В конце XIX века английский социолог-утопист Эбенизер Говард рассказал о городе-саде, где человечество ждет всеобщее счастье. Прошло больше 100 лет, однако "город-сказка" так и не стал былью. Сегодня поиском новых концепций занимаются во всем мире. Некоторые из них реализуются в России.
Иннополис — самый молодой российский город, построенный в Татарстане за счет федеральных инвестиций
Фото: Станислав Залесов, Коммерсантъ / купить фото
Город-мечта
По мысли канадско-американской писательницы классика нового урбанизма Джейн Джейкобс, именно города всегда были движущей силой в научно-техническом развитии человечества. В основе любого поселения лежит эффект масштаба: за счет него сокращаются расстояния между людьми, облегчаются коммуникации, снижаются затраты на производство. При этом, как заявил на форуме "Среда для жизни", прошедшем осенью в Татарстане, архитектор Сергей Чобан, живым город делает синергия разных типов недвижимости.
Основной критерий, определяющий статус города,— количество жителей. В советское время городом считался населенный пункт с числом жителей от 12 тыс. человек. Сегодня, согласно рекомендациям ООН, городом считают поселение, в котором живут как минимум 20 тыс. человек. Если город востребован, его население растет. Если нет — население уменьшается, город умирает.
Немаловажный фактор — плотность застройки. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", городской называет квартальную плотность жилья с показателем 5-7 тыс. кв. м на гектар. "В крупных городах плотность доходит до 30 тыс. кв. м на гектар, а иногда достигает 50 тыс. кв. м (в азиатских странах)",— добавляет эксперт.
Существует множество предпосылок для образования городов. Они могут появляться на торговом потоке, как Москва, стоящая "на перекрестке семи дорог", а могут, как Санкт-Петербург, вследствие геополитических факторов. Поселения бывают временными — военные городки, а бывают "специализированными", сформировавшимися вокруг центров промышленности. В результате у каждого города появляется свой профиль: Набережные Челны — КамАЗ, Тольятти — АвтоВАЗ, Зеленоград — электронная промышленность. Впрочем, такой подход не тренд будущего, считает господин Машков: "Напротив, города должны расширять специализацию, а не сужать. Мир меняется и требует постоянной диверсификации. Мы не можем отследить, к какой специальности будет больше тяготеть новое поколение". Эксперт предлагает взять на вооружение другие советские ноу-хау: анализ системы расселения, прогнозирование и планирование на огромном пространстве России.
С чистого листа
С развалом СССР мода на новые города практически прошла. "Дешевле, проще и эффективнее улучшать качество жизни в уже существующих населенных пунктах,— объясняет Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet.— По такому пути, например, развивается Московская область. Например, объединение Балашихи и Железнодорожного позволило упростить управление и перераспределить бюджет. Если новый район развивается в рамках старой застройки, к нему проще подвести коммуникации, обеспечить рабочими местами, инфраструктурой, дорожными сетями".
Кроме того, само понятие "город" часто искажается маркетологами, которые заимствуют этот статус для позиционирования крупных девелоперских проектов, связанных с мегаполисами. Между тем, как замечает Алексей Поляков, председатель правления совета по экологическому строительству в России, новые города должны быть полностью автономны по бюджету, ресурсам, людям, инфраструктуре.
Как следствие, населенные пункты, возникшие в последние 20 лет, можно пересчитать по пальцам. И даже в этом случае речь в основном идет о мини-полисах или городах--сателлитах Москвы и Санкт-Петербурга. "Новому городу необходимо на что-то опереться, поэтому в первую очередь осваиваются территории, близкие к крупным поселениям, имеющие выраженный природный потенциал",— считает Леонард Блинов, директор по стратегии развития территорий А101.
В Московском регионе примером может служить "Новое Ступино" — малоэтажный город-спутник в 75 км от столицы (Ступинский район) с полноценной инфраструктурой, рабочими местами и частной особой экономической зоной, в которой сегодня представлено 12 резидентов. В настоящее время построено 120 тыс. кв. м жилья, в районе проживает около 5 тыс. человек. По завершении проекта территория города займет 1,2 тыс. га. Общая площадь недвижимости превысит 2,1 млн кв. м. По словам Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, минимальная стоимость жилья в городе — 1,1 млн руб.
Похожие начинания есть и в Ленинградской области. Как рассказали в УК "Старт девелопмент", сейчас завершается утверждение градостроительной документации проекта города-спутника "Южный", который расположится на границе Пушкинского района Санкт-Петербурга. Сооружение первых объектов начнется в середине следующего года.
Общий срок реализации проекта — примерно 15 лет. На 2 тыс. га появится 4,3 млн кв. м жилья для 134 тыс. человек. Проектом предусмотрена среднеэтажная застройка с плотностью в четыре раза ниже типовой, а также огромные рекреационные пространства. Около 100 га займет "Инноград науки и технологий" с производственной площадкой. "Мы много лет изучали опыт реализации таких проектов и пришли к выводу: продаются не квадратные метры, а среда",— говорит Захар Смушкин, основатель УК "Старт девелопмент".
Новая городская среда создается и в деревнях. В частности, не так давно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил, что деревня Мурино и поселок Новое Девяткино официально станут одним городом и это может случиться уже в 2017 году. "Мурино и Новое Девяткино перестали быть деревней и поселком по всем параметрам,— подтверждает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор", вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.— На данный момент в этой локации возводят многоэтажные жилые проекты более 20 петербургских застройщиков, общее количество жителей только новых домов перевалило за 20 тыс. человек. Интересно, что Мурино является единственной деревней в мире, где есть собственная станция метро".
Миллион айтишников
Самым молодым российским городом принято считать Иннополис под Казанью, который официально открыли для жителей в июне 2015 года. "Нас часто сравнивают со Сколково, однако это неверно,— рассказывает Егор Иванов, мэр города Иннополис.— Сколково — это инновации и стартапы завтра, а мы говорим про сегодня. В развитых странах мира в IT-индустрии занято не меньше 1% населения, а в нашей стране таких специалистов всего 400 тыс. 1% от нашего населения — это 1,4 млн человек. Значит, нам не хватает 1 млн айтишников. В Иннополисе мы хотим решить эту задачу".
Главный ресурс города — специализированный IT-вуз с международным преподавательским составом. Здесь работают 80 преподавателей, из них около 50 — иностранцы. "Это не потому, что мы русофобы, а потому, что мировая IT-индустрия ушла далеко вперед,— продолжает Егор Иванов.— По той же причине обучение ведется на английском языке. Мы выращиваем специалистов, которые по окончании вуза не уезжают за границу, а придумывают российские Windows и iOS".
Дешевую инфраструктуру и преференции IT-компаниям дает особая экономическая зона, созданная на территории города. Среди привилегий — налоговые льготы в 14% и нулевой налог на прибыль на пять лет.
Основная инфраструктура Иннополиса создана за счет федеральных инвестиций. В том числе это технопарк, лицей, школа, детский сад, медицинский центр, инженерно-энергетическая и дорожно-транспортная сети.
Все построенные в Иннополисе дома относятся к госжилфонду Республики Татарстан и сдаются в аренду по ценам ниже рынка. Например, "однушку" здесь можно снять за 7 тыс. руб. в месяц, "двушку" — за 10 тыс. руб. Уже построено 16 домов на 850 квартир, ведется строительство второй очереди.
Пока город вмещает 5 тыс. человек. Однако стратегическая цель — достичь численности населения в 155 тыс. "Эта цифра взялась исходя из практических расчетов международных консультантов, которые математическим путем объяснили: если население города будет меньше, то в нем исчезнет самоорганизация: он либо сдуется, либо превратится в сателлит,— объяснил Егор Иванов.— Это, конечно, приблизительное видение, ведь мы живем в эпоху "черных лебедей". Предсказать, когда будет 155 тыс. человек, невозможно. Когда мы планировали проект, экономическая и политическая ситуация в стране была другая. Однако надо сделать так, чтобы от этих 5 тыс. инфраструктура трещала по швам. Когда это произойдет, будут совсем другая реальность и особый разговор с частными инвесторами, государством".
Строить по-умному
Будущее новых городов — в концепции смарт-сити, считают урбанисты. По словам господина Полякова, в умном городе гармонично соединены информационные технологии и транспортная инфраструктура, внимание к человеку, способность меняться в зависимости от интересов жителей, быстрое восстановление после природных катаклизмов, удобство, безопасность.
"Сегодня существует большое количество технологий, способных обеспечить эффективное использование городской инфраструктуры,— развивает тему Сергей Хромов, генеральный директор ООО "УК СТАРТ Девелопмент".— Речь идет не только о технологиях в виде датчиков, сенсоров или счетчиков, собирающих данные от элементов городской инфраструктуры или IT-систем. Важную роль также играют принципы организации пространства, энергоэффективные технологии строительства, механизмы двусторонней коммуникации между службами города и его жителями, алгоритмы контроля над рациональным использованием инфраструктуры, анализ эффективности инвестиций в развитие города".