Вы можете убедить покупателя сделать предоплату за товар, который невозможно не то что потрогать, а даже посмотреть? Вряд ли. А у московских строителей это до последнего времени успешно получалось. Цены на квартиры в домах, существующих только на бумаге, росли как на дрожжах. Страшные как смерть панельные многоэтажки распродавались как горячие пирожки на вокзале. А строители в это время жаловались на снижение нормы рентабельности.
Почему же эта норма у них все время снижается? Объяснения просты: дорожает цемент, прочие стройматериалы, энергоносители и рабочая сила. Но постойте, основные строительные фирмы по примеру нефтяных компаний уже давно выстроили вертикально интегрированные группы. В структуре группы все свое, от добычи песка до изготовления тротуарной плитки. Получается, что они сами себе цены и накручивают. Как нефтяники, продающие бензин по мировой цене. Только у нефтяников есть рыночное объяснение своему поведению — ГСМ всегда можно экспортировать по той же цене. А вот экспортные поставки железобетонных панелей вряд ли найдут крупного покупателя.
Подорожание энергоносителей, конечно, неоспоримый факт. Но только надо учитывать, какую часть в себестоимости типовой новостройки составляют энерготарифы и солярка, сожженная моторами "миксеров"-бетоновозов. Вряд ли этот показатель составляет хотя бы 5% от цены дома. А стоимость квартир за год увеличилась едва ли не на 50%.
О стоимости рабочей силы и говорить не приходится. Реально ее подорожание произойдет сейчас — с сентября московская милиция начала массовый отлов нелегалов на стройках. Цель — заставить строителей легализовать гастарбайтеров, заплатив за разрешения на работу в московскую казну.
Сколько на самом деле стоит постройка типовой панельной "коробки"? От ответа на этот вопрос старательно уходит любой московской девелопер. Пару лет назад столичный мэр в запале назвал цифру $350 за квадратный метр. Однако быстро взял свои слова назад — строительное лобби таких огрехов не прощает. Тем более что по большому счету он назвал почти точную цифру, но не учел расходов строителей на работу с городскими властями. Если сложить стоимость покупки прав строительства, взятки и подарки, оплату непредвиденных расходов на развитие района, получится больше половины себестоимости квартиры. Так стоит ли удивляться тому, что в регионах, где покупательная способность населения куда ниже, чем в столице, строители ухитряются вполне успешно зарабатывать на продаже квартир!
АЛЕКСЕЙ ХАРНАС, редактор "Business Guide Строительство"