 35 га на запад от Центральной аллеи — аттракционы с использованием мультимедийных устройств, видеопроекций, интерактивных тренажеров. На него, по оценкам компаний, закладывалось 60 млрд руб. Хотя оценки других консультантов были выше — 163 млрд руб. до 2025 года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВДНХ отличается от большинства проектов редевелопмента тем, что на его территории нет нового, например жилищного, строительства. «Сложности развития, большой объем сохраняемых исторических объектов и потенциально высокие затраты на реставрацию могут снизить общий инвестиционный потенциал проекта, его привлекательность для инвесторов»,— говорит Игорь Кокорев об общих для реновации многих крупных объектов проблемах.

По его словам, жилье является лучшей функцией с точки зрения прогнозирования доходности, а потому и для быстрого освоения территории. Когда его строительство не предполагается, инвесторам трудно оценить потенциал. Но в Москве есть перспективы и у офисной составляющей. «Территории под реновацию имеют нередко весьма интересную локацию, часто близко к центру города, и участок может быть привлекателен для развития разных функций, а проект реновации может предусматривать создание многофункционального комплекса на участке — с офисами, жильем, торговлей, гостиницами»,— перечисляет Игорь Кокорев.

По словам коммерческого директора спецдепозитария «Инфинитум» Дианы Одинцовой, проекты реновации знаковых объектов — транспортной инфраструктуры или бывших промышленных площадок — находятся на стыке девелопмента и инвестиционной трансформации.

«В этом случае инвестор работает не с площадкой с нуля, а со сложившимся активом, историей, ограничениями и необходимостью сохранения отдельных элементов. Это и повышает сложность проекта, и одновременно создает потенциал дополнительной стоимости за счет изменения функции и последующей капитализации уже обновленного объекта»,— напоминает эксперт.

Отдельный интерес к таким проектам связан с тем, что в ряде случаев срок долгосрочной аренды по государственным программам их поддержки сопоставим со сроком жизни инвестиционного фонда. Для объектов культурного наследия в Москве действует программа «1 рубль за квадратный метр в год», по которой объект передается инвестору на 49 лет с обязательством его восстановления. «Это не про длительность самой реновации, а про возможность синхронизировать срок инвестиционного инструмента со сроком права на объект и охватить весь цикл: от реставрации до стадии стабильной эксплуатации»,— говорит госпожа Одинцова.

Вместе с тем инвестиционная привлекательность подобных активов не является универсальной и зависит от параметров конкретного проекта: локации, объема инвестиций, возможностей изменения функционального назначения, а также наличия устойчивой модели дохода после реновации. Дополнительным фактором выступают регуляторные ограничения, особенно в случае объектов культурного наследия. Для активных участников рынка инвестиций в коммерческую недвижимость — управляющих закрытыми паевыми инвестфондами — этот сегмент остается нишевым. По оценке Дианы Одинцовой, доля подобных фондов составляет менее 1% от общего количества фондов на обслуживании, а география таких проектов ограничена отдельными кейсами в Москве и Санкт-Петербурге — это точечные истории, которыми занимаются участники рынка, уже имеющие опыт работы с подобными активами вне фондовой конструкции.

Сейчас в Москве сформировалась устойчивая практика включения объектов культурного наследия в проекты различного масштаба: от государственных программ ревитализации крупных территорий до точечной интеграции памятников в структуру жилых и клубных комплексов.

В качестве свежего примера президент Альянса экспертов рынка недвижимости Яна Кузина привела включенный в проект комплексного развития территории в районе Сокол (в рамках программы реновации) сторожевой дом станции Серебряный бор. Весь участок 6,2 га расположен на улице Зорге вдоль путей Московского центрального кольца. Его градостроительный потенциал составляет 43,29 тыс. кв. м недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В сегменте жилой недвижимости эта практика видна на примере строительства жилого комплекса «Бадаевский», в состав которого включен исторический пивоваренный завод. Другой пример — архитектурный парк Republic, где исторические цеха железной дороги интегрированы в структуру современного жилого квартала.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Екатерина Геращенко