Столичный рынок арендного жилья предлагает как никогда богатый выбор. Объем предложения на 50% больше, чем прошлой осенью. Собственники не могут продать квартиры по желаемой цене и предпочитают сдавать их в аренду, точно так же, как это было в феврале. Но на этом рынке ажиотажа нет, так как платежеспособный спрос сократился. Арендаторы могут найти подходящий вариант, но рассчитывать на существенный дисконт не стоит — большинство собственников неохотно идет на уступки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Осень прошлого года профессиональные арендодатели вспоминают с особой теплотой. Студенты и гости столицы, приехавшие после пандемии подработать, буквально смели все доступные предложения. Активный спрос поднял ставки на некоторые квартиры на 25–30%. «Самый распространенный запрос был на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в пределах 40–45 тыс. руб. в пешей доступности от метро. Сейчас это более чем реальный запрос, и есть из чего выбрать, но в прошлом году за такими вариантами буквально выстраивались очереди, и часть квартир мы сдавали, даже не выгружая на сайт»,— рассказывает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Никита Налимов. Требования собственников тогда тоже были жесткими: без животных, без детей, с ограниченным количеством проживающих, со страхованием.
После 24 февраля 2022 года рынок аренды резко изменился. В основном из-за тех собственников недвижимости, которые испугались продавать квартиры на фоне возникшей геополитической неопределенности,— все, что планировали, но передумали продать, вывели на рынок аренды. В итоге количество сдаваемых в аренду квартир в марте превысило 36 тыс. лотов, а в июне — более 46 тыс.
«К лету конкуренция за арендаторов между собственниками обострилась до предела, и ставки аренды просели на 20–25% от значений осени прошлого года»,— вспоминает Никита Налимов, добавляя, что собственники шли на уловки, например, добавляя в договор найма условие о том, что цена устанавливается на срок до полугода, а дальше может вырасти.
Количество выставленных в аренду лотов стало плавно снижаться, к середине сентября в Москве сдавалось 28 тыс. квартир. Потом была объявлена частичная мобилизация, после чего объем предложения снова стал расти и к концу октября достиг 48 тыс. вариантов, подсчитали в «Миэль». Для сравнения, осенью 2021 года на рынке было 33 тыс. предложений по аренде. «Естественно, такой объем повышает конкуренцию между собственниками, и ставки аренды сейчас на 15–20% ниже, чем год назад»,— отмечает господин Налимов.
На элитной аренде экономят
Запросы арендаторов переместились в более бюджетный сегмент. К началу осени на столичный рынок аренды дорогого жилья пришло сезонное оживление. Несмотря на рост запросов относительно первой половины этого года, их на 40% меньше, если сравнивать с периодом январь—сентябрь прошлого года. Более трети обращений приходится на лоты по цене до 200 тыс. руб. в месяц. Годом ранее сопоставимая доля запросов приходилась на квартиры по 200–300 руб. в месяц. Пока арендаторы пытаются сэкономить, собственники взяли паузу, поэтому объем предложения на этом рынке медленно, но сокращается.
В NF Group (бывшая Knight Frank Russia) посчитали — в третьем квартале этого года активность арендаторов элитного жилья в Москве выросла на 20% относительно как первого, так и второго кварталов. Но общее количество обращений в третьем квартале уменьшилось почти вдвое по сравнению с тем же периодом 2021 года. Всего же за девять месяцев этого года интерес к аренде элитного жилья упал на 42% относительно января—сентября 2021 года. Объем сделок тоже снизился на 40%.
В Intermark Real Estate сделали такое же наблюдение. Летом и ближе к концу сезона отпусков спрос и число обращений росли, но тенденцию прервало объявление частичной мобилизации. «Рынок элитной аренды крайне чувствителен к любому новостному фону, поэтому после 21 сентября число сделок стало падать. Но за неделю после объявления о частичной мобилизации спад был не таким значительным, как за тот же период с начала специальной военной операции. В первую неделю после объявления СВО количество сделок упало на 60%, а после объявления частичной мобилизации — на 14%»,— говорится в материалах Intermark Real Estate.
Сезонное оживление спроса к концу лета, впервые с февраля этого года, сократило объем предложения на рынке высокобюджетной аренды. Сентябрьские события, вопреки ожиданиям, не повлияли на количество лотов в экспозиции — за месяц после 21 сентября прирост, по данным Intermark Real Estate, составил всего 2%. В компании говорят, что это обычное поведение арендаторов и арендодателей в период высокой неизвестности. И те и другие предпочитают совершать поменьше движений. Несмотря на то что объем предложения недвижимости в аренду в настоящее время все еще велик, на протяжении трех кварталов этого года темп прироста в целом постепенно снижался. В сравнении с сентябрем прошлого года запас прочности высокобюджетного рынка аренды Москвы вырос более чем на полгода: c 1,1 до 1,7 года. Это то время, которое требуется для сдачи в аренду всех квартир, которые предлагаются в настоящий момент.
Замедление спроса и практически постоянный объем предложения создают высококонкурентную среду для арендодателей. Оставшиеся арендаторы активно этим пользуются, занимая активную позицию в торге. В результате запросы сместились в более бюджетный сегмент рынка, отмечают эксперты. Так, средняя цена предложения в конце третьего квартала этого года составляла 353 тыс. руб. в месяц, это на 1% ниже, чем в конце лета. За два года ставки упали на 6%. А средний бюджет запроса составил 204 тыс. руб. в месяц, с января этот показатель уменьшился на четверть, отмечают в Intermark Real Estate.
В NF Group рассказали, что на бюджетные варианты со ставкой аренды до 200 тыс. руб. в месяц пришлось 34% всех заявок с января по сентябрь. В этот же период прошлого года почти настолько же популярны были квартиры по 200–300 тыс. руб. в месяц — на них пришлось 27% запросов.
Спрос на арендные квартиры в октябре (оценен по количеству звонков в «Миэль» с запросом «снять») сократился по сравнению с сентябрем на 30%. «Обычное ежегодное отставание между этими месяцами составляет 10–12%»,— говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова, добавляя, что по сравнению с октябрем прошлого года спрос в середине осени этого года провалился на 40%.
Цены отстают от турбулентности
Динамика арендных ставок на этом фоне не совпадает с ожиданиями, которые строятся на том, что при увеличении предложения цена снижается. «Пока резких изменений нет. Собственники жилья идут на снижение крайне неохотно. Торг возможен, но уже под конкретного арендатора. Более того, некоторые собственники даже пробуют играть на повышение»,— делится госпожа Бережнова.
Традиционно активный осенний сезон начинается во второй половине августа и длится до конца октября.
«В этом году высокий сезон завершился на пике. Речь уже не идет о подъеме цен найма, но и скидки пока не носят массовый характер»,— констатирует заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По данным ЦИАН, с начала мобилизации ежедневно ставки аренды в объявлениях меняли только 2–3% собственников, большинство понижали цены всего на 1–2%. В предыдущие месяцы таких собственников было 1–2%, и они также снижали ставки на 1–2%. Снижение средних ставок на 4–5% — это результат появления на рынке значительного количества менее дорогих квартир. Так, ставки в новых (вновь вышедших на рынок) «однушках» на 3% ниже, чем в целом по рынку, в «двушках» — на 6%.
Динамика ставок аренды квартир в Москве по округам
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: ЦИАН.
По словам госпожи Поляковой, наймодатели уже готовы к снижению арендных ставок на 5–10% на фоне увеличения срока экспозиции квартир. «Он вырос до недели-двух против одного-трех дней в середине сентября. Но экономичные ликвидные объекты уходят из рекламы в считаные дни»,— приводит пример эксперт. Сейчас, по данным «Инком-Недвижимость», средняя цена предложения однокомнатной квартиры в старых границах Москвы составляет 47 тыс. руб., двухкомнатной — 75 тыс. руб., трехкомнатной — 89 тыс.
Для арендаторов сейчас удобное время для поиска качественного предложения по рыночной цене или с минимальным дисконтом. Когда квартиру приходится сдавать при низком общем спросе, около 40% арендодателей соглашается размещать квартирантов с детьми и домашними животными, примерно 20% становятся менее требовательными к внешнему виду нанимателей, порядка 40% готовы разбить сумму страхового депозита на две части (чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на квартиросъемщика). «При повышенном спросе численность толерантных арендодателей обычно сокращается вдвое»,— указывает Оксана Полякова.
Вклады снова становятся привлекательнее
Вместе с начинающимся снижением ставок аренды падает доходность от сдачи квартиры, которая и так не впечатляет маржинальностью. По расчетам ЦИАН, средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве в октябре была 11,5 млн руб., двухкомнатной — 16,7 млн руб. Средний уровень ставок аренды однокомнатных квартир 47 тыс. руб., двухкомнатной — 77 тыс. руб. При таких ставках доходность от сдачи в аренду однокомнатных квартир составляет 4,9%, двухкомнатных — 5,5%. В сентябре доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. «Цена жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается»,— констатируют в ЦИАН.
Динамика доходности сдачи квартир в аренду в Москве
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: ЦИАН.
Динамика средних ставок аренды квартир
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: ЦИАН.
Сейчас уровень доходности аренды жилья почти в два раза ниже среднего уровня ставок по вкладам. Кроме того, расчет доходности ЦИАН построен при условии круглогодичного и непрерывного потока арендных платежей с жилья.