Пермские власти готовятся ввести коэффициент плотности застройки для участков под жилье и установить новые требования по размеру детских и спортивных площадок и парковок. Это должно сократить дефицит общественного пространства в строящихся жилых комплексах. Новыми нормами недовольны девелоперы, они прогнозируют падение объемов строительства в два раза и рост стоимости жилья.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
На Камском форуме профессионалов рынка недвижимости застройщики подняли тему новых норм по плотности застройки, которые были предложены департаментом градостроительства и архитектуры администрации Перми (ДГА). Они предусматривают, что в местные «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) будет введено понятие коэффициента плотности застройки. Это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка. ДГА предложил установить коэффициент 2 для нескольких жилых зон (Ц-2, Ж-1, Ж-2). Например, на участке площадью 5 тыс. кв. м можно будет построить 10 тыс. кв. м недвижимости. Кроме того, поправки вводят минимальный размер детских, спортивных, хозяйственных площадок, территории под озеленение 14 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир и минимальный размер для временных стоянок автомобилей 3,5 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир. Если общая площадь квартир в доме составляет 5 тыс. кв. м, то на участке нужно зарезервировать 700 кв. м под благоустройство и 175 кв. м под парковку.
Проект одобрен комиссией по землепользованию и застройке и будет вынесен на публичные слушания, которые пройдут во всех районах города в начале апреля.
Девелоперы заявили, что такие параметры напрямую повлияют на объемы строительства в краевой столице, а также пожаловались на то, что инициатива появилась без обсуждения с участниками рынка. «Сейчас средний коэффициент застройки по Перми в районе 4. Новый норматив сокращает его ровно в два раза. Коэффициент срубит половину объема строительства. Все новые проекты, которые еще не получили разрешение на строительство, будут в два раза меньше, доходная часть тоже будет в два раза меньше. Квартир — тоже меньше, а их стоимость если не в два раза выше, потому что в два раза дороже не купят, то часть наценки уйдет на покрытие расходов», — заявил директор по развитию холдинга «Сатурн-Р» Сергей Репин. Он обратился к вице-премьеру краевого правительства, министру экономического развития Виктору Агееву с просьбой рассмотреть этот вопрос. «Меня беспокоит, что такое кардинальное решение принимается как бы в стороне от строительного сообщества. Хочется понять, для чего это вводится, какую цель преследует новая норма», — добавил господин Репин.
Виктор Агеев отметил, что у участников рынка «как минимум будет возможность озвучить позицию строительного сообщества на стадии публичных слушаний»: «Голос строительного бизнеса достаточно силен, и нет оснований сомневаться, что он не будет услышан». Он также напомнил, что действует институт оценки регулирующего воздействия, который помогает проанализировать влияние разрабатываемых законопроектов и норм на рынок. В заключение господин Агеев предложил обсудить вопрос в рабочем режиме.
Гендиректор «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный на одной из секций форума также обратил внимание на предлагаемые нормативы плотности застройки. Он заявил, что если они будут приняты, то повлияют на реализацию проектов развития застроенных территорий. Муниципалитет продвигает этот механизм, позволяющий расселять аварийные дома и возводить новое жилье за счет инвесторов. Господин Бесфамильный привел в пример «Камскую долину», которая занималась расселением на участке рядом с центральным рынком (на пересечении улиц Луначарского и Борчанинова, квартал №134). «Там более 2 тыс. кв. м под расселение. На этот участок они потратили 250 млн руб. Плотность застройки у них сегодня порядка 6, а администрация предлагает коэффициент 2. Шансы найти инвестора, готового потратить 250 млн руб. на расселение, нулевые», — заявил Михаил Бесфамильный.
Гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин пояснил „Ъ-Прикамье“, что по разрешениям, выданным в 2016 году, плотность застройки в центре города варьируется от 3,5 до 7. «Если предложения администрации будут утверждены думой, то последствия для застройщиков будут достаточно серьезными. Они, возможно, ничуть не меньше скажутся на стоимости и объемах строительства, чем поправки в закон о долевом строительстве», — полагает господин Занин.
По словам члена комиссии по землепользованию и застройке Дениса Галицкого, поправки в ПЗЗ помогут регулировать вопрос с детскими площадками, автостоянками и территорией под благоустройство, которые сейчас в дефиците у новых жилых комплексов. «Сегодня застройщики могут возводить дома и получать разрешения, если у них спортзоны, озеленение и парковки по документам предусмотрены на соседнем участке. А потом они этот участок вовлекают в строительство следующего жилого дома или арендуют какой-нибудь участок под детскую площадку на короткий срок. В результате у жильцов почти нет придомовой территории, а плотность застройки действительно увеличивается до 6-7. Предлагаемый коэффициент 2 вполне соотносится с тем, что прописано в Генплане», — добавляет собеседник „Ъ-Прикамье“.