Арендаторы не въезжают
Спрос на офисы стал сокращаться
Пересмотр компаниями своих планов на переезд и сдача офисных площадей в субаренду привели к значительному сокращению спроса на помещения в бизнес-центрах Москвы. По данным консультантов на рынке недвижимости, количество сделок по аренде и покупке офисов в первом полугодии снизилось почти вполовину по сравнению с январем—июнем 2019 года. По итогам 2020 года этот показатель может оказаться минимальным за последние пять лет.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Количество сделок по аренде и покупке офисов снизилось по итогам января—июня на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года — с 301 тыс. кв. м до 163 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Knight Frank. Несмотря на закрытие крупных сделок (группа «Тинькофф» арендовала 78 тыс. кв. м в комплексе AFI Square, а «Почта России» сняла 37 тыс. кв. м в «ВЭБ арене»), объем выведенных на рынок площадей превысил объем арендованных и купленных офисов. В CBRE тоже отмечают снижение спроса. В Knight Frank прогнозируют, что по итогам 2020 года будет поглощено 200 тыс. кв. м — это самый минимальный объем с 2015 года.
В Knight Frank объясняют спад поглощения, в том числе, остановкой большинства сделок, находившихся на ранней стадии обсуждения в начале года.
Из-за последствий коронавируса компании отказались от планов на переезд, поэтому забронированные ими площади снова вышли на рынок. Например, как ранее сообщалось, переговоры об аренде 16 тыс. кв. м в комплексе Kvartal West (девелопер «Ташир» Самвела Карапетяна) заморозила «Росгеология», а «Росатом» передумал снимать площади в «Сириус парке» Plaza Development погибшего мецената Михаила Абрамова (см. “Ъ” от 24 марта). Кроме того, к снижению поглощения привело и решение части арендаторов оставить сотрудников на удаленной работе — и теперь эти компании намерены пересдать высвободившиеся площади (см. “Ъ” от 2 июля).
В 2019 году в эксплуатацию было введено всего 500 тыс. кв. м офисов, что стало минимальным объемом за последние два года.
К этому моменту совокупный объем офисов в Москве составил 16,8 млн кв. м, из них в классе A сейчас свободны 8,9% площадей, а в классе B — 6,7%. Низкий спрос по итогам первого полугодия 2020 года привел к росту вакансии на 0,1–0,3 процентного пункта. Вакансия могла вырасти и сильнее, однако арендаторы офисов, в отличие от ритейлеров из числа малых и средних предпринимателей, не могут в короткое время расторгнуть договор в одностороннем порядке без значительных штрафов, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. По ее словам, кроме обязательств в рамках договора аренды от массовых переездов компании удерживает и то, что на рынке практически отсутствует предложение офисов площадью более 2 тыс. кв. м, «которое будет подходящим по качеству и доступным по цене».
На фоне незначительного роста вакансии снижаются и ставки аренды в офисах класса A и B — на 0,2% (до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год) и 2,2% (до 16,6 тыс. руб.) соответственно. Но в любом случае, цены на офисы остаются сопоставимыми с 2014 годом, когда ставки были максимальными с 2009 года, напоминают в Knight Frank. По словам Марии Зиминой, хотя большинство офисных арендаторов и ждут резкого снижения ставок, серьезного падения все же не ожидается.
По данным JLL, наибольшую активность среди арендаторов проявляют финансовые организации, компании сферы услуг и занимающиеся разработкой недр.
На них пришлось 48%, 20% и 15% сделок во втором квартале. После рекордно высокого спроса 2019 года аналитики Cushman & Wakefield ожидали, что площадь арендованных и проданных офисов может достигнуть 2 млн кв. м по итогам 2020 года, но «трансформация рыночных реалий» вынудила компанию пересмотреть прогноз.
