Альтернативный обмен
Как сегодня работают сделки обмена жилья
Обменять или разменять жилплощадь на российском рынке в рамках российской юрисдикции сегодня можно, однако этот процесс значительно более непредсказуемый, чем стандартная сделка по договорам купли-продажи. Доля сделок обмена и мены на современном российском рынке жилой недвижимости не превышает, по оценке экспертов, даже 1%, однако их рыночный аналог — так называемые альтернативные сделки — сегодня превалирует на вторичном рынке.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Законы и статистика
Термины «мена» и «обмен» звучат родственно, но с юридической точки зрения их суть различается. К жилью, которым владеет государство, применяется понятие «обмен», а для частных собственников используют термин «мена». В первом случае фиксируют переход права пользования, во втором — права собственности.
В договоре мены фиксируется сделка, при которой два физических или юридических лица обмениваются собственной недвижимостью. Правоотношения сторон регулирует глава 31 Гражданского кодекса РФ. Статья 568 ГК РФ определяет обмениваемое имущество как равноценное. По закону в случае обмена неравноценным имуществом владелец более дешевого объекта доплачивает разницу в цене по договоренности со второй стороной до или после подписания документов. Эксперты отмечают сложность таких сделок, акцентируя внимание на их нераспространенности.
«Именно безденежных сделок с оформлением договора мены (а не купли-продажи) очень мало (менее 1%)»,— говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
В свою очередь, обмен жилья, предоставленного гражданам по договору социального найма, регулируется статьей 72 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей, наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи может обменять занимаемую жилплощадь на другую, но тоже предоставленную по договору социального найма. «Обмен — это сделки с неприватизированным жильем, которое не находится в частной собственности граждан. Раньше такая процедура осуществлялась на основании ордера, позже она преобразовалась в обмен по договорам социального найма»,— напоминает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Обмен стремится к нулю
Сделки обмена и мены хоть и регулируются российскими законами, но сегодня встречаются на рынке недвижимости нечасто, говорят эксперты. В Москве с 1946 года существовало Бюро по обмену жилой площади, которое, как сообщает ЦИАН, дважды в месяц издавало специальный бюллетень тиражом более 20 тыс. экземпляров с информацией о предлагаемых к обмену объектах недвижимости на всесоюзном пространстве. «Обмен как раз был особенно интересен с точки зрения возможности переезда из коммуналок — например, можно было обменять комнату в историческом центре на отдельную квартиру. Также были распространены случаи обмена между городами, например Владивосток меняли на Анапу»,— говорит Юлия Дымова.
В начале 1990-х годов бюро было фактически единственным оператором на рынке недвижимости, поскольку право частной собственности в стране находилось на ранней стадии развития: в основном люди занимали жилплощадь по ордерам, то есть не имели именно права собственности на недвижимость. В связи с этим был возможен только обмен помещениями.
После закрытия бюро его роль взяли на себя риэлторские агентства, а с увеличением количества оформленных в собственность объектов этот способ решения жилищного вопроса себя исчерпал, добавляют в «Инком-недвижимости».
«За последние годы мы не встречали таких кейсов на рынке. Это единичные запросы, которые решают наниматели с городом. Между физическими лицами если и осталась подобная практика, то она занимает менее доли процента от общего объема сделок. Для того чтобы такой обмен произошел, должно совпасть несколько факторов: два физлица должны быть одновременно заинтересованы в объектах друг друга и условиях сделки (как минимум отсутствии или наличии доплаты)»,— рассуждает руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев.
В Санкт-Петербурге обменом и меной с 1927 года занимается структура ГБУ «Горжилобмен». Ранее с ее помощью можно было обменять комнаты в коммуналках, но с 31 мая 2005 года, то есть со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, такие объекты стало возможно покупать и продавать на открытом рынке. «Нынешний “Горжилобмен” ответственен за субсидии, программы расселения коммунальных квартир»,— уточняет эксперт рынка недвижимости Игорь Аболемов.
На сайте этой организации, как убедился «Ъ-Недвижимость», есть разные предложения, среди них преобладают двух- и трехкомнатные квартиры. Больше всего, 22 объекта, представлено в разделе «Варианты обмена на разъезд», но здесь в экспозиции преобладают комнаты. В разделе «Варианты равноценного обмена» представлено десять комнат в коммунальных квартирах, восемь однокомнатных квартир, а также по две двухкомнатные, трехкомнатные и четырехкомнатные. В ГБУ «Горжилобмен» заявили, что «сегодня подобная услуга ввиду сокращения количества помещений, которые граждане занимают на основании договора социального найма, теряет свою актуальность и востребованность». Сами граждане могут ждать обмена достаточно долго. Например, с мая 2025 года в экспозиции находятся две комнаты на улице Шпалерная.
Заявители хотят получить в обмен на недвижимость в центре города полноценную однокомнатную квартиру или две комнаты в коммунальной квартире.
«Пока предложений, устраивающих нас, не было. Люди хотят переехать в центр, но не готовы мириться с перспективой ремонта в обеих комнатах или предлагают нам квартиру в Шушарах или других отдаленных районах»,— рассказал заявитель Роберт Маласян.
Эксперты говорят, что обмен недвижимостью всегда занимает продолжительное время и его итог непредсказуем. Но при этом указывают и на положительные стороны механизма. «По сути, договор мены заменяет собой две отдельные сделки купли-продажи, что делает процесс заметно проще и быстрее. Это экономит время, нервы и в некоторых случаях — деньги (например, на двойном переезде или аренде). Особенно это актуально для тех, кто ищет вариант в том же районе или со специфическими характеристиками, которые сложно найти на открытом рынке»,— рассуждает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Альтернативная сделка — замена мене
Опрошенные риэлторы напоминают, что договоры мены на современном рынке заменили альтернативные, то есть последовательные, сделки — так сторонам проще и надежнее вести расчеты. Даже если в рамках альтернативной сделки стороны принимают решение о ее безденежном характере, то чаще все равно заключают договор купли-продажи (ДКП).
«Экспертно: на такие случаи приходится 10–20% от всех альтернативных сделок»,—оценивает Алексей Попов.
По его словам, значительная часть безденежных сделок — соглашения между родственниками, а их доля за последние годы на фоне ускорения динамики миграционных и демографических показателей «несколько увеличилась».
«Альтернативных сделок большинство на рынке, они и заменяют мену и обмен. Это сильно повышает шансы на решение жилищного вопроса, поскольку проходит в формате поиска покупателя на каждую квартиру в цепочке, что расширяет круг возможных участников данной сделки. Условно, человек с однокомнатной квартирой в районе Ховрино, который желает переехать в однокомнатную квартиру в районе Медведково, скорее найдет покупателя на свою квартиру и необходимую квартиру в Медведково, нежели конкретно другого человека, желающего совершить именно такую мену и тем более которого полностью устроит квартира второго участника этой операции»,— резюмирует Денис Васильев.