Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
В 2016 году рынок ипотечного кредитования в Свердловской области продемонстрировал заметный рост. За первые три квартала текущего года число ипотечных кредитов выросло более чем на треть. Средневзвешенная ставка, по данным ЦБ РФ, снизилась до 12,9%. Предложения на первичном рынке в основном укладываются в диапазон 10–12%. Льготные условия для новостроек действуют второй год благодаря программе субсидирования со стороны государства. Кроме этого девелоперы самостоятельно в течение всего года работали с банками для того, чтобы сделать условия по ипотеке для своих проектов боле выгодными.
Осенью 2016 было объявлено, что программа субсидирования ставок продлеваться не будет и завершится в этом году. Во многом это связано с тем, что рыночные условия кредитования приблизились к 12% (уровень, до которого государство поддерживало рынок). Дальнейшее развитие рынка кредитования должно происходить на общих рыночных условиях. Это значит, что условия по кредитованию новостроек и вторичного рынка сблизятся, конкуренция между сегментами усилится.
В целом решение ограничить срок действия программы льготного кредитования текущим годом вполне логичное. Программа, которая по своей сути была экстренной формой поддержки отрасли, свою функцию выполнила. Она поддержала и стабилизировала рынок в условиях резкой смены тренда. После падения продаж (на 40%) в 2015 году, в текущем году рынок стабилизировался, а в последние месяцы демонстрирует рост продаж. Частично это объясняется как раз фактором отмены льготного кредитования. Покупатели, находящиеся в активном поиске, торопятся, чтобы успеть закрыть сделку до 2017 года.
Уровень цен на рынке новостроек заметно не меняется последние два с половиной года. Ситуация по отдельным проектам очень контрастна. Цены на вторичном рынке продолжают медленно снижаться (–7% в 2015 году, –4% за 10 месяцев 2016 года). Квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке слишком много.
Сегодня власти всех уровней остаются в ловушке прежних ориентиров и продолжают декларировать дальнейший рост объемов строительства жилья. Между тем участникам рынка понятно, что рынок не готов поглощать новое жилье в прежних объемах. И эти ориентиры нужно пересматривать.
На наш взгляд, сегодня участники рынка должны быть осторожными в процессе запуска новых проектов, рынок должен избавиться от избыточного предложения. Банкам необходимо разумно подходить к качественной оценке не только заемщиков, но и девелоперов, которые присутствуют на рынке, и тому продукту, который они предлагают. Властям следует отказаться от простых ориентиров («строить больше») в пользу более сложных оценок качественного состояния отрасли (что мы строим и где, для кого, как это повлияет на развитие города сегодня и в перспективе). Лишь после этого можно будет говорить о поиске новой, более устойчивой базы для долгосрочного развития отрасли. Иначе мы снова будем вынуждены принимать непоследовательные решения и искать экстренные инструменты спасения рынка.