Заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" ЭЛИНА ЗАНИНА рассказала корреспонденту "Ъ-Дом" АЛЛЕ ТОЛИНОЙ, почему пустующие здания заводов надо искать не в Москве.
— Почему в Москве невозможно купить промышленное здание? Ведь количество производственных структур в столице постоянно сокращается.
— Цивилизованный индустриальный рынок будет складываться в регионах, а в Москве он вряд ли появится. Здесь стоимость земли настолько высока, что в свободную продажу московские заводы, точнее, освобождаемые промышленные площадки просто не попадают. Есть городские программы по выводу предприятий из центра Москвы за пределы города, в специализированную промышленную зону, либо по закрытию предприятия и выплате компенсации, но при их реализации возникает очень много проблем, в основном из-за отсутствия инвесторов.
— Получается, что главная проблема столичной индустриальной недвижимости — в высокой стоимости земли.
— Не только в стоимости. По действующему законодательству собственник объекта должен определиться с формой собственности земли, на которой стоит производство. Чаще всего она находится в бессрочном пользовании либо в аренде. Он должен либо взять ее в аренду на других, уже рыночных условиях, либо выкупить ее. Если собственник владеет действующим промышленным предприятием, ему совершенно нерентабельно брать землю в аренду или оставлять в бессрочном пользовании. Как бы он ни развивал свой бизнес, если в какой-то момент ему будет отказано в земле под объектом, производство встанет.
При этом администрация Москвы всячески препятствует оформлению земли в собственность по той простой причине, что существующие на основании законодательства ставки слишком низки, по мнению городских властей. И если город начнет массово оформлять участки в собственность по заявлению владельцев московских промышленных объектов, он много потеряет с финансовой точки зрения.
В регионах, напротив, оформление в собственность возможно. К тому же там более понятные отношения с местной администрацией: чаще всего она настроена на то, чтобы объект не простаивал и приносил прибыль в местный бюджет. Так что препятствий в оформлении земельных отношений в регионах не чинят и способствуют переходу прав в собственность для открытия бизнеса. Другое дело, что желающих пока немного.
— Но если в регионах рынок индустриальной недвижимости уже сформирован, почему МИЭЛЬ приостановил проект по продаже зданий "Ростсельмаша"?
— Сначала у нас был большой интерес к данному объекту, его площадь составляет 130 тыс. кв. м. Понятно, что варианты использования его различны: производство, дилерские автоцентры, складские помещения. Но есть одна существенная особенность помещения — оно полностью заставлено оборудованием.
Собственники завода поставили условие: покупатель либо компенсирует его демонтаж, либо выкупает станки. Но на это никто пока не согласился — слишком сильно вырастет цена помещения (стартовая цена и так составляла $10,3 млн). Мы, как консультанты, понимали всю сложность стоящей перед нами задачи. К сожалению, при реализации программы по продвижению объекта возникли обстоятельства, в силу которых мы не смогли ее продолжить в заданном объеме.