Дешевле, больше, быстрее
Государство определило жилищную политику
законотворчество
В мае Государственная дума приступила к рассмотрению пакета законопроектов, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья в стране. В пакете 27 законопроектов, направленных на развитие ипотеки, снижение себестоимости строительства и совершенствование отношений в жилищной сфере. Дума будет рассматривать пакет по частям, но планирует принять его уже в этом году. Принятие законов, впрочем, не означает, что на рынке сразу появятся дешевые квартиры.
Революционная ситуация
Сейчас в улучшении условий проживания нуждается, по расчетам правительства, около 60% российских семей. Примерно 40 млн человек проживают в неблагоустроенных квартирах, 5 млн — в аварийных и ветхих домах. При этом всего 1,2% российских семей могут сразу заплатить за квартиру полностью. Остальные вынуждены неизвестно сколько копить деньги, или рассчитывать на ипотечный кредит, или, как в советское время, надеяться на государство. 4,5 млн семей (8,9% от их общего числа) продолжают стоять в очереди на улучшение жилищных условий.
Однако сейчас все эти варианты решения жилищной проблемы труднореализуемы. Копить деньги можно бесконечно — цены на жилье постоянно растут. Стоять в очереди тоже можно бесконечно — по расчетам правительства, при нынешних объемах строительства жилья для удовлетворения всех очередников потребуется больше 20 лет. А ипотека, которая во всем мире является основным способом приобретения жилья, российским гражданам почти недоступна. Чтобы получить в банке ипотечный кредит, нужен относительно большой "белый" ежемесячный доход — от $800-1000. Проценты высоки — 10-15% годовых, и кредиты недолгосрочные — максимум 15 лет. Процедура оформления слишком сложна и сопровождается высокими издержками — только за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки приходится платить 1,5% от размера кредита.
Но стимулирование и удешевление ипотеки само по себе ничего не даст. При нынешних низких по сравнению с советскими временами объемах строительства доступность ипотечных кредитов повысит лишь спрос на жилье. В условиях ограниченного спроса это лишь взвинтит цены на квартиры. Если в советское время в 1980-е годы строилось ежегодно около 60 млн кв. м жилья (и на всех не хватало), то сейчас объемы строительства уже много лет не доходят до 40 млн кв. м (в 2003 году — 36,4 млн кв. м). А общая потребность в четыре раза выше.
Таким образом, для решения проблемы дефицита жилья власти должны стимулировать его строительство. Хотя бы начать строить в ближайшие несколько лет столько же, сколько в советское время. Для обеспечения жильем по нормам развитых стран (больше 20 кв. м на человека) требуется ежегодно строить более 100 млн кв. м в течение 30 лет. Речь идет об увеличении строительства всех видов жилья: и элитного — по $5-6 тыс. за 1 кв. м, и улучшенной планировки — до $2 тыс., и типового — по $400-500.
Для строительства любых видов жилья, а главное — для снижения издержек при этом строительстве существует еще больше помех, чем для развития ипотеки. В частности, мешают дороговизна кредитов и отсутствие залога под них — ведь земельный участок под застройку во многих городах не передается в собственность, тем более в местный бюджет идет только половина денег от продажи участка. Мешает также сложная процедура предоставления земельных участков и разрешения на строительство. Зачастую местные власти, из-за того что им не достаются все деньги от продажи участков, предоставляют земельные участки под застройку в обмен на квартиры в строящемся доме, что повышает цену жилья для остальных покупателей. Наконец, есть и такая проблема: участков под застройку, к которым подведены водопровод, тепло- и электросети, предлагается мало, поэтому при застройке новых районов приходится создавать всю инфраструктуру, что изрядно увеличивает затраты. Строительству жилья, как и спросу на него, мешают и налоговые проблемы.
Власти взялись решить все вышеупомянутые проблемы в 27 законопроектах. Пакет условно можно разделить на три части. Первая — стимулирование спроса на жилье. Вторая — стимулирование предложения жилья. Третья — урегулирование базовых отношений в жилищной сфере, в том числе проблемы социального найма жилья для малообеспеченных граждан.
Стимулы для инвесторов
Для стимулирования строительства жилья и активизации частного бизнеса в этой сфере предлагается, в частности, следующее. Проект нового Градостроительного кодекса предусматривает упрощение для застройщиков доступа к земельным участкам, установление жестких сроков для наведения местными властями порядка в территориальном планировании и градостроительных планах. Новый закон "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в РФ" должен удешевить и упростить процедуру учета недвижимости и регистрации объектов. Для инвесторов это означает прекращение неразберихи в правах собственности и оформлении договоров.
Законопроекты "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" направлены на снижение рисков для инвесторов-застройщиков в отношениях с местными властями. Особенно это актуально для застройщиков, подводящих инфраструктуру к новым строительным площадкам. Проект регламентирует порядок заключения и расторжения соглашений, обязательства сторон, гарантии инвестору и потребителям.
Поправки к Бюджетному кодексу разрешают местным властям полностью зачислять средства от продажи земельных участков под жилищное строительство в свои бюджеты, что положит конец бартеру, повышающему цены на жилье: квартиры в обмен на землю.
Инвесторы получают и налоговые послабления. Например, поправки к Налоговому кодексу гласят, что в распоряжении инвестора будут оставаться все амортизационные отчисления. Предлагается также освободить от НДС операции по реализации жилья и земельных участков под жилищное строительство. Это будет стимулировать застройщиков к тому, чтобы брать кредиты, а покупателей квартир избавит от рисков, возникающих при использовании риэлтерами и застройщиками при продаже жилья "обходных" схем. Застройщиков также будут стимулировать к тому, чтобы застраивать участки быстрее и не покупать их с целью спекуляции — поправки к закону "О плате за землю" устанавливают повышенную ставку земельного налога для застройщиков после окончания нормативных сроков завершения строительства.
Стимулы для граждан
Стимулирование спроса на жилье предусматривает комплекс мер по стимулированию ипотечного кредитования. Поправки к Гражданско-процессуальному кодексу разрешают залогодержателю через суд обращать взыскание на жилье, являющееся объектом залога по ипотечной программе. Ряд поправок к закону "Об ипотеке" и новый закон "О кредитных историях" снижают и другие риски залогодержателя. Поправки к закону "Об организации страхового дела в РФ" создадут систему страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании и позволят кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса. Поправки к законам, касающимся закона "Об ипотечных ценных бумагах", позволят не включать ипотечное покрытие в конкурсную массу при банкротстве кредитной организации, что снизит риски инвесторов в эти бумаги, а следовательно, и ставки для граждан по ипотечным кредитам. Поправки к законам, касающимся защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья, обязуют застройщиков раскрывать всю информацию о себе и своих проектах, организуют специальный учет "долевого участия" в жилищном строительстве. Поправки к Гражданскому кодексу отменяют требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки (что удешевляет и упрощает их оформление).
Предлагаются также меры по стимулированию не только ипотеки и рынка ипотечных бумаг (через снижение до 6% ставки налога на прибыль и налога на доходы от ипотечных бумаг), но и вообще рынка жилья. Поправки к Гражданскому кодексу избавляют добросовестных граждан от головной боли в виде органов опеки, которые сейчас усложняют процесс купли-продажи квартир: согласие органов опеки при продаже квартиры нужно будет только в случае ограничения или лишения родительских прав собственника квартиры.
Удешевлению жилья будут способствовать и налоговые послабления. При продаже квартиры не будет взиматься НДС. Будут увеличены налоговые вычеты при купле-продаже жилья. При продаже приватизированного жилья вычет будет предоставляться независимо от сроков нахождения жилья в собственности (ст. 220 ныне действующего Налогового кодекса предусматривает следующие налоговые вычеты при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков: если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, вычет не может превышать 1 млн руб., от пяти лет — предоставляется на всю вырученную от продажи сумму; налоговый вычет на сумму не более 1 млн руб. также предоставляется при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры). Региональным властям будет предоставлено право увеличивать размеры установленных вычетов при приобретении или строительстве жилья.
С 35 до 13% будет снижена ставка налога на доходы, полученные от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами на приобретение или строительство жилья (высокая ставка была введена для того, чтобы сделать невыгодными "зарплатные схемы" через предоставление беспроцентных кредитов, позволяющие гражданам уходить от налогов).
По оценке правительства, все эти меры увеличат ипотечный рынок с нынешних 10,5 млрд до 350 млрд руб. в 2010 году.
Новые проблемы
Третья часть пакета — это фактически новый Жилищный кодекс. Он, в частности, устанавливает новый порядок обеспечения малоимущих граждан бесплатным жильем. Кого считать малоимущими, будут определять органы местного самоуправления по единой, разработанной правительством методике. Льготное жилье гражданин сможет получить один раз в жизни. Для малоимущих, не приватизировавших свою квартиру, будут такие льготы: граждане, заключившие бессрочные договоры социального найма, смогут не платить за квартиру до тех пор, пока "сохраняют свое бедствующее положение".
Все граждане, не признанные "малоимущими", будут покупать жилье или снимать его. Бесплатная приватизация через два года будет отменена. Правда, пока не решен вопрос, по какой стоимости будут выкупать квартиры — по рыночной или по оценке БТИ (балансовая стоимость), которая сейчас в ряде случаев отличается от рыночной.
Другие положения Жилищного кодекса: за неуплату коммунальных услуг в течение шести месяцев граждан, снимающих квартиры у государства, начнут выселять, предоставляя жилье по нормам общежития (из расчета 6 кв. м на человека). Собственники же жилья отделаются штрафами. Несанкционированная перепланировка квартиры, как и в действующем законодательстве, будет караться штрафом, а при повреждении конструкций дома повлечет лишение прав собственности или расторжение договора социального найма.
В общем, получается, что гражданин теперь три раза подумает, нужна ли ему новая квартира.
ИРИНА ГРАНИК