Наличие вида на воду относится к важным достоинствам дорогого жилья. Даже если вид будет открываться не на море или излучину Москвы-реки, а на скромный и неширокий Водоотводный канал. В предыдущие годы здесь реализовывались в основном проекты офисных зданий, а сейчас стали появляться высококлассные проекты жилых комплексов. Один из них, совсем недавно вышедший на рынок,— жилой комплекс на Озерковской набережной, вл. 26.
Здесь строится многофункциональный комплекс, включающий жилой дом и гостиницу — составные части крупного проекта "Аквамарин", реализуемого компанией "Стройинком-К". Первый этап строительства практически закончен — выстроен современный бизнес-центр. Следующая очередь — отель и строящиеся одновременно с ним апартаменты на набережной. Сейчас идет монтаж монолитных конструкций и наружных стен третьего-четвертого этажей жилого дома и шестого-седьмого — отеля.
По классу и местоположению дом относится к жилью категории "А". Однако для современных клубных домов "Аквамарин" крупноват — в нем 114 квартир. Правда, они располагаются не в одном корпусе — комплекс состоит из трех корпусов высотой в 6-7 этажей, стоящих у берега. Но общее число владельцев квартир все равно несколько снижает уровень позиционирования проекта.
Площадь большинства квартир составляет от 145 до 180 кв. м. Есть и крупные апартаменты — 350 кв. м, есть и относительно небольшие — от 78 кв. м. Согласно проекту, в доме будут двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.
В начале июня они предлагались по ценам от $8800 за кв. м. Представители компаний-продавцов иногда говорят, что минимальный бюджет покупки жилья в "Аквамарине" составит примерно $600 тыс. Однако простые подсчеты дают другой результат — порядка $700 тыс. Квартиры большей площади будут стоить около $2 млн. Максимальная цена жилья в "Аквамарине" публично не объявляется.
При заявленном уровне цен на сегодняшний день дом привлекателен для покупателей, а не для частных инвесторов. Дело в том, что застройщики, обладая достаточными финансовыми запасами, не нуждаются в кредитовании со стороны покупателей в форме продажи квартир со скидками и сразу выставляют почти максимальную по состоянию рынка цену. Цена метра скорее всего будет расти на протяжении строительства, а закончить его планируется в конце 2008 года (не исключено, что процесс завершения работ растянется и на несколько месяцев 2009 года). Надо полагать, что к тому времени цена метра успеет подняться на 25-30%. Вряд ли подобные вложения могут работать как хороший инструмент доходности, но покупатель по крайней мере убережет средства от инфляции.
Особенностью реализации проекта, делающей дом привлекательным для покупателей, является то, что сделки оформляются в полном соответствии с требованиями закона "О долевом инвестировании". Сегодняшние реалии таковы, что на рынке жилья топ-уровня неплохо продаются и квартиры, предлагаемые на условиях предварительного договора. Однако оформление в соответствии с требованиями "долевого" закона повышает уверенность в том, что в юридическом плане с объектом все в порядке. Это подтверждается практикой работы брокеров на данном объекте. Хотя продажи начались в конце мая, в первой половине июня в доме оставалось только 77 свободных квартир. Впрочем, не стоит исключать (достоверной информации об этом пока нет) и того, что застройщик придержал какое-то количество наиболее привлекательных квартир, чтобы потом продать их максимально выгодно.
Восточная часть Замоскворечья относится к числу тех районов центра, где есть вся необходимая городская инфраструктура, включающая современные объекты торговли, рестораны и т. п. Причем находится все это в шаговой доступности — в этом смысле окрестности метро "Новокузнецкая" можно признать даже более удобными для жизни, чем некоторые другие части центра Москвы.
Замоскворечье относится к популярным как у застройщиков, так и у покупателей районам исторического центра города. Поэтому кроме "Аквамарина" здесь есть и другие предложения. Правда, они несколько иного характера. Так, неподалеку, на той же Озерковской набережной (дом 52) расположен клубный дом, в котором всего 37 квартир. Однако он расположен гораздо ближе к Садовому кольцу, так что понятие "тихий центр" к данному объекту применимо с трудом. А вот "Аквамарин" — это "тихий центр" в чистом виде. При этом у него будет еще и собственный внутренний двор.
В большей степени конкурентами "Аквамарину" можно считать расположенные во внутренних кварталах Замоскворечья новые строения — "Золотое руно" в Руновском переулке, дома в Климентовском переулке и на Большой Татарской улице и некоторые другие. Однако и у этой недвижимости класса "А" есть своя специфика: это предложение скорее для покупателя, который по каким-то причинам не готов ожидать окончания строительства, как покупатели квартир в "Аквамарине". Однако стоит учесть, что в построенных и заселенных домах цена метра окажется значительно выше. Такие известные дома Замоскворечья, как "Онегин" или "Коперник", находятся слишком далеко, чтобы напрямую соперничать с "Аквамарином". Что же касается домов класса "бизнес" и "бизнес-плюс", построенных четыре-шесть лет назад, то они новым домам не конкуренты по определению.
Есть у земель, прилегающих к набережным Водоотводного канала, неприятные особенности. Здесь очень много недвижимости, которая находится в плачевном состоянии или уже не эксплуатируется и приходит в негодность. Но в ближайшие годы эти здания будут снесены и на их месте развернется строительство.
Один из таких объектов расположен в непосредственном соседстве со стройплощадкой на Озерковской набережной, 26. Это группа ветхих строений с огромным пустырем между стройкой и зданием НИИ автотракторных материалов. И если имущественный комплекс НИИ, тоже находящийся в ветхом состоянии, какое-то время еще сохранится (это эксплуатируемая федеральная недвижимость), то пустырь вскоре может стать новой стройплощадкой, причем весьма крупной — по визуальной оценке его площадь составляет около гектара. Между тем никто из участников проекта по Озерковской пока не может ничего сказать о будущем пустыря — судьба этого участка пока не определена.
Соответственно, если вы покупаете квартиру рядом с будущей стройкой, придется терпеть ее шум. А архитектурные результаты и вовсе непредсказуемы — может получиться так, что вид на тихий пустырь сменится глухим фасадом нового офиса. Кстати, прецеденты есть, причем поблизости: офисный центр на углу Овчинниковской набережной и Садовнического проезда. Это проект с непростой историей, которая закончилась тем, что вместо здания, соответствующего по этажности окружающей застройке, в этом месте появилась башня.
Участники проекта, прежде всего представители компаний, ведущих продажи в "Аквамарине", считают, что главным достоинством этого жилого комплекса является наличие видов на воду. С этим отчасти можно согласиться, но не забывая о специфике места.
Водоотводный канал был прорыт при императрице Екатерине, чтобы поддерживать в надлежащем состоянии Большой Каменный мост. В результате заливные луга Остожья стали сухими и превратились в полноценную городскую территорию. Сейчас это места, где расположена едва ли не самая дорогая в Москве жилая недвижимость. А берегам Водоотводного канала выпала иная судьба: здесь появилось множество предприятий, пребывающих ныне в плачевном состоянии. Со временем они отсюда исчезнут — слишком дорога земля. Но пока на берегах канала современные здания соседствуют с пригодными для эксплуатации постройками советского времени и живописными развалинами.
По своим "видовым возможностям" дома, строящиеся у Пречистенской набережной и на берегу канала, значительно отличаются друг от друга. Однако "Аквамарин", расположенный близ канала и имеющий невысокие жилые корпуса, можно считать визитной карточкой нового престижного района, который сформируется в ближайшие годы на замоскворецкой стороне и на острове.
Жилой комплекс "Аквамарин"
Местоположение: Озерковская наб., вл. 26
Ближайшее метро: Новокузнецкая
Этажность: 6-7
Всего квартир: 114
Площади квартир: 78-350 кв. м
Цена кв. м ($): от 8800
Цена квартир ($): 600 тыс. — 3 млн
Тип договора: договор соинвестирования в соответствии с законом 214-ФЗ
Срок сдачи: конец 2008 года
Характеристики проекта
Положительные:
Одно из тихих мест центра
Развитая инфраструктура района — восточной части Замоскворечья
Хорошая (для центра) транспортная доступность
Отрицательные:
Не клубный масштаб проекта
Ограниченное количество предложений с видами на воду
Соседство с непредсказуемой будущей застройкой
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век":
— Застройщик является серьезным игроком на рынке элитного жилья, в портфеле компании есть ряд успешно реализованных проектов. Учитывая это, можно утверждать, что и данный объект будет соответствовать тем высоким требованиям, которые предъявляются к жилью в этом сегменте.
Представленный жилой комплекс, безусловно, составит достойную конкуренцию другим предложениям в этом сегменте. Проектные решения, качество строительства, адекватный ценовой уровень заставят покупателя обратить пристальное внимание на данное предложение. Покупатели, которые приобретают квартиры в Замоскворечье, отдают себе отчет в том, что они получат за свои деньги. И готовы их платить, чтобы жить в центре города.