Самый близкий и самый интересный для московских застройщиков регион — это, конечно, Подмосковье. Тенденция вытеснения дешевых новостроек в периферийные районы Москвы, приближенные к МКАД, оформилась еще шесть-семь лет назад.
Выбора почти нет
На первый взгляд коммерческих новостроек как в Москве, как и в Подмосковье довольно много, выбирать есть из чего. Так, в Московской области, по информации аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", на конец августа продажи велись в 451 объекте. Москва в количественном отношении отстает. По данным компании "ИНКОМ-Недвижимость", в столице на тот же период экспонировалось порядка 366 новостроек. Сделаем оговорку. Данные по количеству новостроек, полученные из разных источников, могут отличаться. Так, "Миэль" насчитал в Москве лишь 317 объектов. Причина расхождений в методике учета. В число новостроек могут попасть как все дома, в которых в данный момент ведутся строительные работы (то есть объекты до стадии их сдачи госкомиссии), так и те, которые уже введены в эксплуатацию, но где продолжаются первичные продажи. Но даже с учетом этих поправок очевидно: жилья в Московской области возводится больше, чем в самой Москве.
В первую очередь это различие видно в сегменте экономкласса. Опять же с некоторыми оговорками. До сих пор так и не существует единой договоренности, что именно называть экономклассом. В компании "Миэль", например, к нему причисляют лишь панельные дома. В начале осени их насчитывалось 144 (но далеко не все "панельки" в компании относят к экономжилью, большая их часть попадает в бизнес-класс). В агентстве "Домострой", напротив, в него включают и некоторые монолитно-кирпичные объекты, которые по своим потребительским характеристикам трудно отнести к более высоким категориям. Но даже при этом обнародованное ими число новостроек экономкласса очень низко — 32 объекта на всю столицу. "То есть не более 10% от всех строящихся объектов,— рассказывает Даниил Пятецкий, аналитик компании "Домострой".— Причем значительная их часть сосредоточена на севере города: 23,5% — в Северо-Восточном округе и 16,6% — в Северном". Любопытно, что в традиционно "дешевых" округах новостроек экономкласса значительно меньше: по 14,7% — в Южном и Восточном округах, а на юго-востоке — всего 8,8%.
Обособленные территории
Основная масса новостроек более низкой ценовой категории вплотную приближена к границам Москвы и вытеснена в районы, расположенные за МКАД. Де-юре они относятся к Москве, но де-факто это уже практически Подмосковье. Например, район Кожухово (который, как обращают внимание в компании "Миэль", на сегодняшний день является единственным районом Москвы, где в последние два года строилось относительно много объектов экономкласса) удален на 4-5 км от МКАД и по большинству параметров может быть приравнен к соседствующему с ним городу Люберцы.
""Обособленность" Кожухова подтверждает и ценовой анализ,— рассказывает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.— Так, в Восточном округе новостройку по проекту И-155 в Гольянове (на ул. Камчатской, в 10 мин. пешком от м. "Щелковская") можно приобрести по средней цене $3,5 тыс. за 1 кв. м, а в Кожухове (на ул. Татьяны Макаровой, приблизительно в 5 км за кольцевой автодорогой) этот же проект будет стоить в среднем $2,3 тыс. за 1 кв. м. Как видим, разница в цене позволяет снизить затраты на приобретение "условно московской" квартиры на 30% — неудивительно, что кожуховские новостройки без особых проблем находят своих покупателей".
Но любопытно и другое. Если отступить с этой же стороны Москвы за юридические пределы города и присмотреться к Люберцам, то окажется, что жилья такого же типа, как в Кожухове (то есть панельного), возводится крайне мало. Из-за этого происходит казус с ценами. Так, минимальные цены в доме серии П-111М, который сдается госкомиссии во втором квартале 2008 года,— $2,33 за 1 кв. м, то есть даже дороже, чем в Кожухове. Но в то же время в сдающихся в эти же сроки монолитно-кирпичных домах люберцкого ЖК "Наташинский парк" стоимость квартир на сегодняшний день составляет около $2 тыс. за 1 кв. м, а в других люберецких новостройках, возведенных по аналогичной технологии и уже прошедших госкомиссию, средняя цена $2,7 тыс. за 1 кв. м.
На других сопряженных участках Москвы и области заметно то же явление — разница в типах преимущественно возводимого жилья, только картина зеркально противоположная. Так, в не менее удаленном от центра Москвы районе Куркино сейчас прямых первичных продаж почти нет (напомним, что район практически достроен), имеются лишь предложения по переуступке прав собственности в уже построенных домах по $3-3,8 тыс. за 1 кв. м. При этом в расположенных буквально через дорогу Химках порядок минимальных цен иной: $2-2,5 тыс. за 1 кв. м. Например, в достраивающихся корпусах химкинского микрорайона Новокуркино, которые сдаются в нынешнем году, на сегодняшний день квартиры продаются немногим дешевле $2 тыс. за 1 кв. м. Правда, в Куркине вообще нет панельного жилья, а в Новокрукине реализуются квартиры в панельных домах серии "КОПЭ-Парус".
То же самое наблюдается и на других направлениях. Так, расположенный на Волоколамском шоссе район Павшинской поймы застраивается преимущественно панельным жильем. В домах серии И-155, сдающихся здесь госкомиссии в первом квартале 2008 года, квартиры сейчас продаются по $2,2-2,4 тыс. за 1 кв. м, в прошедшем госкомиссию доме серии ИП-46с — $ 2,5-3 тыс. за 1 кв. м, а в доме серии П44-Т, где заселение началось в июле,— по $3,5 тыс. за 1 кв. м. В новостройках же столичных районов Митино и Тушино (4-5 км от Павшинской поймы) объектов такого типа гораздо меньше. Например, в сдающемся госкомиссии в конце этого года доме серии ГМС-1 в Тушине сейчас в продаже есть квартиры за $3 тыс. за 1 кв. м, правда, их считанные единицы. Поскольку в Павшинской пойме такие дома не возводятся, для корректности сравнения возьмем дома этой же серии в самом Красногорске, сдающиеся в эти же сроки. В них цены начинаются от $2,3 тыс. за 1 кв. м.
Что в имени тебе
"Темпы роста цен как в столичных удаленных районах, так и в городах ближнего Подмосковья с начала года сохраняются примерно на одном уровне, и существенных изменений этой тенденции до конца года мы не ожидаем,— говорит руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Люция Казимир.— Местоположение новостроек в столице, несмотря на удаленность районов, определяет их более высокий территориальный статус — этот фактор играет существенную роль и в определении более высоких цен предложения квартир".
В среднем цены предложения новостроек эконом- и среднего классов в городах Московской области и в граничащих с ними столичных районах отличаются примерно на 25%. Исключение составляет город Щербинка, где цены различаются с прилегающим Южным Бутово более чем на 60%. Это обусловлено сложившейся в последние годы негативной репутацией Щербинки из-за многочисленных скандалов дольщиков, связанных с остановкой и замораживанием строительства жилых домов.
Тот факт, что покупатели жилья соглашаются переплачивать четверть цены за местонахождение на территории Москвы, можно объяснить только чисто психологическими причинами. Действительно, в плане транспортной доступности разницы между "сопряженными" районами нет. Социальная инфраструктура в подмосковных городах, как правило, лучше, чем в столичных "потусторонних" новостройках — просто в силу того, что она создавалась уже в течение длительного времени. Наконец, московская прописка ничем не хуже подмосковной. Таким образом, покупатели переплачивают несколько десятков тысяч долларов за право именоваться "москвичами".
Наталия Павлова-Каткова