Весной 2007 года начнутся продажи домовладений в одном из самых претенциозных проектов Новорижского шоссе — Agalarov Estate. Из десятков мегапроектов Подмосковья он единственный строится, а не нарисован на глянцевой бумаге буклетов. Более того, информации об Agalarov Estate нет пока не только в рекламе — она практически закрыта даже для экспертов рынка недвижимости. Корреспонденту "Ъ-Дома" удалось побывать в поселке инкогнито, услышать рассказ о проекте от Араса Агаларова и уточнить детали у его главного архитектора.
Тот еще съезд
Арас Агаларов очень горд тем, что все его проекты — будь то выставочный центр за пределами Московской кольцевой автодороги или мегапоселок — оказывались очень успешны, несмотря на то что им предрекали провал.
Землю на непрестижной на тот момент Новой Риге Арас Агаларов начал скупать еще в 1992 году. Не совсем понимая зачем. Первый участок был величиной всего 9,5 га. Постепенно, видя подмосковные дворцы за высокими заборами, он задумал построить поселок. Огромный, просторный — чтобы и дворец мог затеряться среди гольф-полей и прудов.
Сейчас Agalarov Estate занимает 320 га и продолжает расширяться. Прирастать соседними полями уже по $2-3 млн за 1 га. Это 22 км по Новой Риге — не больше 15 минут езды на автомобиле от МКАД. Правда, вдвое больше времени занимает дорога от съезда с Новорижского шоссе (указатель на поселок "Княжье озеро") до самого Agalarov Estate.
По дороге в область нужно съехать с трассы в сторону "Княжьего озера", тут же повернуть налево на мост над Новорижским шоссе. Следует быть внимательным, чтобы сразу после моста не пропустить поворот — снова налево с указателем "Семейный клуб "Монолит"". Далее по петляющей среди полей проселочной дороге еще около 5 км — через деревню Обушково, около указателей на "Шервуд" и "Резиденцию "Бенилюкс"".
Говорят, разрешение на дополнительный съезд с Новорижского шоссе к "Княжьему озеру" и строительство полосы торможения обошлось застройщикам в полмиллиона долларов. Съезда же в другую сторону, к Москве, здесь нет до сих пор. Жители многочисленных коттеджных поселков ездят по объездному пути — через деревню Обушково, мимо "Монолита" и Agalarov Estate и только после Чеснокова выбираются на Новорижскую трассу.
На узкой дорожке даже летом разогнаться больше 80 км страшно. Смелые слетают в поля регулярно. Местные жители, да и застройщики соседних поселков, надеются, что съезд на шоссе в объезд деревень все же появится. Рассчитывают, честно говоря, на Агаларова и застройщиков соседних поселков. На то, что миллионерам не понравится ежедневно совершать опасные маневры.
Гольф под снегом
Поле. Слева — бежевый кирпичный забор с колючей проволокой клуба "Монолит". Напротив — решетки забора поселка "Онегино". Направо — кованый забор Agalarov Estate. Центральный въезд в поселок очень напоминает ворота в "Крокус-сити", только поменьше. Им пока не пользуются, но вид, открывающийся от центрального въезда, впечатляет: широкая дорога и поля до горизонта. Вдоль забора, как мачты, высоченные сосны и ели на распорках — их недавно высадили.
В поселке целых 13 пропускных пунктов охраны — проехать без пропуска не удастся. Охранник рассказывает, что работы над полем для гольфа прекратили, как только выпал снег. Но оно — а это не один десяток гектаров — уже почти готово. Вся инфраструктура Agalarov Estate займет 120 га.
На территории поселка каскад озер. Сначала это было больше похоже на болото. Застройщики его расчистили, создали водоем в 34 га, начали строить пляж.
Сейчас идет внутренняя отделка гостиницы на 50 номеров. В ней разместятся биллиардная, теннисные корты, крытый бассейн, SPA-салон и ресторан.
Заканчивается внутренняя отделка спортивного клуба. Это еще три закрытых и три открытых теннисных корта, площадки для игры в футбол, волейбол, кафе, сауна, боулинг. В стадии проектной подготовки — конюшня с зимним и отдельным детским манежами. Детская площадка, школа и даже собственный зоопарк.
Точное попадание во вкусы целевой аудитории — это вообще отличительная черта строительных проектов Араса Агаларова и причина успеха объектов. Очень удачно, что дома для миллионеров придумывает настоящий миллионер, а не человек с фиксированной зарплатой. Кто же лучше знает, как им нравится отдыхать, жить и работать?
Оказывается, миллионерам нравится покупать дома в поселке с готовой инфраструктурой. Поэтому именно ее объектами сейчас занят застройщик. Такая политика оказалась очень эффективной.
"У нас настоящее паломничество: каждый день люди приезжают, видят качество работ, им нравится,— рассказывает Арас Агаларов.— Я планировал построить 200 домов, но сейчас вижу — не получится. Люди не хотят жить очень близко друг к другу. Думал, участки будут по гектару и по половинке гектара, но сейчас я чувствую, что люди хотят по полтора-два гектара".
Сейчас в Agalarov Estate построено 14 домов площадью от 2 тыс. кв. м. В них заканчивается отделка. Как и в случае с "Агаларов-хаус" на улице Климашкина, дома будут продаваться не "под чистовую отделку", а полностью отделанные. Поскольку, с точки зрения Араса Агаларова, неправильно выдавать бетонные коробки за недвижимость премиум-класса.
"Генпланом поселка разработана общая концепция жилой застройки, проекты домов (в стиле шале, дворцовом, модерн), которые мы перерабатываем уже вместе с покупателями исходя из их пожеланий",— объясняет главный архитектор поселка. Сейчас в разработке 40 домов, под которые осенью залили фундаменты. А также проекты принципиально другого типа недвижимости — таунхаусы и 20 малоквартирных домов. Они появились в генплане Agalarov Estate в последний момент. О ценах говорить рано, но начало строительства этих объектов уже намечено на март.
Активные продажи начнутся этой весной, когда завершится межевание участков.
"Я думаю, инфраструктура обойдется нам примерно в $100 млн,— подсчитывает Арас Агаларов.— Строительство частных домов — это уже развлечение. Появляется клиент, выбирает проект, платит за него деньги, и мы начинаем строить. Или он сам его строит".
Предположительно домовладение в Agalarov Estate обойдется покупателям в $3-5 млн. Окончания строительства поселка не следует ждать раньше чем через два года. Что, правда, не помешает будущим жильцам: площадка осваивается поэтапно, стройка движется в глубь поселка.
Agalarov Estate
Местоположение 22 км от МКАД, Новорижское шоссе
Общая площадь территории 320 га
Тип застройки коттеджи
Площадь домов от 500 кв. м
Площадь участков 1,5-2 га
Цена домовладения $3-5 млн
Полное окончание строительства 2009 год
Инвестор Сбербанк
Характеристики проекта
Положительные xарактеристики:
Местоположение вблизи от скоростной трассы;
Экологически чистое место;
Цена ниже, чем средняя по рынку для предложения такого класса;
Развитая инфраструктура поселка;
Единая архитектурная концепция;
Гарантированно высокое качество работ.
Отрицательные xарактеристики:
Аварийный участок проселочной дороги от съезда с Новорижского шоссе до поселка, где по мере заселения поселков появятся пробки;
Неоднородная социальная среда;
Соседство со стихийной застройкой.
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":
— Это первый из проектов для постоянного проживания, имеющий действительно просторное и грамотно распланированное жизненное пространство. Плюсы: большая площадь общественных территорий — поле для гольфа в 55 га, каскад прудов в 35 га, измененный ландшафт всего поселка. Полноценная и объемная инфраструктура, позволяющая обеспечить не только высокий уровень комфорта повседневной жизни, но и массу возможностей для разнообразного досуга и отдыха. Строительство инфраструктуры, в отличие от многих других проектов загородных жилых комплексов, привязано к первой очереди жилых домов, а не к концу строительства всего поселка. На данный момент уже возведены крытый спортивный комплекс и гостиница.
Однако в верхнем ценовом сегменте, в котором находится поселок (на данный момент цены от $5 млн до $8 млн), одним из основных требований покупателя является камерность, закрытость территории от посторонних глаз — как правило, это обеспечивается за счет наличия леса. В данном случае основная часть поселка является нелесной территорией, которая частично просматривается в месте съезда с моста над Новой Ригой.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
— Особенность многих масштабных проектов в том, что их достоинства являются одновременно и их недостатками. Размах проекта, большие участки с огромными домами — это несомненный вызов рынку, но в то же время большинству покупателей такие размеры ни к чему. Ведь даже гаражи в Agalarov Estate размером с нормальный дом, рассчитанный на семью. Масштабность сказывается и на стоимости предложения, которая начинается от $8 млн.
Но этот размах прослеживается во всем: сделана удобная развязка, ведутся работы по озеленению района, будет организовано хорошее гольф-поле. Проект своеобразен и с точки зрения архитектуры. Фактически поселок является копией одного из курортов Майами — нашим клиентам это в новинку.
Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome:
— К достоинствам поселка Agalarov Estate в первую очередь относится качество строительства. Каждый жилой объект поселка будет оборудован системой "умный дом", что является инновационным для российского рынка недвижимости. К числу достоинств следует также отнести масштабность проекта: каждый дом располагается на земельном участке большой площади. И, наконец, Agalarov Estate выгодно выделяется уровнем инфраструктуры. В поселке предусмотрены такие экзотические для сегмента подмосковных поселков вещи, как экопарк, поле для гольфа и места для верховой езды.
Если отталкиваться от класса поселка, который позиционируется в качестве элитного, местоположение могло бы быть более удачным, например на Рублево-Успенском шоссе. Также следует отметить, что местоположение не позволит создать социально однородное окружение, поскольку в непосредственной близости от Agalarov Estate располагаются поселки низшей категории "Millennium Park" и "Резиденция "Бенилюкс"".