До конца июня Deutsche Bank и американский инвестфонд AIG планируют выкупить у компании Capital Partners один построенный и два строящихся логистических парка в Подмосковье общей площадью почти 1 млн кв. м. Сумма сделки может превысить $400 млн. Это первая на рынке сделка по покупке иностранным инвестором строящихся складов. Deutsche Bank и AIG торопятся поучаствовать в переделе рынка складской недвижимости — к 2008 году в Московской области будет сдано уже 2,5 млн кв. м складов.
25 мая Deutsche Bank и AIG подали в Еврокомиссию ходатайство на приобретение совместного контроля над неназванной компанией, владеющей двумя логистическими парками в Пушкине — Pushkino Logistics Park 1, Pushkino Logistics Park 2 и логистическим парком в Домодедове, говорится в материалах Еврокомиссии. В Deutsche Bank, AIG и Capital Partners отказались от комментариев, но о сделке знает представитель крупного оператора логистических комплексов. По информации собеседника Ъ, сделка будет закрыта в конце июня.
Pushkino Logistics Park 1 площадью 212 тыс. кв. м Capital Partners сдала в конце прошлого года, строительство Pushkino Logistics Park 2 площадью 100 тыс. кв. м предполагается начать в этом году. Проект строительства комплекса в Домодедовском районе около деревни Белые Столбы площадью 650 тыс. кв. м Capital Partners выкупила у компании Coalco весной прошлого года. Первую очередь общей площадью свыше 100 тыс. кв. м предполагается сдать в конце 2007 года. По словам одного из консультантов, знакомого с параметрами сделки, Pushkino Logistics Park 2 будет передан покупателям после завершения строительства проекта, а комплекс в Домодедовском районе выкупался исходя из стоимости участка земли 120 га, где он будет построен.
По оценке вице-президента "КФС-групп" (девелопер складской недвижимости) Юрия Беломестнова, стоимость продажи 1 кв. м в уже построенном складском комплексе составляет $1,2-1,4 тыс. Замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов считает, что готовые склады в Пушкине обойдутся Deutsche Bank и AIG в $1,1-1,2 тыс. за метр — то есть в $340-360 млн. Представитель другой консалтинговой компании оценивает стоимость земли под промышленное строительство в Домодедовском районе в $600-800 тыс. за гектар, а сумму сделки — в $72-96 млн. Таким образом, общая сумма сделки может составить $410-450 млн.
Capital Partners основан в Казахстане в 2001 году Сержаном Жумашовым и Бураком Ойменом. Кроме логистических парков в Пушкине и Домодедове Capital Partners является девелопером и инвестором отеля "Ритц-Карлтон" и многофункционального комплекса "Метрополис" на 311 тыс. кв. м.
AIG занимается страхованием и инвестициями. В 1997 году совместно с Lincoln Property Company (Даллас) AIG учредил фонд, инвестирующий в недвижимость Европы. За десять лет партнеры вложили в фонд свыше $1 млрд.
Сделка станет первой покупкой строящихся складов на российском рынке недвижимости. Руководитель департамента складской недвижимости компании Colliers Максим Шакиров считает, что Deutsche Bank и AIG торопятся застолбить себе место на рынке Московского региона: "Сейчас в регионе около 1,5 млн кв. м складов класса A, а к 2008 году анонсировано проектов еще на 1 млн кв. м". Директор по маркетингу компании "Международное логистическое партнерство" Анна Якубова говорит, что сейчас многие российские девелоперы строят склады для последующей перепродажи западным фондам. "Складская недвижимость привлекательна для фондов высокой доходностью — 9-9,5% годовых против 3-4% в Западной Европе",— говорит гендиректор "Росевродевелопмента" Иван Ситников.
В регионах иностранные инвесторы пока предпочитают строить склады самостоятельно: Mirland Development планирует построить два складских комплекса в Новосибирске и Уфе по 180 тыс. кв. м каждый, а ирландская Quinn Group строит комплекс под Казанью площадью 230 тыс. кв. м.
Покупка складов Capital Partners — второй крупный крупный проект Deutsche Bank на российском рынке недвижимости. В апреле этого года банк и подконтрольная "Базэлу" австрийская строительная компания Strabag создали совместное предприятие DB Development. Их первым совместным проектом стало строительство комплекса Four Seasons на "Золотом острове", который будет строить DB Development, а Deutsche Bank предоставит ей кредит на $350 млн. В апреле директор департамента недвижимости Deutsche Bank Виктор Макшанцев рассказывал Ъ, что на тот момент банк рассматривал проекты общей стоимостью $3-4 млрд, из которых примерно половина должна была войти в портфель DB Development.