1. Цель проведения рейтинга.
Составление рейтинга объектов недвижимости, как выстроенная последовательность объектов по набору заранее обозначенных и измеримых качественных и количественных характеристик, является одним из основных инструментов анализа локального рынка недвижимости (ЛРН), проводимого компанией Yellowstone development в рамках девелопмента.
В совокупности с другими инструментами анализа, рейтингование позволяет выявить конкурентную среду, для создания того или иного объекта, а также является основой для исследования сложившейся структуры и объема предложения, текущего состояния и будущих тенденций. Это позволяет спрогнозировать соотношение спроса и предложения в будущем, выявить наиболее перспективные ниши и наиболее благоприятное время осуществления проекта, когда конъюнктура рынка благоприятна.
Анализ конкурентов, с выявлением их сильных и слабых сторон, позволяет характеризовать общий объем конкуренции в выбранном сегменте, а также выявить такие характеристики и особенности эксплуатации будущего объекта, которые позволят сделать его наиболее рыночно ориентированным, конкурентным и коммерчески успешным.
Таким образом, целью рейтингования жилой недвижимости Челябинска, стала необходимость классификации и структурного анализа предложения первичного и вторичного рынка жилой недвижимости города, определение объема предложения в структурном разрезе, выявление конкурентной среды рынка по качественным и количественным признакам.
В результате проведения рейтинга жилой недвижимости, были выявлены объекты с наиболее высокими потребительскими характеристиками, позволяющими создавать востребованный и конкурентоспособный продукт.
Для профессиональных участников рынка, рейтинг предоставляет возможность всестороннего анализа, в зависимости от потребностей.
2. Методика составления рейтинга.
Рейтинг жилой недвижимости Челябинска, опираясь на численные значения, был составлен по специально разработанной для этих целей методике, в основе которой лежит применение наиболее распространённой классификации жилой недвижимости, применяемой на развитых рынках: Единая Классификация Многоквартирных Жилых Новостроек, предложенная Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства и Российской Гильдией Риелторов. Численные значения присваивались объектам оценки, то есть жилым домам, на основе описания определённых параметров жилой недвижимости.
Рейтинг жилой недвижимости г. Челябинска составляется впервые. До момента составления рейтинга рынок использовал информацию о классности объектов жилой недвижимости, присваиваемой объекту его девелопером.
Предлагаемая классификация служит инструментом качественной оценки объектов на рынке жилой недвижимости, отличной и дополнительной к такому критерию как цена.
Система классификации объектов жилой недвижимости г. Челябинска была разработана компанией GVA Sawyer по заказу Yellowstone development.
Для классификации основные параметры оценки жилых домов были определены по значимости, а сами объекты исследования − по совокупности потребительских характеристик и их соответствию заявленной покупателям цене.
Для классификации были отобраны объекты первичной и вторичной жилой недвижимости, соответствующие следующим критериям:
• Возраст объектов не превышает 20 лет,
• Объекты на момент составления рейтинга предлагали квартиры для продажи,
• Стоимость 1м2 в предложении на момент составления рейтинга не менее 50 000 руб. (за исключением нескольких объектов, включённых для иллюстрации в нижнем ценовом сегменте),
• Объекты находятся в административных границах города Челябинск,
• Для полноты обзора потребительского качества жилья в г. Челябинск, были включены несколько объектов низкой ценовой категории – в дальнейшем определённых как относящиеся к классу D – в качестве иллюстрации предложения в данном классе.
В рейтинг вошли:- группы домов, которые позиционируются застройщиками, как жилые комплексы,
- отдельно стоящие дома, без специальной идентификации в качестве жилого комплекса.
Аудит по методике проводился в отношении каждого дома.
Рейтинг жилой недвижимости Челябинска, по версии Yellowstone development
имеет двухуровневую буквенно-цифровую структуру:
1. Буква определяет принадлежность к классу жилья:
Класс А – элитный класс
Класс B – бизнес-класс
Класс С – средний-класс
Класс D – эконом-класс
2. Цифра – уровень и качество проекта: от 1 до 5: чем больше, тем хуже.
Самые лучшие объекты - Элитный-Класс - «А1»,
Самые худшие объекты - Эконом- Класс – «D5».
Классификация включает следующие комплексы параметров:
- Общие данные,
- Окружение,
- Территория и благоустройство,
- Планировки,
- Отделка и инженерное оборудование.
Система экспертной классификации жилой недвижимости включает в себя следующие этапы:
1. Оценка параметров объекта по каждому разделу классификации по отдельности.
2. Определение рейтинга жилой недвижимости по каждому комплексу параметров, где за 100% принимаются максимальные веса по каждому критерию, складываются полученные веса по каждому из параметров объекта и делятся на их количество. Полученное число процентов отражает степень соответствия идеальной картине для жилой недвижимости.
3. Присвоение индекса объекту при соответствии условий сравнительной таблицы по всем четырем разделам одновременно.
Таблица определения индекса жилого дома.
В рейтинге, цена кв.м. в домах падает в направлении цветового градиента.
3. Рейтинг, описание объектов по классам.
Согласно предложенной методике, совокупный рейтинг первичной и вторичной жилой недвижимости г. Челябинска представляет следующее:
- Проведенный анализ выявил - на рынке г. Челябинск жильё Класса А, то есть элитного класса не представлено.
- Класс В представлен объектами в трёх вариантах индекса: В3, В4 и В5. Внутри предложения жилья «бизнес-класса» существуют продукты разного потребительского качества – от условно высокого с рейтингом «3» до минимального качества с индексом «5».
Индекс В3, высочайший среди всех готовых и строящихся и планируемых объектов, участвовавших в рейтинге, присвоен апартаментам в планируемом к реализации в 2018г. МФК EXE по ул.Труда 187 – 20,7 баллов из 31.
Среди существующих и строящихся, индекс В3 присвоен ЖК «Феникс де Люкс», расположенному по адресу ул. Цвиллинга, 57а (20,6 баллов из 31). На конец 2016г. это лучший по потребительским качествам объект в рейтинге. Отнесение данного объекта к Классу В обусловлено несоответствием места расположения объекта более высокому классу А, несмотря на уникальный архитектурный облик дома, он находится за пределами исторической застройки города и вне курортной зоны.
Объекты относительно высокого потребительского индекса В4 представлены в основном, современными жилыми комплексами: ЖК «Дом на Лесопарковой», ЖК «Манхэттен», ЖК «Святогор», ЖК «Кристалл». Лидер по балльному значению в данной группе – ЖК «Пушкинский», ул. Орджоникидзе, 62, (18,8 баллов из 31), аутсайдер – ЖК «Леонардо», ул. Елькина, 88а, (12,6 баллов из 31).
Объекты с индексом В5 заняли многим более половины в объёме класса и представлены в основном точечной застройкой в границах административно-делового центра города. Следует отметить, что относительно низкие потребительские качества выявлены у проектов комплексной жилой застройки в ЖК «Западный Луч», а также ЖК «Кировский». Оба ЖК «подвела» отделка общественных зон и инженерное оборудование, а ЖК «Кировский» – ещё и квартирограмма.
Лидер объектов В5 – жилой дом по адресу ул. Елькина, 80а (16,1 балла из 31), аутсайдер – дом по адресу ул. Курчатова, 5в (7,4 балла из 31).
Объекты с рейтингом В5, за счёт второстепенных параметров, не используют потенциал местоположения и конструктивные возможности здания.
- Класс С представлен двумя вариантами индекса: С4 и С5. Это значит, что внутри предложения жилья «среднего класса» существуют продукты разного потребительского качества – от удовлетворительного с рейтингом «4» до минимального качества с индексом «5».
Объекты с индексом относительно высоким потребительским индексом С4 представлены в рейтинге жилыми комплексами – ЖК «Александровский», ЖК «Подсолнухи», ЖК «Галеон», ЖК «Король Плаза». Необходимо отметить, что объём жилья данного класса, почти в два раза больше, чем представителей индекса С5, что говорит о значительном объёме предложения жилья бизнес-класса с относительно высокими потребительскими характеристиками.
Лидерами объектов с индексом С4 являются: дом в составе ЖК «Александровский», расположенный по адресу ул.40Летия Победы, 9а (17,1 из 31 баллов) и ЖК «Галеон» на Университетской Набережной, 18 (17,1 из 31 баллов). Аутсайдером данной группы объектов является ЖК «Король Плаза» (13,6 из 31 балла). Середину заняли дома из жилых комплексов «Александровский» с диапазоном от 15,1 до 16,1 и «Подсолнухи» с диапазоном от 15,8 до 13,8.
Дома с индексом С5 представляют собой объекты с низкими потребительскими свойствами, не соответствующими благоприятному для жилья расположению и качественному решению конструктивной схемы здания. Наиболее высокий рейтинг получили жилые дома в составе ЖК «Северные Шершни» (16,6 - 15,5 баллов из 31), получившие данный индекс исключительно из-за низкого качества отделки общественных зон и инженерных систем, соответствующих требованиям современного жилья бизнес-класса. Середину объектов данной группы почти полностью занимают объекты микрорайонов «Тополиная Аллея». Самое низкое значение получил дом-представитель этого района, расположенный по адресу Университетская Набережная, 76 (11,1 из 31).
- Класс D в рейтинге представили несколько объектов, выбранных специалистами для примера. Объекты данного класса предполагают исключительно неблагоприятное для жилья место расположения и/или панельное домостроение.
Необходимо понимать, что доля жилья в Челябинске, относящаяся к классу D превышает в объёме все прочие классы. Но, поскольку выбор в сторону жилья эконом- или D-класса делается исключительно по соображениям доступности по цене, анализ потребительских свойств в данном классе не требуется. Можно предположить, что балльный рейтинг объектов не превышает 13,7 баллов (ул. Академика Королёва, 35), а самый низкий рейтинг у дома по адресу ул. Новороссийская, 130 б.
Анализ стоимости предложения не проводился, так как анализировались объекты разного жизненного цикла – от строящихся до предлагаемых на вторичном рынке.
Таким образом, жилые дома в составе ЖК могут иметь различный индекс потребительской привлекательности, поскольку даже внутри относительно однородной жилой среды критерии оценки могут иметь разные значения. Не всегда более высокий рейтинг в баллах – показатель более высокого потребительского индекса. При оценке жилья важна сбалансированность всех критериев – места и окружения, благоустройства и удобства территории дома, эффективные просторные планировки, а также инженерные системы и отделка общественных пространств. Так, жилые дома с индексом В5 зачастую обеспечивают своим жителям отличную пешеходную доступность к любым необходимым для жизнедеятельности товарам и услугам, качественную квартирограмму, но инженерные решения и отделка помещения общего пользования не являются качественными в домах данного класса и способствуют относительно низкому рейтингу с индексом 5.
Читайте этот и другие материалы в спецпроекте «Бизнес гидъ»