Сентябрь принес небольшое оживление на рынок элитного жилья. Эксперты связывают это с сезонными колебаниями, но склонны считать, что серьезных подвижек ожидать все же не стоит.
Крестовский остров стал местом оживленного строительства
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
"Если подвести итоги восьми месяцев на рынке элитного жилья, то какие-то явные тенденции проследить сложно. Сейчас начинает увеличиваться количество запросов, что объясняется сезонным спросом, но активным рынок назвать сложно",— объясняет Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.
Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", подсчитал, что за первое полугодие в Петербурге было продано 21 тыс. кв. м элитного жилья, что на 23% меньше, чем за аналогичный период 2016 года. Общая площадь представленных к продаже квартир за это время составила 149 тыс. кв. м, или 1200 квартир, 108 из которых относились к категории элитной. Суммарная площадь последних составила 10,89 тыс. кв. м. Что касается вторичного рынка элитной недвижимости, то предложение на нем за первое полугодие текущего года увеличилось на 10%, составив 307 тыс. кв. м, или 2700 квартир. "Положительная динамика была обусловлена как за счет увеличения экспозиции новых квартир в старом жилом фонде, так и за счет так называемой новой вторички в жилых комплексах, построенных за период 2000-2015 годов",— поясняет господин Коренев. Изменилась и структура спроса: хотя динамика продаж в целом была отрицательной, выросла на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года средняя стоимость сделки. Господин Коренев считает, что это произошло в основном за счет роста спроса на более просторные квартиры — средняя площадь реализуемой элитной недвижимости поднялась до 130,8 кв. м. "Сместились покупательские предпочтения и в части выбора типа и расположения дома: меньше внимания стало уделяться локации и видовым качествам недвижимости, больше — ее инженерно-техническому обеспечению и оснащению. Средняя стоимость площади в элитной недвижимости на первичном рынке сейчас составляет 370 тыс. рублей за квадратный метр, что на 0,8% ниже, чем годом ранее. Последняя тенденция характерна не только для Санкт-Петербурга, но и для Москвы, и для России в целом",— говорит господин Коренев.
В соответствии с рэнкингом Prime Global Cities Index, за год темпы падения индекса Knight Frank, характеризующего стоимость элитного жилья в крупнейших городах мира, составили 11,8% в Москве и 7,9% в Петербурге. "Что касается прогнозов до конца года, то, по мнению экспертов, существенной корректировки произойти уже не должно — основные тенденции сохранятся примерно в таком же виде. Некоторое влияние может оказать только изменение объемов ввода нового жилья и курсовые колебания валют",— считает Алексей Коренев.
Госпожа Соболева говорит, что средняя стоимость квадратного метра в элитном жилье с учетом старого фонда на Крестовском острове сейчас составляет около 290 тыс. рублей, в Центральном районе — 245 тыс., в Московском — 180 тыс., на Васильевском острове — 170 тыс. и в Приморском районе — 160 тыс. "Однозначно, если мы говорим о планировках и метражах квартир в элитном сегменте, то здесь нет студий, а большинство квартир реализуется со свободной планировкой. При этом хотелось бы отметить, что в 2018 году в Петербурге может появиться налог "на роскошь", максимальная ставка на жилье будет 2%. Собственники, у которых недвижимость стоит больше 300 млн рублей, почувствуют увеличение налога, что, в свою очередь, скажется на количестве продаж",— добавляет она.
Генеральный директор ГК "Унисто Петросталь" Арсений Васильев полагает, что в отличие от массового сегмента, рынок элитной недвижимости реагирует на изменения рыночной ситуации сравнительно спокойно. Но и здесь можно выделить несколько тенденций. "Во-первых, это смещение спроса в сторону Петроградской стороны, а именно — в район Петровского острова. Во-вторых, здесь, как и в масс-маркете, застройщики используют разные способы, чтобы выделить свой проект: в ход идут нестандартные планировки, последние модели инженерного оборудования и модные сегодня отделочные материалы. Так, одним из новых веяний являются лофт-проекты, где жилое пространство стилизуется под отреставрированную фабрику",— говорит он. По подсчетам аналитиков компании "Унисто Петросталь", средняя цена реализации элитных квартир сегодня составляет 340 тыс. рублей за квадратный метр.
Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, с такой оценкой согласна. "Средняя стоимость элитной недвижимости по городу находится в диапазоне 350-450 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от локации, на Каменном острове стоимость квадратный метра составляет €25 тыс., а в некоторых проектах она может превышать 600 тыс. рублей (например, в проекте Art View House на набережной Мойки)",— говорит она.
Полина Яковлева также согласна с мнением господина Васильева о смещении интересов девелоперов на Петровский остров: "Одна из ключевых тенденций рынка — смена локации основной застройки: если раньше девелоперы активно осваивали Крестовский остров, то сегодня значительная часть новых проектов реализуется на Петровском. Крестовский отчасти потеряет позиции. Развитие социальной инфраструктуры — парк "Диво-Остров", стадион — увеличило посетительский трафик, в разы выросла нагрузка на станцию метро, статус "обособленности" теряется".
По ее мнению, несмотря на большой объем промзон, Петровский — единственная локация, пригодная для массовой застройки элитной недвижимости, что поможет сформировать единый социальный статус. "Второй явный тренд, который продолжит свое развитие,— это редевелопмент "серого пояса" и застройка его элитной недвижимостью. Да, это дорогостоящий бизнес, но ввиду того, что в городе не осталось свободных земельных пятен для нового строительства, у девелоперов элитного сегмента не остается выбора. Уже несколько проектов реализуется вдоль набережных",— говорит госпожа Яковлева.
Вместе с этим она признает, что работа по редевелопменту может осложняться тем, что некоторые здания являются памятниками архитектуры, которые нужно сохранить и переформатировать под современные нужды. "Так, ГК "Балтийская коммерция" купила на территории бывшего завода "Красное знамя" земельный участок под жилую застройку и вместе с тем получила памятник промышленной архитектуры работы немецкого зодчего Эриха Мендельсона. Уже началась реставрация объекта, но под какие функции будет переформатирована подстанция фабрики, сказать трудно. Как один из возможных вариантов — апартаменты высокого класса. Невозможность строительства новых проектов в центральной части города привела к заинтересованности девелоперов старыми особняками. Один из последних примеров — реконструкция особняка Кушелева-Безбородко в элитный клубный дом на 29 квартир. На настоящий момент идут продажи",— говорит госпожа Яковлева.