Через год в северной части Санкт-Петербурга появится небоскреб "Лахта-центр", который строит "Газпром нефть". Здесь монополия намерена разместить своих сотрудников и создать новый символ города-памятника. Гендиректор АО "Многофункциональный комплекс "Лахта-центр"" (входит в "Газпром нефть") Елена Илюхина рассказала "Ъ", как компании удалось изменить настроение тех горожан, которые сопротивлялись строительству башни, и что случилось с площадкой на Охте, где инвестор отказался от крупного девелоперского проекта из-за разногласий с градозащитниками.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
— Общественно-деловой квартал "Лахта-центр" создается в той части Санкт-Петербурга, где долго строился домашний стадион для футбольного клуба "Зенит"...
— Я воздержусь от комментариев по поводу стадиона.
— Но все-таки скажите, есть ли хоть малейшие опасения, что ваш объект станет еще одним заметным долгостроем города?
— Мы полностью соблюдаем сроки строительства. Система управления и наша команда, работающая над проектом, позволят, вне всякого сомнения, завершить строительство в срок. Основные строительно-монтажные работы завершим уже в 2017 году. То есть в конце ода мы увидим объект в том архитектурном облике, в котором он был запланирован.
Почему возникают долгострои? Медленное согласование даже текущих вопросов, нежелание брать на себя ответственность за принятие решений и отсутствие четкого финансирования. Для "Лахта-центра" заказчик и инвестор проекта — "Газпром нефть", и отношение к проекту такое же, как и к другим инвестиционным проектам нефтяной компании. Поэтому все управленческие и финансовые решения принимаются компетентно и вовремя.
Наш проект коммерческий, и любая задержка по срокам может привести к увеличению стоимости, чего мы не можем себе позволить. Так что "Лахта-центр" будет полностью построен, как и было запланировано, в 2018 году.
— В 2014 году речь шла об инвестициях 76 млрд руб., спустя год уже назывались 96 млрд руб. Разве это не похоже на ситуацию со стадионом, где также не раз менялся бюджет?
— Названные вами цифры — это экспертные оценки. Мы не обнародуем стоимость проекта, так как это коммерческая тайна, раскрытие которой может негативно сказаться на его реализации.
— Каким образом?
— Мы по каждому этапу работ на конкурсной основе выбираем подрядные компании. Для нас как заказчика самый лучший вариант, когда контрагенты оптимизируют ценовые параметры, не зная наших финансовых планов. То есть нам нужны качественные услуги за адекватные деньги.
— Все равно непонятна причина опасений: на основе конкурса генподрядчиком "Лахта-центра" стала турецкая Renaissance Construction. Пусть она и решает спорные вопросы...
— Это крайне упрощенное понимание процесса строительства такого сложного комплекса. Допустить полную зависимость от генподрядчика мы не можем. Именно поэтому заключаем отдельные договоры по каждому этапу работ только после того, как готов пакет всей исходно-разрешительной и рабочей документации. Такой механизм позволяет нам экономить до 20% на стоимости по отдельным контрактам.
— За счет чего?
— За счет того, что у нас максимально детализирована вся рабочая документация и четко подсчитаны сметы. Это удобно и для генподрядчика, у которого отпадает необходимость закладывать риски из-за некачественно проработанного проекта, как это часто бывает при реализации крупных проектов в нашей стране. А мы, то есть служба заказчика, отслеживаем ценообразование всех субподрядчиков, поставщиков стройматериалов и комплектующих, что позволяет не переплачивать за строительно-монтажные работы.
— Как кризис отразился на издержках по проекту? Они выросли или уменьшились?
— Я не могу сказать, что мы выиграли от кризиса, но и проигравшими себя не ощущаем. Выработанная система контрактования, о которой я вам рассказывала, стала своеобразной подушкой безопасности. По некоторым пакетам мы разделили рублевую и валютную составляющие, что также позволило нивелировать риски. Курсовые колебания рубля, конечно, повлияли на процесс, но не катастрофично.
— Renaissance Construction хотя и создана в Петербурге в 1990-х годах, но учреждена турецкими бизнесменами. В прошлом году из-за политического скандала между Москвой и Анкарой был введен мораторий на привлечение турецкой рабочей силы. Это как-то повлияло на темпы строительства "Лахта-центра"?
— У нас работы не останавливались, потому что договор генподряда был подписан до введения санкций (сейчас они сняты.— "Ъ").
— Строительство "Лахта-центра" вызвало неоднозначную реакцию как со стороны некоторых горожан, так и со стороны градозащитных организаций. Их можно понять: небоскреб высотой 462 м входит в визуальное пространство, сложившееся в Петербурге. Насколько уже по завершении строительства объект будет воспринят в качестве доминанты, дружественной уже имеющейся городской среде?
— "Лахта-центр" расположен на берегу Финского залива, вообще за границей городской застройки. До центра города более 9 км, поэтому высотка не окажет негативного влияния.
В современной части Петербурга должна быть новая архитектурная доминанта, задающая вектор полицентричного развития мегаполиса. Как раз такую задачу мы поставили перед собой. Как будет восприниматься горожанами высотное здание после завершения строительства, мы узнаем в будущем году. Но уже сейчас видим, что проект принят молодыми людьми: в социальных сетях каждый день появляются селфи на фоне строящейся башни, небоскреб вдохновляет фотографов и художников на творческие проекты.
— Почему было принято решение строить объект такой высоты?
— Высотное здание было частью замысла, и причин этому несколько. Во-первых, единичные доминанты на фоне горизонтального ландшафта — традиция Петербурга. И сейчас пришло время новой высоты. Мощный архитектурный акцент появится на въезде в город с севера, на берегу Финского залива, откроет Петербург с моря. Башня будет соразмерна линиям балтийского побережья, архитектуре пилонов нового вантового моста, футуристическому облику стадиона на Крестовском острове.
Во-вторых, вертикаль как символ отражает принцип построения компании, ее устремленность к будущим достижениям. В-третьих, высота — это сверхзадача, открывающая безграничные возможности интенсивного развития. Это инженерные, технологические и строительные решения, новые законодательные нормы, уникальные знания, опыт и компетенции.
В проекте принимают участие десятки научно-исследовательских институтов, сотни подрядных и субподрядных организаций, для которых это возможность внедрить свои разработки. Ведь несколько десятилетий профессионалы в области технических наук в нашей стране были невостребованными.
— Как вы намерены использовать имеющийся исторический ландшафт в развитии вашего комплекса?
— Вокруг строящегося "Лахта-центра" нет исторического ландшафта. Это городская окраина. С одной стороны по берегу залива идут леса, поля и одноэтажная застройка, а с другой стороны — новая застройка, которая велась с 1990-х годов. А само место строительства "Лахта-центра" вообще намывная территория, где раньше располагалась база хранения песка. Все создается с нуля — и ландшафт, и новые контуры морского фасада.
В этом смысле территория оптимальна. Она обладает потенциалом для формирования нового центра притяжения с перспективой дальнейшего развития. Это место, с которого начинается город на севере. Для нас было важно и то, что все масштабные проекты по развитию транспортной инфраструктуры были запланированы задолго до решения о строительстве нашего комплекса.
Так что появление "Лахта-центра" даст очевидный импульс к развитию и очеловечиванию берега Финского залива, который должен стать современным общественным пространством, создаст стимул для реализации новых рекреационных, культурных и туристических проектов. Прилегающие территории неизбежно будут эволюционировать.
— Откуда у вас такая уверенность?
— Это подтверждает мировой опыт. Во многих европейских городах создаются и гармонично сосуществуют с историческим наследием новые районы с современной архитектурой. Это Дефанс в Париже, Хафен-Сити в Гамбурге, Канэри-Уорф, знаменитый "Огурец", а теперь и "Осколок" в Лондоне.
— Но есть и обратный пример — Венеция...
— Да, этот один из красивейших городов мира, по сути, не имеет внутренних ресурсов для сохранения и обновления. Бесконечно эксплуатировать только потенциал культурного наследия невозможно. Нужны альтернативные пути развития. В том числе дающие возможность увеличения доходов города, которые можно направить на реставрацию и охрану памятников. Петербург, обладающий огромным историческим центром, нуждается в мощном экономическом развитии для сохранения архитектурного наследия.
— С чего вы взяли, что "Лахта-центр" станет новым урбанистическим движком Петербурга, если ядро делового комплекса — это офисы для 8 тыс. сотрудников группы "Газпром"?
— Под общественные функции отведена почти треть площадей. И "Лахта-центр" будет сразу вовлечен в городскую жизнь как новая достопримечательность. В итоге в городе появятся общедоступная обзорная площадка, современный планетарий, обращенный на залив открытый амфитеатр, современный научно-образовательный центр, инфраструктура для водного спорта и комфортные набережные — все то, чего в городе не было и что точно будет востребовано, а впоследствии задаст новые стандарты для развития других территорий.
— "Лахта-центр" с точки зрения рынка коммерческой недвижимости Петербурга является крупным проектом. Как-то сомнительно, что в текущий кризис удастся сдать или продать даже часть площадей...
— Мы вообще не планируем сдавать офисные площади, поскольку все займут структуры "Газпрома". Глядя на темпы и масштабы переезда компаний группы, мы не видим возможностей для вывода на рынок даже незначительной части офисных площадей.
Что касается площадей под общественные функции и сопутствующие сервисы, то и в этом направлении запросы от потенциальных операторов уже многократно превосходят объем нашего предложения. Наша задача — выбрать тех, кто сможет предложить действительно нестандартные и интересные форматы.
— Власти Петербурга в 2016 году заявляли, что подыскивают площадку в городе для реализации еще одного проекта, общая площадь которого в три раза должна превысить размер "Лахта-центра". Не приведет ли это к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости города?
— С момента заявления прошло уже более полугода, и никакой информации о развитии этой идеи нет.
— На 2025 год запланирован ввод станции метро "Лахта". Как движется ее строительство?
— Мы вместе со всеми жителями Приморского района Санкт-Петербурга (здесь строится "Лахта-центр".— "Ъ") внимательно следим за планами и действиями администрации города относительно транспортного обеспечения этой густонаселенной и динамично развивающейся части города. Надеюсь, что перспектива появления в 2018 году такого крупного проекта, как "Лахта-центр", станет дополнительным стимулом не затягивать сроки, несмотря на бюджетные трудности.
Но, конечно, развитию транспортной инфраструктуры способствует прежде всего чемпионат мира по футболу. К нему приурочено строительство и станции метро "Беговая", один из выходов которой расположен на расстоянии чуть более километра от "Лахта-центра". А это уже пешеходная доступность.
— Прошлым летом сообщалось, что Ростехнадзор выявил массовые нарушения требований пожарной безопасности при выполнении работ по возведению "Лахта-центра": ни на одном из 30 возведенных этажей башни не выполнены работы по огнезащите несущих металлоконструкций. Вам удалось устранить эти нарушения?
— Позже была другая проверка, которая подтвердила отсутствие нарушений. Собственно, замечания Ростехнадзора были следствием отсутствия четких законодательных норм пожарной безопасности на период строительства, что на нашем объекте — уникальном и сверхвысотном — выявилось особенно ярко.
Нанесение огнезащиты на металлические конструкции возможно при соблюдении нескольких существенных условий: должны быть готовы не только сами конструкции, но и бетонные перекрытия, необходимо соблюдение температурного режима — не ниже плюс пяти градусов. А наше здание строится так: сначала ядро, затем металлоконструкции, затем бетонные перекрытия этажей вокруг ядра — и только потом фасад. То есть наносить огнезащиту возможно с некоторым отрывом по времени от работ по монтажу металлоконструкций.
В существующих нормах это не записано, так как они рассчитаны на типовое строительство. По сути, для здания XXI века предлагали применять нормы XX века. Поэтому мы разработали и согласовали специальные технические условия для подобных высокотехнологичных зданий, и теперь порядок работ узаконен.
Но сразу хотела бы сказать, что вопросы безопасности для нас превыше всего. Это касается и решений, заложенных в проект, и организации строительного процесса с перекрестным многоуровневым контролем соблюдения всех норм.
— "Газпром" и его структуры за время строительства "Лахта-центра" активно покупали и реконструировали офисную недвижимость — в частности, здания на площади Островского, на Почтамтской, Галерной, на Московском проспекте, в Парадном квартале и т. д. Сколько средств было на это потрачено? Как они будут использоваться после открытия "Лахта-центра"?
— Ответ на эти вопросы в компетенции соответствующих структур "Газпрома". Отмечу только, что будущий "Лахта-центр" явно не удовлетворит в полном объеме спрос на офисные площади для размещения всех компаний группы "Газпром". То есть масштабы перевода превосходят объем вводимых площадей. Аналитики рынка недвижимости также не проявляют волнения на этот счет.
К слову, в пик кризиса последних лет Санкт-Петербург стал чуть ли не единственным городом в стране, где сегмент коммерческой недвижимости не просел. Удержаться на плаву этой отрасли удалось в значительной степени благодаря явлению, которое даже получило в профессиональных кругах название "фактор "Газпрома"". Но выгоды от такого масштабного корпоративного переезда приобретает не только город. Практика показывает: для крупных компаний концентрация в одном месте, имеющем высокий потенциал пространственного развития,— это повышение эффективности.
— Что стало с участками на Охте, где исходно планировалось строительство офисного центра для "Газпрома"?
— Участки принадлежат группе "Газпром", но строительство там не начиналось. Мы готовы рассмотреть предложения администрации города по обмену участка на приемлемые варианты компенсации наших затрат.