О специфике покупательского менталитета и дальнейших перспективах развития рынка генеральный директор компании Leeds Property Group ЕЛЕНА ФЛОРИНСКАЯ рассказала корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЛЕ ТОЛИНОЙ.
— Кто сейчас является основным игроком на рынке торговой недвижимости?— По влиянию основной игрок — Ikea со своим проектом "Мега", которая уже планирует строительство третьего торгового центра. Он, по всей вероятности, будет расположен на северо-востоке столицы. Также активно пытаются осваивать рынок другие сетевые игроки, такие как Auchan, Marktkauf, "Вэймарт". Те же объекты, что располагались на внешней стороне МКАД — стихийные или крытые рынки,— сейчас тоже преобразуются в торговые комплексы. В целом емкость московского рынка достаточно высока, чтобы поддерживать такие проекты, тем более что с его развитием на местный рынок приходят новые игроки — западные торговые сети и девелоперы. И многие из них могут найти себе место как раз за МКАД.
— Почему они выбирают место на МКАД?
— За пределами МКАД можно получить землю в собственность, внутри — только в аренду. Поэтому для западных компаний размещение за пределами города более чем актуально, поскольку они предпочитают как раз покупать землю.
— Однако, судя по ситуации вокруг открытия "Меги-2", в области тоже можно ждать непредвиденных обстоятельств...
— Область здесь вообще ни при чем, это проблемы нашего молодого рынка. С момента развития розничных сетей прошло слишком мало времени, чтобы количество сетей и арендаторов в торговых центрах стало достаточным для заполнения объектов площадью до 200-300 тыс. кв. м. Несколько лет назад на момент открытия у "Атриума" было недостаточно арендаторов, работающих в среднем и верхнем ценовых сегментах. То же происходит и с "Мегой": там сильный разброс операторов, работающих в сегментах и ниже, и выше среднего. Но с развитием рынка арендаторы подобных торговых центров и покупатели станут более однородны. Правда, той же "Меге" на это потребуется минимум пять лет.
— Каковы сроки окупаемости подобных торговых центров?
— Чем больше формат торгового центра, чем больше он включает в себя дополнительных, привлекающих покупателей функций, площадей общего пользования, тем дольше он окупается. По сравнению с компактными центрами разница составляет, по крайней мере, несколько лет. Думаю, восемь-десять лет для торгового центра, подобного "Меге",— нормальный срок окупаемости.
— Как быстро формируется постоянная аудитория у таких торговых центров?
— Крупные торговые центры в принципе предлагают иной стиль потребления: все в одном месте за один раз. Тут уместно говорить о масштабе притяжения: люди вошли во вкус, им выгоднее потратить один день, предположим, в две недели на покупки и совместить это с отдыхом и развлечениями — они и переходят на такой стиль потребления. А постоянная аудитория формируется в течение полутора лет. Дело в том, что люди среднего возраста еще с трудом воспринимают новые форматы торговли, поскольку их покупательские привычки формировались в возрасте 18-25 лет. К тому же важны покупательские привычки: например, в последнее время в торговые центры многие предпочитают ходить всей семьей, поскольку там каждому можно найти занятие. Именно по этой причине торговые центры в центре Москвы и на окраинах не являются конкурентами: у них разное предназначение, они ориентированы на разные стили потребления.
— Насколько сейчас Москва интересна иностранным торговым сетям?
— Сейчас собирается запускать свои проекты компания Real, на 2006 год заявлен запуск проектов компании King Fisher. Нашему рынку это только на руку: конкуренция между сетями выведет рынок на иной качественный уровень, от чего выиграют и потребители. Что касается арендаторов, то к нам наконец стали выходить универмаги. До сих пор единственным из них был "Калинка-Стокманн", теперь к нему прибавились Bhs, C&A, Boyner...
— Можно ли уже говорить о насыщении рынка?
— Нет, нам следует ожидать его дальнейшего развития. Прежде всего прихода новых сетей, которые позволят делать торговые центры не столь похожими друг на друга. А также вывода с рынка неудачных торговых центров. Кроме того, появляются новые форматы торговых центров, рассчитанные на средний и ниже среднего ценовые сегменты. Хотелось бы при этом, чтобы строительство торговых центров совмещалось и с градостроительными планами. Ведь если для застройки утверждается участок посреди промзоны, откуда у него возьмется инвестор?