Поправки в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве» вызвали большой общественный резонанс в 2015 и 2016 г. Сперва, когда законодательные изменения долго обсуждали и отправляли поправки на доработку. И позже, когда в июне прошлого года пакет изменений все же был одобрен Госдумой. Большинство нововведений должны были вступить в силу с 1 января 2017 года, однако и сегодня многие застройщики не понимают новых правил игры и с тревогой смотрят в будущее. Большинство строительных компаний постарались подать папки с документацией по новым объектам долевого строительства до конца 2016 года. Основная причина в том, что застройщики не понимают, каким образом теперь готовить пакет документов, прежде всего – проектную декларацию. Круглый стол на тему изменений в самом ходовом ФЗ, касающемся жилищного строительства, прошел в отеле «Платан Южный» в Краснодаре. Модератором мероприятия выступил генеральный директор «MACON Realty Group» Илья Володько.
В защите дольщиков – переусердствовали
По словам исполнительного директора «Национальной юридической компании «Митра» Заурбека Ахметова, изменения в ФЗ-214 носят как формальный характер, так и вполне прикладной. Они определяют, какую информацию о своей деятельности застройщик должен публиковать на своем сайте. Подразумевается единого реестра застройщиков, который будет включать только компании, действующие в четком соответствии с требованиями Закона «О долевом строительстве» и не имеющие финансовых проблем. В Краснодаре актуального реестра до сих пор не существует, но он в обязательном порядке должен появиться.
– В отличие от предыдущих редакций ФЗ появились дополнительные требования. Например, директор и главный бухгалтер компании не должны иметь судимостей за экономические преступления. Не должно быть недоимок по налогам и сборам с организации застройщика. Не должна быть запущена процедура банкротства, – пояснил Заурбек Ахметов. – Важно, нет ли у застройщика негативной истории участия в конкурсах и закупках. Все это в совокупности дает дополнительные гарантии того, что на рынок не зайдут недобросовестные застройщики. На самом деле эти изменения логически следуют из самой идеи 214-го федерального закона, цель которого – гарантировать права дольщиков.
Законодатель дважды перестраховался, создав новые инструменты защиты прав дольщиков, но при этом оставив старые
Основные изменения в законодательстве касаются экономических аспектов работы застройщиков, и в перспективе могут сильно повысить их финансовое бремя. Больнее всего по застройщикам может ударить введение минимального размера уставного капитала, который будет зависеть от совокупной стоимости всех возводимых компанией объектов. Например, если застройщик возводит до 1,5 тыс. кв м, то уставной капитал должен быть не менее 2,5 млн руб. Если же он строит больше 500 тыс. кв м, то ему придется обеспечить себе 1,5 млрд руб. оплаченного капитала. И даже тот факт, что на практике уставной капитал может включать в себя как финансовые средства, так и имущественные активы, не слишком облегчит жизнь тем застройщикам, у которых таких ресурсов нет.
Другой аспект – введение эскроу-счетов, посредством которых средства дольщиков будут храниться в банках до того момента, пока застройщик не завершит строительства объекта. Согласно поправкам, продавать жилье на этапе строительства будет нельзя, равно как и привлекать средства дольщиков. Единственные источники финансирования – собственные деньги застройщика и банковские кредиты. Тем не менее эксперты не уверены в том, что эскроу-счета в ближайшие годы будут востребованы.
– Финансово стабильным компаниям будет проще построить за свои средства, а потом продавать готовое жилье, нежели привлекать средства дольщиков и нести юридические риски, связанные с новым законодательством, – уверен генеральный директор «Национальной юридической компании «Митра» Юрий Мирзоев.
С точки зрения дольщика эскроу-счета более привлекательны. Таким образом покупатель жилья «замораживает» свои средства, не получая процентов, как если бы он открыл депозит, но и ничего не теряя в том случае, если застройщик не сможет завершить строительство. Тогда он просто получит свои деньги обратно.
По мнению эксперта, законодатель перестраховался, создав новые инструменты защиты прав дольщиков, но при этом оставив старые. Эскроу-счета, страхование ответственности застройщика и компенсационный фонд, в который каждый застройщик будет обязан внести сумму в размере одного процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, по факту выполняют одну и ту же функцию – снижение рисков для дольщика. По мнению специалистов, разумнее было бы оставить один из этих инструментов, поскольку все вместе они серьезно ухудшают финансовое положение девелоперов и могут привести к росту цен на квадратные метры. В погоне за гарантиями для дольщиков законодатель переусердствовал, – констатировал Юрий Мирзоев.
В перспективе средства из компенсационного фонда будут направляться на завершение строительства жилых объектов, в случае, если девелопер столкнулся с финансовыми трудностями, а дольщики хотят достроить дом. Если же в окончании стройки никто не заинтересован, люди просто получат компенсации. Однако застройщик оказывается в ситуации, когда он не сможет привлекать средства дольщиков, но уже до начала строительства обязан перечислить средства в компенсационный фонд. Использование банковских ресурсов также повышает финансовые риски, которые – в итоге закладываются в стоимость недвижимости. Следовательно – бьют по карману покупателя.
Укрупнение рынка
Застройщики высказывают еще одно мнение – о том, что поправки в ФЗ-214 не столько защитят интересы дольщиков, сколько ударят по мелким и средним компаниям. И тем самым приведут к укрупнению рынка. На данный момент девелоперы с осторожностью смотрят в будущее. Грандиозных планов никто не строит, всех интересует, как поправки в закон покажут себя на деле.
– Особенности изменений в законодательстве мы изучили еще в июле 2016 года, когда они были приняты Госдумой, – рассказала Ольга Писанкова, юрист компании «Екатеринодар Инвест Строй», известной такими жилыми комплексами в Краснодаре, как «Аврора Парк», «Красная Площадь», «Комсомольский 2» и «Комсомольский 3». – Документацию по новым объектам постарались зарегистрировать в конце прошлого года. Некоторые новые нормы в ФЗ-214 нам все еще непонятны. Например, в том, что касается раскрытия информации о застройщике – некоторые данные, которые мы обязаны размещать, представляют собой коммерческую тайну. Так ли необходимо их обнародовать?
Много у застройщиков вопросов и по оформлению проектной декларации. По словам представителей строительных компаний региона, единой формы декларации, которую можно было бы смело брать в работу, они пока еще не увидели. При этом быть первыми и «обжигаться» никому не хочется. Запросы в соответствующие ведомства – такие как департамент по надзору в строительстве Краснодарского края – для многих пока остались без ответа.
Больнее всего ударит введение минимального размера уставного капитала, который будет зависеть от совокупной стоимости объектов
Тот факт, что часть договоров застройщики подавали в 2016 году, а зарегистрированы официально они были уже в 2017-го, также вселяет тревогу. Теоретически, по каждому такому ДДУ компанию можно привлечь к ответственности – на том основании, что он не соответствует требованиям обновленного законодательства. В то же время, перезаключать такие договоры очень сложно, поскольку в большинстве своем они имеют ипотечный характер, поэтому придется заново заключать и дополнительные соглашения с банками.
– Стараясь защитить права дольщика, законодатель провоцирует укрупнение бизнеса, монополизацию строительного рынка, – считает заместитель начальника юридического отдела ООО «Екатеринодар Инвест Строй» Татьяна Николаева. – Застройщиков вынуждают идти в банки, но не все участники рынка могут позволить себе такие дорогие кредиты, которые нам сейчас предлагают. Поэтому поправки в закон играют на руку именно банкам, а не застройщикам.
Уже к 1 июля 2017 года каждый застройщик, строящий по ФЗ-214, обязан привести в соответствие свой уставной капитал, в связи с чем строительные компании города и края рассматривают разные варианты того, как остаться в правовом поле.
– В ближайшее время наша компания планирует закладывать объекты, которые будут строиться уже по новым правилам, и самая большая проблема – это размер уставного капитала, – говорит юрист ООО «ТехноСтройСити» Андрей Полосухин. – Поэтому изменения в законодательстве мы не можем расценить иначе, как вытеснение мелких игроков с рынка.
Руководитель Ассоциации саморегулируемых организации Краснодарского края, директор саморегулируемой организации Союз «Строительное региональное объединение» Александр Ладатко также подчеркнул, что регион ждут серьезные перемены в области жилищного строительства, связанные с поправками в закон.
Число девелоперов сократится, однако вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам, повысится
В то же время директор ООО «Кристалл-Комфорт» Геннадий Дьяков видит в изменениях в законодательстве не только минусы, но и плюсы. Правда, при соблюдении некоторых условий.
– Предыдущая редакция ФЗ-214 не позволяла застройщику тратить деньги даже на рекламу, не говоря уже о строительстве социальной инфраструктуры. Теперь, поскольку средства дольщиков не используются, это делать можно, – напомнил Геннадий Анатольевич. – Вместе с тем, должно пойти удорожание жилья. На строительном рынке края маржинальность и так низкая, и в новых условиях работать себе в ущерб никто не будет.
– По мнению Геннадия Дьякова, сама идея того, что банк, кредитующий застройщика, будет в той или иной мере регулировать его деятельность, – хорошая. Но в таком случае банки должны предлагать более выгодные условия, чтобы хоть как-то снизить финансовую нагрузку на покупателя жилья.
– Пока закон еще очень сырой, – констатировал директор ООО «Кристалл-Комфорт». – И сейчас очень важно, чтобы власть, и на местном уровне, и на федеральном, хорошо обдумала, какие еще корректировки можно внести в ФЗ-214, чтобы он действительно заработал. А для этого она должна учитывать интересы не только дольщиков, но и девелоперов.
Лучше меньше, но лучше?
Директор «Кубанского ипотечного агентства» Александр Спасов и вовсе не уверен, что существующие проблемы на рынке жилищного строительства как-то связаны с ФЗ-214.
Если взглянуть на статистику по количеству обманутых дольщиков в разные годы, то мы не увидим сильной взаимосвязи с тем, как менялся 214-й Федеральный закон, – считает Александр Спасов. – То есть, корень проблемы вовсе не в эффективности той или иной его редакции. На самом деле, большая часть проблемных объектов строятся даже не по 214-му ФЗ, а по 215-му. И сейчас, когда требования закона «О долевом строительстве», риск того, что застройщики уйдут с ФЗ-214, еще выше.
Эксперт уверен, что если уж редактировать закон, то главное, что нужно сделать – дать контролирующим органам больше полномочий и наделить их большей ответственностью за то, что и как строится в регионе. Поскольку сейчас многие проблемы связаны либо с тем, что у чиновников «связаны руки», либо с отсутствием должного рвения в исполнении своих обязанностей. Ведь в большинстве случаев выявить недобросовестного застройщика можно уже на ранних этапах его деятельности. И тем самым, не допустить появления очередного недостроя.
Представители власти видят в поправках в закон больше плюсов, чем застройщики. Заместитель начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства администрации Краснодара Сергей Георгиев считает, что уход с рынка небольших компаний, не обладающих большими финансовыми ресурсами, скорее благо.
– Если застройщик небольшой и имеет какие-то проблемы, то велика вероятность, что его стройка выльется в группу недовольных дольщиков, – объяснил свою позицию Сергей Михайлович. – Да, игроков на строительном рынке станет меньше, но зато появится уверенность в том, что каждый объект действительно будет завершен. Поэтому ужесточение требований к уставному капиталу положительно скажется на ситуации на строительном рынке города.
Корень зол - не в изъянах прежних редакций закона, а в том, что контролирующим органам не хватает рычагов или рвения для того, чтобы навести порядок на строительном рынке
Страхование ответственности застройщика, которое законодатели ввели несколько лет назад, по мнению Сергея Георгиева себя не оправдывает. Нередки ситуации, когда и застройщик вводит дольщиков в заблуждение, и страховая компания своих обязательств не выполняет – в итоге недовольство людей усугубляется еще больше.
Что касается компенсационного фонда, то к нему отношение пока скептическое. Ведь прежде чем людям вернут деньги, застройщик должен пройти процедуру банкротства, а это долгий процесс, – поделился опасениями Сергей Георгиев. – Но будем надеяться, что он будет работать лучше, чем страхование ответственности.
Большого падения объемов ввода жилья и, как следствие, уменьшения налоговых поступлений в бюджет Краснодара, в администрации города не ожидают. И заявляют, что гораздо спокойнее работать с несколькими стабильно работающими застройщиками, чем решать проблемы, созданные большим количеством компаний-однодневок. Однако с учетом того, что строительная отрасль является локомотивом краснодарской экономики, предсказать, как именно изменения в законодательстве повлияют на бюджет, пока сложно.
Представители банковской сферы заверили, что в ближайшее время изменения в ФЗ-214 не окажут существенного влияния на ипотечные тенденции. Банк «Кубань Кредит» заводить эскроу-счета не планирует и в целом намеревается работать по той же модели, что и раньше.
– Условия по ипотеке значительно меняться не будут, – заявила начальник управления розничных продуктов банка «Кубань Кредит» Олеся Мурашкина. – Ставки по кредитам в 2017 году будут снижаться как при покупке жилья на первичном рынке, так и на вторичном. В целом по вторичному рынку прогнозируем увеличение объема привлекаемых средств по кредитам на 15-18%. Что касается застройщиков, то наш банк всегда очень трепетно относился к их аккредитации, и наши основные партнеры – компании, которые входят в Объединение застройщиков юга «ВКБ-Новостройки».
Подводя итоги круглого стола, участники мероприятия отметили, что поправки в ФЗ-214 неизбежно приведут к сокращению числа строительных компаний в регионе и росту стоимости жилья. Однако и количество проблемных объектов может существенно сократиться – что, конечно же, в интересах тех, кто планирует покупать квартиру.