На выходных в сити-парке «Град» завершил работу строительный форум «Воронеж BUILD – 2017», в рамках которого участники рынка на протяжении трех дней обсуждали тренды отрасли. Главной темой нынешнего форума стал вопрос, как в период кризиса создать «атмосферу созидания». Представители власти при этом настаивали, что строителям надо работать больше и качественнее, а девелоперы сошлись во мнении, что нуждаются в помощи банков.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Основная тема форума была задана в день его открытия, 23 марта, в рамках пленарного заседания «Вызовы 2017. Современное и комфортное жилье». Сами участники профильного рынка признавались, что им не хватает «атмосферы созидания», которую вроде бы должны создавать власти, и выражали надежду, что ситуацию изменит начавшаяся в Воронеже реформация строительной сферы. Впрочем, местные чиновники скоро дали понять, что далеко не все зависит от них. Заместитель руководителя регионального управления строительной политики Артур Кулешов напомнил, что «каждый субъект по требованию Минстроя должен увеличить объемы строительства на 10-20% в год». Но при этом есть и другая госзадача, поставленная перед регионами, — «обеспечивать комфортную среду».
«Все требования должны подкрепляться действиями со стороны правительства», — заметил руководитель ООО «Квартал», депутат облдумы Дмитрий Лукинов (девелоперский портфель компании приходится на жилье комфортного и бизнес-классов). «Создать качественный продукт одним лишь приказом нельзя. В Будапеште нормальные условия для строителей за три года обеспечили 100% роста ввода жилья, — рассказал господин Лукинов. – При этом их застройщики имеют хорошие кредитные предложения, власти навели порядок с банками». Затянувшийся экономический спад девелопер считает «временем огромных возможностей», которое позволяет «рвануть вперед». Но в то же время он признает: «для того, чтобы продавать на уровне прошлого года, приходится работать в три раза больше».
Согласился с ним и глава «Группы компаний Хамина», депутат облдумы Евгений Хамин. «Можно ли вести активную созидательную работу на падающем четвертый год рынке? Нельзя, но мы обязаны это делать». Выход из ситуации он видит в уменьшении банковской ставки для заемщиков: «В России при инфляции в феврале текущего года в 4,5% реальная банковская ставка составила 13-14%. В какой экономически цивилизованной стране мира есть такая разница между инфляцией и имеющейся банковской ставкой?» По мнению депутата, ставка для ипотеки при такой инфляции должна составить 5,5-7%, «хотя тенденция снижения ставок уже наметилась». «Но факт доходности банков и прогнозы говорят о большом резерве в вопросе снижения ставок, так как большинство банков, очевидно, работают в сверхдоходности: в 2016 году банки РФ заработали 900 млрд руб., из них 500 млрд руб. – Сбербанк», — напомнил девелопер.
Но представители власти в рамках дискуссий тяготели к теме баланса между активной застройкой новых микрорайонов и созданием комфортной городской среды. Общественный совет при областном управлении архитектуры и градостроительства предложил свою систему оценки уровня качества жилой среды. Главный архитектор региона Марина Ракова, в частности, рассказала о том, что дисбаланс развития города уже был отмечен при посещении ряда воронежских объектов гендиректором госкорпорации АИЖК Александром Плутником и замглавы Минстроя Никитой Стасишиным.
Более того, на федеральном уровне определено понятие стандарта комфортной городской среды как жилье средней этажности. «Важно этот посыл услышать, чтобы все те девелоперские проекты, ориентированные на мощные параметры, были переосмыслены», — заметила госпожа Ракова. По ее мнению, для соблюдения баланса необходимо наведение порядка в нормировании: «Те изменения, которые произошли в городе в строительном блоке – отчасти причина отсутствия нормирования. Нам необходимо вывести внятные правила игры для рынка». В числе механизмов влияния на дальнейшее развитие Воронежа она, в частности, упомянула официальное внедрение архитектурно-строительного согласования облика объектов и персональной ответственности главного архитектора.
«Какова роль власти помимо требований к застройщику? – интересовался Евгений Хамин. — Власть должна обеспечить консолидацию рынка, его управляемость и отсутствие популизма – зачастую однобокого, в отношении отдельных застройщиков». Механизмами консолидации девелопер назвал встречи, диалоги и повышение прозрачности. «Необходимо понимание, что все имеют одинаковые условия по решению вопросов, связанных с нормативами, доступом к ресурсам, в том числе к земельным участкам», — добавил девелопер. В качестве объединяющей площадки был назван ожидающий структурных и кадровых изменений областной Союз строителей. Но, как заметил господин Хамин, власти в любом случае не должны взвалить решение всех задач (создания качественной архитектуры, повышение доступности жилья, комфортной среды и инфраструктуры) на застройщиков. «Добросовестные компании, перед которыми будут ставиться такие задачи, без поддержки со стороны руководства города и области начнут с рынка уходить, — полагает девелопер. – На рынке останутся те, кто эти задачи решать не будут. В строительном сообществе существует достаточно много таких».
Руководитель аппарата ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик отметил, что на фоне падения доходов населения и сокращения площади квартир зафиксированы «первые положительные проблески, которые говорят о том, что ситуация должна улучшаться». Они касаются статистики по вторичному рынку: «Мы видим данные об ипотеке. Если она по долевому строительству уменьшилась, то по вторичному стремительно растет». Впрочем, президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок предположила, что в 2017 и 2018 годах рынок еще будет стагнировать: «Надеюсь, в следующем году мы увидим положительную динамику в объеме и цене».