Отделать по полной программе

Сдача жилья без отделки (то есть непригодного к проживанию) — изобретение чисто российское. Появилось оно лет десять назад, когда наблюдался спад интереса к квартирам с готовой стандартной планировкой и, соответственно, отделкой. Однако в течение последнего года спрос постепенно переориентируется на "европейскую" модель — в сторону квартир с минимально или полностью выполненной отделкой или хотя бы качественно подготовленных под чистовую отделку. Впрочем, большинство застройщиков реагировать на новые веяния не торопятся.

Хорошо избитое старое

Идеология строительства жилья "под ключ", когда-то очень распространенная в нашей стране, очень медленно приживается в нынешней России. Между тем на Западе это норма. "Покупая там дом, ты покупаешь готовый продукт, привозишь коробки с любимыми книжками, расставляешь их по полкам и живешь,— говорит генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко.— У нас же не тут-то было! Видимо, еще со времен СССР закрепленные в сознании людей стереотипы (в новой квартире в любом случае необходимо делать ремонт) оказывают влияние на рынок недвижимости по сию пору. Если при зарождении рынка частной недвижимости строительство домов без отделки можно было списать на 'бедность' инвесторов и покупателей, действующих по формуле 'куплю квартиру сейчас, отделкой займусь, когда деньги появятся', то в наши дни рассматривать инвестиции в строительство дома отдельно от стоимости его отделки весьма странно".

Однако именно такие "странности" рынок и предлагает — что за городом, что в черте его. Например, купить в новостройке квартиру, которая к моменту сдачи дома госкомиссии была бы полностью отделана и подготовлена для проживания, в Москве сегодня практически невозможно. Зато ее можно получить, если вы переселенец из пятиэтажки или малоимущий очередник с 20-летним стажем.

"В обязательном порядке отделываются все квартиры в домах, строящихся по городскому заказу, а также та часть квартир в инвестиционных домах, которая передается городу в соответствии с условиями контракта,— рассказывает главный инженер ДСК-1 Роман Шурер.— В отделку таких квартир в наших домах входит вся инженерия с монтажом сантехнического оборудования в полном объеме, вся электрика со всеми установочными устройствами, электроплита, полы из паркетной доски в жилых комнатах и из линолеума на кухне, обои на стенах и вся малярка. То есть можно расставлять мебель и жить. С квартирами же, поступающими в продажу, ситуация зависит от предпочтений инвестора. Как правило, чистовая отделка в них не делается. Но если на федеральном или городском уровне будет принято решение о том, что типовую или индивидуальную отделку надо делать во всех квартирах без исключения вне зависимости от того, передаются ли они или продаются, мы к этому готовы".

Пока такого решения нет. Есть лишь идея, недавно высказанная главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным. По его словам, недалек тот день, когда коммерческие дома будут сдаваться в эксплуатацию с индивидуальной отделкой каждой квартиры. В первую очередь это коснется объектов, возводимых по программе высотного строительства, а потом постепенно распространится и на другие новостройки.

Ремонт без спроса

Точку зрения Владимира Ресина разделяют немногие строительные компании, причем в первую очередь те, кто плотно обосновался в нише промышленного и иных вариантов типового домостроения и тонко чувствует изменившиеся потребности покупателей.

"Спрос на квартиры с отделкой — даже типовой — сейчас очень велик, причем эту тенденцию мы выявили эмпирическим путем,— рассказывает начальник отдела продаж компании 'ПИК-Регион' Ольга Колоскова.— Когда начали возводить первый дом серии 'КОПЭ-М-Парус' в подмосковном районе Новокуркино, рискнули сделать отделку квартир в двух подъездах. Анализируя динамику продаж, мы отследили очень высокую потребность у покупателей в полностью отделанных квартирах. Думаю, в определенной степени это связано с тем, что все больше жилья приобретается по ипотечным кредитам (в Новокуркине, например, так продается каждая третья квартира). Очевидно, что покупатели в этом случае попросту не имеют дополнительных средств для того, чтобы сразу начать делать ремонт. С другой стороны, начинать полноценный ремонт по своим запросам ранее чем через два года после окончания возведения дома нецелесообразно: по какой бы технологии ни возводился дом, он на протяжении этого времени может дать усадку. Поэтому если покупатель планирует тут же обживать свое приобретение, то такую возможность ему может предоставить только застройщик, сдающий квартиру с полной отделкой. И таких покупателей оказалось очень много. Во втором доме в Новокуркине мы произвели отделочные работы уже в половине квартир, а во всех последующих панельных домах этого микрорайона отделка выполняется в обязательном порядке. Причем цена квадратного метра при этом возрастает незначительно. Поскольку речь идет о поточной отделке, то ее стоимость за всю квартиру (в зависимости от площади) укладывается в $5-7 тыс. (то есть в среднем прибавляется $100 к цене квадратного метра). Используется немецкий ламинат, который укладывают на тройную 'подушку', ванные комнаты выложены светлой плиткой, в комнатах на стенах и потолке сейчас клеим обои в светло-бежевой гамме".

Проведя собственные маркетинговые исследования, некоторые компании обнаружили избирательный спрос на отделку в зависимости от габаритов квартир — на него и ориентируются. Как правило, речь идет о малометражных квартирах. Считается, что львиная доля их покупателей — приезжие из регионов, которые хотя бы в силу этой причины хотят тут же обосноваться в новом жилье. "Особенно высокой популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры с отделкой,— утверждает Лариса Галеева, директор отдела продаж компании 'Стройтэкс', работающей в Мытищах.— Поэтому наша компания сдает такие квартиры с линолеумом, обоями, сантехникой, электроплитами, межкомнатными дверями, не говоря уже об обязательных для всех стеклопакетах. Желание приобрести квартиры с отделкой высказывают 95% наших клиентов. Покупатели же трех- и четырехкомнатных квартир готовы потратить время и средства на индивидуальный ремонт, поэтому навязывать им готовый типовой продукт бессмысленно".

Легко не отделаешься

Компании, предлагающие недвижимость самого высокого класса, тоже почувствовали волну интереса к жилью "под ключ". Понятно, что в этом сегменте жилья речь идет уже не о типовой, а об оригинальной отделке, выходящей "из-под пера" дизайнера.

"Оценивая ситуацию на рынке элитного жилья в целом, необходимо отметить, что квартиры с отделкой на данный момент пользуются особенно высоким спросом у состоятельных покупателей,— рассказывает директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard Наталия Дабсон.— Ранее такого ажиотажа вокруг подобных объектов не наблюдалось — это тенденция последнего года. Привлекательность ее для компаний-застройщиков заключается в том, что данная ниша пока еще абсолютно свободна. Отделка высокого уровня может повысить стоимость квартиры почти в два раза (себестоимость самого дорогого ремонта составляет $3-3,5 тыс. за 1 кв. м). И несмотря на это, спрос на такое жилье достаточно велик. Причина проста: выбор элитной квартиры — это во многих случаях эмоциональное решение. Покупатель готов заплатить немалые деньги, когда видит уже готовую квартиру с ремонтом категории de luxe".

Хотя идти на поводу внезапно возникшего спроса строительным компаниям, работающим в этом классе недвижимости, сложно по чисто техническим причинам.

"Квартиры в элитных новостройках продаются в состоянии shall & core (свободная планировка), когда есть только основные стены и несущие колонны, а межкомнатные перегородки отсутствуют,— поясняет управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова.— Четкое месторасположение имеют только санузел и ванна, и менять его нельзя из-за подведенных коммуникаций. Всю остальную площадь квартиры владелец может использовать по своему усмотрению — может сделать квартиру-студию, а может выделить несколько спален. Квартира, купленная в таком доме, совершенно не готова для проживания. Застройщик не будет выполнять отделку для одного клиента, так как для него важнее сдать дом государственной комиссии и продать все квартиры на первичном рынке. Поэтому покупатель должен самостоятельно нанять архитектора и дизайнера, чтобы провести отделку в соответствии со своими желаниями".

"Правда, нельзя не отметить, что первые шаги в сторону отделки таких квартир уже предпринимаются,— уточняет Наталия Дабсон.— В качестве примера можно привести элитный жилой комплекс 'Коперник' на Якиманке. На высокой стадии готовности этого объекта с продаж было снято порядка 10% квартир, в которых застройщик планирует провести высококачественную отделку и реализовать по более высокой цене". И это не единственный пример. "Мы планируем сдавать с отделкой квартиры в возводимом сейчас комплексе премиум-класса 'Обыкновенное чудо' на улице Пудовкина,— рассказывает первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании 'МОРЕ-Плаза' Михаил Михайлов.— Мы готовы предложить варианты дизайна, способные удовлетворить самых взыскательных клиентов, по индивидуальным проектам. Это европейская практика, и мы хотим применять ее и для наших клиентов". Подобные планы имеются и у еще двух компаний, специализирующихся на жилье самого высокого класса.

Обстановка по требованию

Строительные компании, работающие преимущественно в нише бизнес-класса, оказались самыми инертными, и от новых веяний спроса пытаются откреститься всеми доступными способами. "Отделка влечет за собой удорожание квадратного метра, а покупатель все равно потом будет переделывать все в соответствии со своими запросами",— рассуждает пресс-секретарь корпорации "С.Холдинг" Оксана Басова. Да и в экономической выгоде отделки квартир до сдачи дома госкомиссии многие сомневаются. "Схемы продаж продукта, которые существуют сегодня на рынке, были сформированы в результате длительного процесса,— говорит коммерческий директор компании 'Капитал Груп' Алексей Белоусов.— Они оптимизируют и вложенные инвестором средства, и затраты застройщика".

Тем не менее, по мнению же аналитиков, время "что-то менять" уже наступило. "Вопреки расхожему мнению, покупатели жилья бизнес-класса довольно непритязательны в вопросах ремонта,— уверен аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобин.— Большинство хотели бы согласовывать со строителями ремонт на конечном этапе строительства, а потом получить уже готовую квартиру, в которую можно сразу въезжать. Экономия времени для покупателей становится одним из ключевых факторов".

Отрицая необходимость сдачи "под ключ" всех квартир в домах бизнес-класса, полностью от производства отделочных работ строители не отказываются. "Чувствуя, что часть прибыли, получаемой за счет отделки квартир, можно перевести на себя, некоторые застройщики, работающие в высоких ценовых сегментах, не так давно стали создавать свои дизайнерско-отделочные подразделения,— поясняет аналитик бюро недвижимости 'Агент 002' Александр Слета.— Они предлагают весь комплекс услуг: планировочные решения, выбор материалов, проведение собственно отделочных работ, контроль качества работ, согласование плана работ и результатов работ с архитектором проекта. Такие услуги предлагают, например, строительная компания 'Капитал Груп', некоторые строительно-монтажные управления компании 'Дон-строй', корпорация Mirax Group".

На практике это происходит так. "Еще на этапе строительства будущий владелец квартиры должен заключить отдельный договор на оказание подобного рода услуг,— рассказывает директор по маркетингу группы компаний 'Конти' Юрий Синяев.— В результате на выходе клиент получает квартиру 'под ключ' в том виде, в котором он и хотел ее видеть изначально. Согласно нашему опыту, в половине случаев клиент желает изменить проектную планировку покупаемой квартиры, а в десяти случаях из ста будущий владелец хочет получить жилье 'под ключ' уже с сантехникой и готовой инженерией". "Впрочем, случается это не особенно часто,— добавляет начальник аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов.— Иначе большинство компаний предоставляли бы такую услугу".

Есть и другая причина, по которой не всем строительным компаниям такая схема работы интересна. Вот как ее объясняют в СУ-155. "Действительно, некоторые компании, которые занимаются точечным строительством домов бизнес-класса, имеют такую возможность,— говорит руководитель проектного отдела коммандитного товарищества 'СУ-155 и Компания' Алексей Чебушев.— Они содержат штат дизайнеров, согласователей, проектировщиков и строителей-отделочников. Но это возможно только в том случае, если у данной организации развитая сеть связей с поставщиками отделочных материалов и заказов не более десятка в месяц. В противном случае необходимо на постоянной основе держать огромный штат рабочих, что в финансовом плане невыгодно. Достаточно смоделировать вполне штатную для крупной компании-застройщика ситуацию, когда практически одновременно сдается микрорайон, где будет заселяться, скажем, 5 тыс. квартир. Если хотя бы каждый десятый будущий владелец квартиры в строящихся домах обратится к застройщику с требованием обеспечить ему до сдачи и въезда ремонт на его вкус и строго по его пожеланиям, это может стать невыполнимым условием. У всех будущих владельцев квартир разные пожелания к виду квартиры, разный уровень ремонта, разные отделочные материалы. Подготовка к сдаче таких квартир может затянуться на долгие годы".

Рискованная отделка

На рынке загородной недвижимости ситуация в целом похожа на городскую: коттеджей "под ключ" предлагается очень мало. Хотя возможностей для изменения ситуации здесь гораздо больше.

"Первичный рынок готовых коттеджей с отделкой 'под ключ' можно условно разделить на две большие группы — единичное строительство под заказ и девелопмент в области клубных поселков,— объясняет Тарас Нечипоренко из Farm House.— Первое было, есть и будет. Но на этой группе невозможно специализироваться, так как проекты разовые. С другой стороны, стоимость их далека от 'средней', соответственно, и маржа застройщика выше. Такой объект может стоить как половина поселка бизнес-класса. Впрочем, и риски у застройщика минимальные, поскольку инвестором в этом случае выступает сам будущий владелец. Другое дело — строить целые поселки с домами 'под ключ'. Farm House смело причисляет себя к пионерам в этом направлении развития загородной недвижимости. Почти полное отсутствие на рынке поселков, дома в которых возводятся под ключ, вполне объяснимо. От инвестора требуется почти двукратное увеличение объема финансирования по сравнению с 'обычным' поселком, в то время как риски возрастают вообще в экспоненциальной прогрессии".

В связи с этим интересно отметить, что основной объем предложения в строящихся поселках по домам "под ключ" приходится на коттеджи из дерева. В качестве примеров можно привести поселки "Деревня Озерна" (97-й км Новорижского шоссе), "Раздолье" (12-й км Симферопольского шоссе), "Ранчо", расположенный на берегу Можайского водохранилища, и другие. Ничего странного, впрочем, в этом нет. Как говорят специалисты, деревянные коттеджи сами по себе не требуют серьезной внутренней отделки, что минимизирует инвестиционные риски. Есть и еще один интересный способ сделать риски минимальными.

"Сейчас получает широкое распространение практика, когда застройщик производит отделку нескольких домов, которые выставляет в качестве презентации поселка,— говорит Марина Маркарова из компании Blackwood.— У клиента возникает законченное впечатление о домах и поселке, что оказывает положительный эффект при продажи. После того как такие объекты реализуются, начинается отделка следующих домов. Такой подход можно встретить в поселках 'Княжье озеро', 'Истра Кантри Клаб' и других. Такая маркетинговая акция позволяет застройщику убить сразу двух зайцев: он получает дополнительную прибыль с коттеджа, а также стимулирует продажи в поселке".

Ремонт с иголочкой

Мнения участников рынка о том, в каком же именно сегменте загородной недвижимости — бизнес-классе или элитного жилья — застройщики чаще готовы пускаться в финансовоемкие отделочные эксперименты, кардинально разошлись. "Анализ рынка загородной недвижимости показывает, что основной процент продаж квартир с отделкой приходится на жилье бизнес-класса,— уверяет управляющий проектом 'Витро Вилладж' Олег Маринин.— Это подтверждает тот факт, что в загородном жилом курорте 'Витро Вилладж' на Калужском шоссе среди клиентов был выявлен высокий спрос на готовые апартаменты 'под ключ'. Аналитики компании учли этот интерес, поэтому проект предусматривает создание единой концепции оформления жилых помещений. Отделка начнется после того, как завершится строительство. Таким образом, все жильцы смогут единовременно въехать в полностью приспособленные для жилья апартаменты". "Чаще всего строительство домов 'под ключ' практикуется в элитном сегменте — цена на такой коттедж начинается от $2 млн (на рынке западного Подмосковья)",— спорит с ним заместитель генерального директора компании "Терра-Недвижимость" Тимур Сайфутдинов. А в компании "Усадьба" последнюю точку зрения подкрепляют цифрами. "На сегодняшний день в сегменте загородного жилья класса 'премиум' соотношение предложения коттеджных поселков 'под ключ' и 'под чистовую отделку' составляет примерно 30% и 70% соответственно,— говорит управляющий директор компании 'Усадьба' Евгений Иванов.— В качестве примера можно привести поселок Evergreen на Рублево-Успенском шоссе. В настоящий момент этот проект находится в стадии реализации, его завершение планируется в конце 2006 года. В каждом из 17 коттеджей, составляющих Evergreen, предусмотрена внутренняя отделка. Во многом это обусловлено спецификой архитектурного стиля. Он определяется как 'экологическая архитектура' и характеризуется большой площадью остекления, использованием натуральных материалов и другими достоинствами".

Еще один пример — поселок Николино, который тоже расположен на Рублево-Успенском шоссе. Для разработки проектов домов, дизайна интерьеров застройщик пользуется услугами зарубежных архитекторов и дизайнеров. При отделке домов венецианской штукатуркой застройщик, например, приглашал иностранных мастеров. Таким образом, каждый дом в Николине уникален не только по архитектуре, но и по внутренней отделке, что и определяет успешность данного проекта.

Прогноза полгода ждать

Пока примеров сдачи полностью отделанных объектов действительно мало, поэтому и прогнозы о том, как быстро рынок отреагирует должным объемом предложений на высокий спрос жилья "под ключ" — как в городской, так и в загородной недвижимости, высказываются самые разноплановые. "Можно однозначно утверждать, что ситуация не меняется и останется на этом же уровне еще как минимум год-два ввиду высокого спроса: к моменту сдачи объекта госкомиссии свободных квартир практически не остается,— уверяет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.— Каких-либо предпосылок к изменению менталитета застройщиков и покупателей тоже нет".

"До той поры пока существует неудовлетворенный спрос на дорогую недвижимость, 'голые стены' будут по-прежнему легко и стремительно продаваться,— констатирует генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова.— Зачем застройщику увеличивать срок проекта, нести дополнительные расходы на отделку, когда и без того продажи идут хорошо. Вполне разумный бизнесовый поход. Однако по мере насыщения рынка, роста конкуренции подобные предложения будут появляться активнее. Дифференциация предложения — это, наверное, ключевая долгосрочная тенденция рынка недвижимости. На рынке появятся максимально разнообразные проекты, удовлетворяющие требованиям и субъективным пожеланиям всех групп наших клиентов".

"Должно пройти какое-то время, чтобы тенденция и потребность сформировались и стали осязаемы,— рассуждает генеральный директор 'КВ Инжиниринг' Владимир Коллар.— Раньше, например, балконы стеклили кто во что горазд, и дома при этом превращались в уродливые конструкции. Сегодня практически во всех новостройках бизнес- и даже экономкласса балконы и лоджии сдаются в едином архитектурном стиле. Народ в Москве стал массово устанавливать в квартирах кондиционеры, поэтому в проектах новых домов стали закладывать места под наружные блоки кондиционеров. Движение есть. И застройщики будут на стадии покупки квартиры предлагать покупателям по несколько вариантов планировок на выбор. Хотя в элитном сегменте все равно каждый будет стремиться к неповторимости..."

"В целом ситуация по предложению квартир высокой степени готовности от застройщика меняется,— более оптимистично смотрит на ситуацию директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов.— Это связано с повышением доверия к определенным строительным компаниям, профессионализму их работы и сотрудничеству с известными архитекторами и дизайнерами. Следует отметить, что большое количество проектов и высокая конкурентная среда подталкивают застройщика к эксклюзивным предложениям, поэтому рынок будет развиваться, спрос на такие квартиры с отделкой обязательно будет расти".

Пока же можно констатировать, что реальные подвижки есть в самом дешевом и самом дорогом секторах рынка жилой недвижимости. Компании готовы делать "стандарт" для экономкласса и "эксклюзив" для элиты. Бизнес-класс в этом смысле оказался в группе риска. Рисковать наши застройщики не любят.