Ситуация на рынке коммерческой недвижимости стабилизируется. Эксперты отмечают, что владельцам крупных торговых объектов практически удалось справиться с прошлогодним кризисом, когда рынок покинули иностранные арендаторы. Освободившиеся площади заняли местные сети, которые благодаря уходу конкурентов пересмотрели свои стратегии.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Инвесторы и арендаторы вернулись на рынок коммерческой недвижимости. По данным «Авито Недвижимости», спрос на покупку коммерческих помещений в Перми в IV квартале 2022 года вырос на 26% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. Это самый большой показатель в России. По данным аналитиков «Авито Недвижимость», по России спрос на покупку вырос в среднем на 12%. При этом стоимость коммерческой недвижимости в Перми снизилась на 3%. По данным агентства, в IV квартале посетители платформы «Авито Недвижимость» на 12% чаще интересовались приобретением офисных помещений и объектов свободного назначения, на 9% — складами, на 8% — торговыми площадями, на 6% — объектами под производство. Падение спроса на 6% «Авито-Недвижимость» отмечает только у сегмента предприятий общественного питания.
Эксперты подтверждают высокий спрос на коммерческие объекты со стороны инвесторов. Гендиректор УК «Труменс Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова отметила, что оживление на рынке недвижимости связано в первую очередь с нестабильностью других видов инвестиций. «Недвижимость — один из немногих оставшихся надежных способов вложения денежных средств»,— подчеркнула она. «Рынок валюты продемонстрировал свою нестабильность. Рынок акций тоже показал себя как довольно высокорисковый инструмент. Остается самый спокойный и стабильный рынок — это рынок недвижимости. Он, конечно, не такой высокодоходный, как хотелось бы, но стабильный»,— говорит госпожа Денисова.
Руководитель УК Gold Realty Group Светлана Костромина подтверждает, что для инвесторов, которые заинтересованы в стабильном доходе, практически нет других эффективных и надежных способов инвестирования. Это связано с тем, что закончился срок размещения депозитов в банках по высоким ставкам. Инвесторы отказываются от иностранных и цифровых валют. «Акции и облигации с высокими рисками и фондовый рынок постоянно штормит. Инвестиционные компании предлагают размещать акции и облигации с доходностью до 14%, но при этом не гарантируют возврат тела размещения. Основная ценность инвестиций в коммерческую недвижимость - это сохранение и защита капитала от растущей инфляции, а также получение арендного дохода. Потому что, несмотря на возможные события в макро- и микроэкономике, стены всегда останутся. А в случае кризиса в банковской системе или на валютном рынке потери могут быть существенными»,— поясняет госпожа Костромина.
Эксперты подчеркивают, что вложения в недвижимость — это прежде всего способ сохранения капитала. Как отмечает Светлана Костромина, если раньше доходность коммерческой недвижимости составляла примерно 10–12% годовых, то в будущем она будет снижаться. По опыту столичных городов — Москвы и Санкт-Петербурга, нормальная доходность будет на уровне 6–7% годовых. «Спрос на помещения есть, и довольно серьезный, активный. Вопрос в том, что недостаточно хороших предложений»,— отмечает Елена Денисова.
Марина Медведева, финансовый директор ГК «РИАЛ» (управляет ТЦ «Колизей», «Домино», БЦ «Green Plaza»), подтверждает возросший спрос на коммерческую недвижимость. «Каждую неделю нам поступают предложения о продаже площадей»,— говорит она. Возросший спрос она связывает с тем, что инвесторы, ранее вкладывавшиеся в зарубежную недвижимость, из-за санкций и других барьеров сейчас не имеют других возможностей сохранить свой капитал. «Проще купить квадратные метры, которые будут приносить понятный доход, чем инвестировать в реальное производство»,— полагает эксперт.
На первом месте по уровню спроса находятся объекты стрит-ритейла с отдельным входом с высоким трафиком. «Большим спросом пользуются помещения на стрит-ритейл до 100 кв. м в локациях с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком и помещения в прикассовых зонах рядом с федеральными продуктовыми ритейлерами»,— уточняет ведущий эксперт корпорации «Перспектива» Ольга Давыдова.
Как пояснила Елена Денисова, наибольшим спросом пользуются небольшие помещения, потому что для них не требуется серьезный объем инвестиций, в отличие, например, от покупки торгового центра. «На небольшие помещения внутри бизнес-центров, на первые этажи в новостройках спрос стабильный, и я бы даже сказала — растущий»,— говорит госпожа Денисова. По ее словам, арендаторы, особенно федеральные, также отдают предпочтение новым объектам. По данным Елены Денисовой, стоимость помещений в центре города составляет 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м.
Эксперты также отмечают рост спроса на офисную, складскую и производственную недвижимость. «На рынке складской и производственной недвижимости тоже произошел определенный резонанс, потому что спрос на аренду и на покупку превышает количество существующих, уже действующих объектов»,— говорит Светлана Костромина. Такую тенденцию она связывает с увеличением производств на внутреннем рынке, появлением новых проектов, стартапов. «Я увидела тенденцию расширения производственных объемов. Вопрос связан с импортозамещением и уходом с рынка иностранных компаний, которые, по сути, ослабили конкуренцию, и те, кто работал на этом же рынке, увеличивают объемы и занимают долю их рынка»,— поясняет госпожа Костромина.
«В Перми нехватка качественных площадей. Офисные центры все заполнены»,— подчеркивает госпожа Денисова. По ее словам, арендаторам также интересны объекты в центре города. «Что касается офисов, то арендаторов привлекает хорошая транспортная развязка, вместительный паркинг, качественная внутренняя отделка помещений»,— добавляет Ольга Давыдова. По оценке Светланы Костроминой, стоимость аренды офисных помещений за последний год выросла до 10%. «Арендодатели были вынуждены скорректировать цены из-за увеличения коммунальных платежей, стоимости обслуживания объектов и изменения кадастровой стоимости объектов, которая повлияла на рост налогов на недвижимость»,— поясняет она.
По оценке Марины Медведевой, офисная недвижимость переживает бум. После пандемии работодатели убедились в неэффективности удаленной работы и стараются вывести коллективы в офлайн. Спрос большой, особенно на качественные офисы в центре Перми. В «Green Plaza» сдано 100% площадей. Поэтому ожидать снижения стоимости аренды в ближайшее время не стоит.
Площадь свободна О постепенной стабилизации ситуации в начале года свидетельствуют данные торговых центров, которые сообщают о постепенном замещении ушедших весной прошлого года иностранных брендов. Так, после начала спецоперации, в «Планете» свои магазины закрыли 19 брендов, которые занимали 21,8% всей арендопригодной площади. В ТРК «Семья» закрылись девять отделов. Часть ушедших брендов позднее вернулась. Например, закрывшиеся магазины польской группы LPP возобновили работу под другими названиями: Reserved стал RE, Cropp — CR, House — ХС, Sinsay — CUH, Mohito — MO. Вернулись re:Store и Samsung. Объявлено о возращении бренда ZARA.
«Я считаю, что во многом удалось преодолеть прошлогодний кризис в основном за счет того, что российские бренды заняли активную позицию: пересмотрели форматы и увеличили площади или зашли на те площадки, которые раньше им были недоступны»,— говорит Елена Денисова. Она уточняет, что сначала была некая растерянность, но затем пришло понимание, что уход иностранных брендов — это хороший шанс для отечественных производителей занять освободившиеся ниши и топовые площадки с хорошей отделкой.
Например, в ТРЦ «Планета» в начале января открылся магазин женской одежды из Санкт-Петербурга Bona Fide, а также магазины пермских брендов: отдел женской одежды Raklanova и Virele, основанный дизайнером Ольгой Гладких. Площади, которые предназначались для Uniqlo в ТЦ «Эспланада», были отданы российскому бренду одежды Galleria.
В Пермь заходят и иностранные производители, в основном из Турции. Площади закрывшегося магазина H & M в ТРК «СпешиLove» теперь занимает турецкий бренд одежды и аксессуаров LC Waikiki. Турецкий бренд Koton, у которого ранее был отдел в ТРК «СпешиLove», запустил в городе вторую точку — в ТРЦ «Планета». Осенью прошлого года марка джинсовой одежды Mavi открыла в Перми сразу два магазина — в «СпешиLove» и в ТРК «Семья». В то же время в «СпешиLove» начал работать турецкий магазин текстиля и товаров для дома Arya Home. А в ТЦ «Эспланада» запустили бутик греческого бренда Togas. О планах открыть второй магазин в Перми объявила итальянская сеть United Colors of Benetton.
Эксперты отмечают, что расценки на аренду торговой недвижимости снижаются. Как рассказала Елена Денисова, арендные ставки зависят от качества и новизны объекта и в центре Перми колеблются от 1 тыс. до 2 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным «Авито Недвижимости», цены на аренду в Перми за IV квартал прошлого года снизились незначительно — на 1%. В то же время на общероссийском уровне снижение арендных ставок на коммерческую недвижимость составило в среднем 14%. Спрос на аренду вырос на 2%. Эта цифра соответствует общероссийским показателям.
В корпорации «Перспектива» говорят о снижении стоимости на 10–15%. На корректировку арендных ставок в большей степени повлияло уменьшение покупательской способности населения и снижение посещаемости ТЦ. По данным компании Focus Technologies, Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в пермских ТЦ в январе — ноябре 2022 года снизился на 12% относительно 2021 года и на 27% относительно допандемийного и докризисного 2019-го. Перед Новым годом посещаемость ТЦ выросла, а в январе она сохранялась на уровне начала 2022 года, но была на 23% ниже, чем в 2019-м.
По прогнозам Марины Медведевой, в ближайшее время ожидать роста цен на рынке аренды не стоит, так как рынок остается профицитным. По ее оценке, в Перми пустует примерно 15–20% торговых площадей. На замену ушедшим брендам приходят арендаторы, работающие с малокачественным товаром более низкой категории производства Турции или Китая и предлагающие невысокую арендную плату. В то же время действующие арендаторы занимаются оптимизацией своих сетей, сокращают и объединяют точки. Сейчас в центре Перми торговую недвижимость отдают в аренду и по 400 руб. за 1 кв. м, тогда как офисную — в два раза дороже. Марина Медведева прогнозирует, что к 2024 году стоит ожидать бум смены собственников коммерческой недвижимости.