Петербург был упомянут Генеральной прокуратурой РФ как один их трех регионов, в которых причиной роста цен мог стать картельный сговор. Действительно, в северной столице за девять месяцев стоимость квадратного метра выросла в среднем на 82%. О том, что именно послужило поводом для роста цен корреспонденту BG ПАВЕЛУ НИКИФОРОВУ рассказал АЛЕКСАНДР ВАХМИСТРОВ, вице-губернатор Петербурга, курирующий строительную отрасль.
BUSINESS GUIDE: Что все-таки такое "доступное жилье"? Был ли нужен этот проект и кому он был нужен?
АЛЕКСАНДР ВАХМИСТРОВ: Доступность жилья — это не только форма его приобретения. Если мы будем заниматься только этим, не увеличивая одновременно рост предложения, то получим быстрый рост цен. Максимально сдерживать их — чисто региональная задача, и для ее решения надо еще многое сделать. Некоторые считают, что доступность — это дешевизна. И это в корне неверно. Понятие цены формируется на рынке. И при росте комфорта себестоимость должна расти! Взятый отдельно панельный дом — это ничто. А если из таких зданий скомпонован целый комплекс с подземными паркингами, со всеми названными выше площадками и объектами, то цена квартир становится доступнее, а комфорт — вполне достаточным.
BG: Что могут сделать власти, чтобы добиться такого результата?
А. В.: Пока в нашей стране еще не выработан единый подход в отношении приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". Необходима единая строительная и жилищная политика, которая пока отсутствует как таковая. Принято много законов и кодексов, но это разрозненные документы. Между прочим, в СССР такая политика была выработана в 1960-х годах. Сейчас можно критиковать хрущевки, но тогда это было реальным решением жилищной проблемы. Сейчас также должна быть выработана единая политика — с пониманием всей сложности задачи и выработкой алгоритма, как и что делать. Петербург и до принятия программного документа — национального проекта "Доступное жилье" — всегда занимался активным развитием жилищного строительства. Начали мы с 2000 года, но наибольший импульс был получен с 2003 года. И результат очевиден: в прошлом году сдано 2,273 млн кв. м жилья, в нынешнем будет не менее 2,3 млн кв. м. Мы определили ряд приоритетных направлений для Петербурга — увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры, поддержка определенных категорий населения, ликвидация административных барьеров и снижение себестоимости — и сформулировали, где и что хотим построить до 2010 года. Главным в нашем случае становится не цена, а доступность комфортного жилья. Вот вам пример: на рынке автомобилей сегодня доступна машина любой марки, дефицита нет никакого. Так должно быть и на рынке жилья — чтобы на нем появились все типы жилья, включая малоэтажное и элитное с применением лучших материалов и способов строительства. А гражданин, исходя из своего достатка и конкретных потребностей, делает свой выбор.
BG: В качестве дополнения к нацпроекту спикер Совета федерации Сергей Миронов выдвинул идею создания государственной строительной компании, которая бы строила жилье, не гонясь за большой прибылью. Насколько реалистична эта идея?
А. В.: Давайте сразу определимся, собираемся ли мы осуществлять плановый возврат к социализму или нет. Если собираемся, тогда все понятно и логично. Строительная компания будет закупать сырье и стройматериалы у таких же госкомпаний, после чего по госценам распределять жилье. Это если мы возвращаемся к социализму. Если нет, то возникают сложности. Во-первых, эта компания должна быть конкурентна. То есть чтобы привлечь туда строителей, мы должны предложить им не меньше денег, чем они могут получить сейчас на рынке. Во-вторых, все материалы и механизмы также должны быть закуплены на рыночных условиях. То есть с соблюдением всех этих условий наша госкомпания ничем не будет отличаться от обычной строительной компании. Да, мы можем обеспечить госкомпанию на льготных или бесплатных условиях землей и инфраструктурой, облегчить прохождение согласований. Но все это мы можем делать и для обычных строительных компаний, которые строят жилье на бюджетные средства. Причем в Петербурге компании делают это с большим удовольствием. Цена, по которой они строят жилье, далека от той рыночной, которая есть сейчас в городе. То есть еще одно юридическое лицо для строительства дешевого жилья нам не нужно, для этого есть обычные подрядные компании, которые сделают все и уложатся в цену, о которой говорил Сергей Миронов: себестоимость плюс небольшая прибыль.
BG: Вы всегда были сторонником рыночного подхода в строительстве. И все же что может сделать государство, чтобы помочь людям, которые не могут позволить себе купить квартиру?
А. В.: Государство должно бесплатно или за сертификаты предоставлять жилье определенным слоям населения. Это военные, ветераны боевых действий, инвалиды, дети-сироты и прочие категории граждан. Государство должно решить, будет ли оно это делать. Если да, то федеральный бюджет должен выделять на эти цели достаточные средства, иначе государству не решить продекларированную им же политику. Напомню, что пока мы говорили о законах и федеральной политике. И в этих рамках мы по закону не можем решать через свой бюджет проблемы военных или детей-сирот. Но мы можем оказывать заметную поддержку своему населению. Это программа доступного жилья для молодежи — на федеральном и региональном уровнях. Но денег на это на обоих уровнях мало. Здесь все ясно: надо дать больше денег.
BG: Сколько нужно построить жилья для того, чтобы выполнить национальный проект?
А. В.: Поручение президента предусматривает увеличение объемов возводимого жилья до 80 млн кв. м в 2010 году. А ведь это всего лишь выход на доперестроечные показатели. Они обеспечат ежегодный прирост жилья 0,5 кв. м на душу россиянина. Считаю это реальной нормой воспроизводства жилья в России. В Европе и этого показателя вполне хватает для воспроизводства жилья. Наша задача — создавать условия для того, чтобы строители строили больше. Для этого мы должны решить несколько задач. Первая — вовлечение в хозяйственный оборот земель. Далее — разработка всей необходимой планировочной документации для принятия решения. Третья задача — опережающее строительство объектов инженерии. Надо обеспечить жилищное строительство, как мы говорим, в территориальном смысле.
BG: Что делается сейчас для достижения этих целей в Петербурге?
А. В.: Сейчас в активной работе большие участки для торгов в Северо-Приморской части Петербурга, практически готовы новые кварталы в Красносельском районе, будет построен большой жилой район на севере города — на землях совхоза Ручьи. Каждый из этих проектов даст примерно по 3-3,5 млн кв. м. Всего, по нашим подсчетам, до 2011 года в городе будет построено от 11 млн до 13 млн кв. м. В Петербурге нет такого дефицита земельных участков, как в Москве, но есть проблема с неподготовленной инженерной инфраструктурой для новых участков. Поэтому в проекте бюджета следующего года уже заложены крупные суммы для развития и модернизации системы энерго-, газо- и водоснабжения. Самый болезненный вопрос — электричество, в городе не хватает мощностей. Но мы решаем эти вопросы, причем решаем не только с "Ленэнерго". Есть подписанное губернатором Валентиной Матвиенко соглашение с РАО ЕЭС о развитии энергетики в Петербурге. В ближайшее время будет построена Юго-Западная ТЭЦ, сдана подстанция в районе Лахты. По новым кварталам надо переходить на локальные источники энергии. Многие предприятия не используют в полном объеме предоставленные им мощности. Например, предприятие имеет 1 МВт выделенной мощности, а использует лишь десятую часть. С этим надо разбираться и, возможно, выкупать излишки.
BG: Что будет дальше с ценами на жилье, стабилизируются ли они?
А. В.: Уже сейчас темпы роста цен снизились. В первую очередь снизился спрос. Все, кто имел свободные деньги, уже купили квартиры. Уменьшается количество ипотечных сделок. Это связано и с тем, что просто меньшее количество потенциальных заемщиков могут получить кредит на ту сумму, которая нужна для покупки жилья по ажиотажной цене. Появилось и предложение как на первичном, так и на вторичном рынке. По нашим данным, сейчас предложение растет на 10% в месяц по некоторым типам жилья. Так что в течение нескольких месяцев рост цен должен прекратиться. Сейчас цены уже достигли своего предела. Горожане уже не готовы платить по $2 тыс. за кв. м.
BG: Многие говорят, что на рост цен повлияло и то, что в строительстве нет места малому и среднему бизнесу, снижается конкуренция. Грозит ли Петербургу укрупнение застройщиков?
А. В.: Идет вполне нормальный эволюционный процесс. С развитием ипотечного кредитования и отходом от долевых схем компании, строящие дом, должны иметь собственный капитал хотя бы на 20-30% общей стоимости объекта. Сейчас много говорится о себестоимости. Себестоимость не может быть единой, она зависит от множества факторов. Есть определенная константа для все проектов, ее можно сосчитать. Необходимые платежи — это плата за землю в размере $120-150 за кв. м продаваемого жилья, процедура согласования — $20-30, инженерия, по последним данным, обходится в $108, еще $60-70 на водоснабжение, водоотведение, канализование и $20 на рекламу. Получается около $370. Стоимость самого строительства может колебаться в зависимости от качества дома, строительных материалов и многого другого. Например, город строит социальное жилье по $700 за кв. м, и ни одна из строительных компаний не отказывается от строительства по такой цене.
BG: А отход от долевых схем — это обязательно?
А. В.: Поймите меня правильно, я двумя руками за то, чтобы долевого строительства не существовало. Но не такими же методами! Закон "О долевом инвестировании строительства" был абсолютно не подготовлен. В апреле прошлого года закон вступил в силу, но по многим причинам не заработал. Прежде всего он не был до конца проработан. Не были разработаны подзаконные акты, не было понятно, где регистрировать договоры. Многое было непонятно. Да и сейчас реализация закона вызывает много вопросов. В итоге неподготовленный закон, непонятная реализация — все это повлияло на стоимость жилья. С точки зрения психологии покупатели были подготовлены к этому закону множественными заявлениями типа "цены будут падать" и т. д. Строители, со своей стороны, также не знали, как закон повлияет на рынок, и решили немного подождать, не вводить в продажу новые объекты. Вся эта ситуация ожидания и вызвала отложенный спрос, который сработал в начале этого года, послужив толчком к росту цен.
Экстремальный процент
Девять месяцев назад рост цен на весь 2006 год даже оптимистами прогнозировался в пределах 25-30%. Однако события стали развиваться по экстремальному сценарию. Застройщики, которые в первые месяцы после активизации спроса еще проявляли осторожность в вопросах ценообразования, поняли, что в таких условиях они в ближайшее время полностью распродадут свои объекты по цене, заведомо ниже возможной. Поэтому большинство перешли к ценообразованию "от достигнутого", повышая цены по мере выполнения текущего плана продаж. А поскольку за выполнением планов дело не стало, еженедельное повышение цен стало вполне обыденным явлением. Кроме того, многие застройщики, не испытывающие острой потребности в финансировании, полностью или частично сняли с продажи ряд объектов или установили блокирующие цены. Это еще больше сократило объем рыночного предложения.
В результате рост цен на первичном рынке достиг невиданных прежде величин — 10-12% в месяц в среднем по рынку и до 30-40% в месяц по отдельным объектам. Многие дома за девять месяцев успели подорожать более чем на 80%. К концу лета рост цен стабилизировался в среднем на уровне 2-4% в неделю.
По мнению экспертов, сейчас ситуация на рынке очень напоминает период конца 2003--начала 2004 года. Как и в тот период, спрос носит ажиотажную форму, эластичность спроса по цене резко снизилась, а рост цен принял самовоспроизводящийся характер. Основная разница в том, что дисбаланс спроса и предложения в настоящий момент носит гораздо более острый характер, чем три года назад.